Las excepciones a la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos
| Autor | José María Zaforteza Socías |
| Cargo del Autor | Abogado |
| Páginas | 175-195 |
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Este tema solamente afecta a los arrendamientos urbanos sujetos por Ley la prórroga forzosa, que son los celebrados antes del 9 de mayo de 1985, no los posteriores. En cuanto a los locales de negocio ver dos párrafos después. Aclarado lo anterior digamos que la normativa que se aplica son las disposiciones transitorias 2.a, 3.a y 4.a de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24/11/94, BOE del 25, que nos remiten a la Ley de Arrendamientos de 24/12/64, BOE del 29 arts. 57 y del 62 al 94; es legislación vigente hoy.
El art 57 de la Ley de 1964 dice que cualquiera que sea la fecha de ocupación de viviendas y locales de negocio alquilados, llegado el día del vencimiento del plazo pactado el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador (el dueño) y potestativamente para el inquilino, aún cuando un tercero suceda al dueño en sus derechos y obligaciones. (En relación a los locales de negocio la prórroga forzosa tiene un final; vean el tema "La duración de los arrendamientos"). (Ver también después). Page 176
Así pues, en estos arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, la prórroga del contrato es obligatoria para el dueño, es prórroga forzosa, sin embargo en determinados casos se establecen excepciones por concurrir circunstancias especiales en el dueño que justifican su supresión; y esto es lo que vamos a estudiar.
Y, ¿por qué la prórroga forzosa de los arrendamientos no afecta a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985?, pues porque en esta fecha entra en vigor el Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 que suprimió su obligatoriedad, es el llamado Decreto Boyer. Con referencia a los locales de negocio, la nueva Ley de arrendamientos de 1994 sustituye la prórroga forzosa por unos plazos máximos de duración del arriendo que, por ello, ya no gozan de prórroga forzosa eterna, sino limitada al tiempo que duren estos plazos; siendo así, el tema de este capítulo les es de aplicación mientras esté vigente el contrato.
La negación de la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos se puede dar: por necesidad del dueño o de sus familiares, por derribo de la finca, por no ocuparse la vivienda o el local alquilados, por ocupar el inquilino varias viviendas en la misma población o porque el inquilino haya tenido libre otra vivienda para poder ocuparla. Estos son los cinco casos de denegación de prórroga, de suprimirla; los estudiamos por separado.
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- El titular de una vivienda alquilada (propietario, usufructuario o similar) quiere recuperarla porque la necesita para ocuparla él o sus familiares próximos.
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- Envía un requerimiento al inquilino comunicándole tal situación y dándole los plazos que marca la Ley.
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- Respuesta del inquilino, afirmativa, negativa, etc., o no hay respuesta. Page 177
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- Si el inquilino accede a desalojar hay indemnizaciones, en caso contrario cabe pleito.
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- Si el titular de la vivienda consigue recuperarla la tiene que ocupar él o la persona para quien se reclamó.
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- Esta denegación de prórroga solamente se aplica a los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 que ya estén en la prórroga forzosa.
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- Normativa regulada en los artículos del 62 al 69 y el 76 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 (BOE del 29), vigente en esta materia.
La idea base del tema es que si el dueño necesita la vivienda que tiene alquilada y también la necesita el inquilino el dueño tiene preferencia porque es el dueño; pero la necesidad del dueño tiene que existir, se tiene que demostrar y tiene que ser permanente y estable. Necesidad no es, necesariamente, lo obligado o ineludible, tampoco el capricho; necesidad es algo más que lo simplemente conveniente, por ejemplo el matrimonio de un hijo, el emigrante que vuelve, incluso el deseo de vivir independiente de su familia si se es mayor de edad y se tienen ingresos suficientes y continuos. Habrá necesidad siempre que se consiga demostrar, cualquiera que sea el motivo, pero, además, la Ley cita cuatro casos en los que presume que hay necesidad:
Se presume que el arrendador (el dueño), o sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales, tienen necesidad de la vivienda que está alquilada cuando la persona para quien se reclama se encuentra en alguno de estos casos.
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Si viviendo fuera del municipio donde se encuentra la vivienda de que se trata necesita vivir en él, por razón de trabajo u otra causa que no sea el capricho. Page 178
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Si viviendo en la misma población donde está la vivienda de que se trata y ocupando él otra, ésta le resulte insuficiente por aumento de sus necesidades familiares.
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Si se casa (por la Ley) y por motivos importantes (trabajo u otros) tiene que vivir en la localidad donde está situada la vivienda alquilada y no dispone de otra libre.
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Cuando viviendo en la población donde está situada la vivienda de que se trata, por causas totalmente independientes de su voluntad se ve obligado a desalojar la casa que ocupa. Sin embargo, la Ley no acepta la necesidad del dueño cuando 6 meses antes de comunicar al inquilino que se tiene que marchar, que le deniega la prórroga de su contrato por necesidad, se hubiera desalojado una vivienda parecida a la que ocupa el inquilino, en un edificio propiedad del dueño o del familiar de éste para quien se reclama la vivienda; en resumen, cuando se tuvo libre una vivienda como la que se reclama, dentro de los seis meses anteriores al requerimiento. En cuanto al procedimiento para realizar la denegación de prórroga es conveniente acudir a un profesional del derecho; de todas formas está detallado en los artículos del 65 a 69 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, BOE del 29, vigente en esta materia.
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- El titular de un local de negocio alquilado (propietario, usufructuario o similar) quiere recuperarlo porque lo necesita para ocuparlo él o sus familiares próximos.
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- El titular solicitante tiene que estar establecido en comercio o industria con un año de antelación, por lo menos, al requerimiento.
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- Envía un requerimiento al inquilino comunicándole su necesidad y los demás datos que exige la Ley. Page 179
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- Respuesta del inquilino al requerimiento, afirmativa, negativa, etc., o no hay respuesta.
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- Si el inquilino accede a desalojar hay indemnizaciones, en caso contrario cabe el pleito.
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- Si el titular del local consigue recuperarlo tiene que ocuparlo él o la persona para quien se reclamó.
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- Esta denegación de prórroga solamente se aplica a los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 que estén en prórroga forzosa.
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- Normativa regulada en los artículos 62,1 y del 70 al 77 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 (BOE del 29), vigente en esta materia.
Nos referimos a locales de negocio con arrendamientos vigentes, que están en la prórroga forzosa y concertados antes del 9 de mayo de 1985. En esta materia rigen los artículos 62 y del 70 al 77 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 (BOE del 29) hoy vigentes por disponerlo así las disposiciones transitorias tercera y cuarta de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (BOE del 25). En estos locales de negocio, el arrendador (el dueño) puede dar por terminado el contrato de arrendamiento cuando necesite el local para él o para que lo ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales; ascendientes son padres, abuelos, etc., no tíos; descendientes son hijos, nietos, etc., no sobrinos.
Para que el dueño pueda reclamar el local, o sea para denegar la prórroga forzosa de su contrato, se necesita:
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Que justifique la necesidad de la ocupación.
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Que el arrendador (el dueño) requiera al inquilino, de forma cierta y segura (mejor notarial) haciéndole saber:
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El nombre de la persona que necesita el local. Page 180
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La causa de esta necesidad, el por qué lo necesita.
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Razón por la cual elige este local...
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