La fe pública registral. Examen del artículo 34 de la ley hipotecaria
| Autor | Xavier O'Callaghan |
| Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil |
CONCEPTO
La presunción de exactitud registral (1) se desdobla en dos tipos de presunciones y en dos principios hipotecarios. El primero es el PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL, representa la eficacia defensiva de la inscripción, es un principio en favor del titular inscrito y constituye una presunción iuris tantum. El segundo es el PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL, representa la eficacia ofensiva de la inscripción, es un principio en beneficio del tercero y es presunción iuris et de iure (lo que significa que no es presunción, sino una imposición legal en favor de tercero que reúne los presupuestos legales) (2).
El PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL se halla contenido en los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria. El primero tiene el mismo texto que el artículo 606 del Código civil y viene a decir que los títulos inscribibles no inscritos no perjudican a tercero; lo no inscrito no afecta al tercero; es una formulación negativa: los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero (3). El segundo hace una afirmación positiva: sólo lo inscrito produce efectos frente a terceros: el tercero que de buena fe (la cual se presume, añade el párrafo segundo) adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
En otras palabras, la Ley Hipotecaria contempla el principio de legitimación registral y el de fe pública registral, ambas dentro del amplio concepto de presunción de exactitud. La FE PÚBLICA REGISTRAL opera a través de dos medios: el de inoponibilidad de lo no inscrito frente a terceros, en el artículo 32, y el de la inatacabilidad de la adquisición de un tercero confiado en lo que el Registro publica, en el artículo 34 (4).
La Ley Hipotecaria recoge el PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL: protege decisivamente al tercero hipotecario, frente a lo no inscrito en el Registro (haciendo que sea inexistente o inoperante para él) y, en consecuencia, se le mantienen (aun contra la realidad extrarregistral) las adquisiciones que por negocio jurídico oneroso haya realizado confiado en el contenido del Registro. Ello implica que se reputa exacto tal contenido, aunque no coincida con la realidad extrarregistral, siempre que se reúnan los requisitos que señala.
Este principio supone que el Registro de la Propiedad da seguridad al que realiza una adquisición inmobiliaria, eliminando la posibilidad de que ésta resulte ineficaz por no existir o resolverse el derecho del transmitente; en efecto, si una persona vende una finca que no es suya, el contrato de compraventa es válido (hay consentimiento, objeto y causa), pero no produce efecto alguno —es decir, es ineficaz— por carecer de poder de disposición sobre ella. Sin embargo, si esta persona transmitente aparecía en el Registro como titular registral y, siempre según el Registro, con facultades para transmitir (como si tuviera poder de disposición), se protege decisivamente al adquirente que confió en aquella titularidad; así, el verdadero titular del derecho, que no inscribió en el Registro su titularidad, quedará privado de ella en beneficio de aquel tercero adquirente que adquirió del titular registral, aunque éste no fuera titular verdadero. La justificación de ello se basa, en primer lugar, en la negligencia del verdadero titular que, al no inscribir su adquisición, dio lugar a que el titular registral realizase una segunda transmisión; en segundo lugar, en la creencia, confianza, del que adquiere en la titularidad del que le transmite, ya que éste es titular registral (5).
ÁMBITO SUBJETIVO: EL TERCERO
EL TERCERO HIPOTECARIO. El concepto de tercero es fundamental en el sistema registral español. Sin embargo, la Ley Hipotecaria no da un concepto del mismo; lo presupone, por lo que debe partirse del concepto de tercero en el Derecho civil. En el Derecho civil, es tercero el que no ha sido parte en el negocio jurídico, el que ha sido ajeno a la formación de la relación jurídica de que se trate.
Respecto al tercero, debe distinguirse entre tercero adquirente y tercero simple. Entre los terceros, en general, que no han sido parte en el negocio jurídico, puede ser que alguno o algunos de ellos entren en la órbita de la relación jurídica, en el sentido de adquirir por negocio jurídico el derecho constituido por aquel primer negocio jurídico (no fue parte en la compraventa de la finca tal, p. ej., y más tarde, por nueva compraventa, adquiere el derecho de propiedad de tal finca): es el tercero adquirente. Los demás terceros, en cuanto al negocio jurídico y a la relación jurídica, siguen siendo terceros, ajenos a uno y a otra: son los terceros simples (6).
El tercero adquirente es el sujeto que subentra en virtud de negocio jurídico en el derecho de su transmitente o causante y, por tanto, en la relación jurídica de éste, concreta y determinada, por lo que es causahabiente del mismo. Por ello, este negocio jurídico dará lugar a una adquisición derivativa, no originaria: es tercero adquirente el que adquiere por compraventa, o donación, pero no si es por ocupación, accesión, usucapión.
Este tercero adquirente, desde el momento que adquiere, ya no es tercero en la relación jurídica (la propiedad de la finca, p. ej.), sino titular; pero sí es tercero respecto al negocio jurídico anterior (la compraventa por la cual adquirió el actual transmitente).
De todo ello deriva que la existencia y el contenido del derecho que adquiere este tercero viene determinado, en principio, por lo que era titularidad de su transmitente: nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse haberet.
Y lo anterior, aplicado al Registro de la Propiedad, resulta que el tercero hipotecario es el tercero adquirente y viene referido a un derecho real inmobiliario inscrito. Este...
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