Evaluación de la solvencia y crédito hipotecario

Autor:Matilde Cuena Casas
Páginas:2871-2923
RESUMEN

Se analiza en el presente trabajo el alcance de la obligación del prestamista de evaluar la solvencia en el ámbito de los contratos de préstamo hipotecario regulados por la Directiva 2014/17. Se presta especial atención al problema de las consecuencias que se derivan del incumplimiento de tal obligación por el prestamista, huérfano de regulación en la normativa europea. Se hacen propuestas de... (ver resumen completo)

 
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I La crisis como manifestación del fallo en la gestión del riesgo financiero

La crisis financiera iniciada en 2008 ha producido efectos devastadores en todos los órdenes: económicos, sociales y también políticos, dentro y fuera de nuestras fronteras. Esta es una afirmación poco discutible. No es la primera crisis financiera y tras analizar las medidas adoptadas a nivel nacional e internacional, me atrevo a aventurar que tampoco será la última.

Con la perspectiva del tiempo transcurrido, ya existe cierto consenso acerca de sus causas. La historia se ha repetido, con algunos matices fruto de la

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sofisticación de los productos financieros. Pero lo cierto es que lo que ha pasado no es nuevo y es fruto de una desregulación financiera premeditadamente buscada.

Ya la famosa crisis de 1929 colapsó el sistema bancario en EEUU provocando la pérdida de sus ahorros a muchos ciudadanos. En aquella ocasión, uno de los factores desencadenantes fueron los generosos préstamos concedidos por entidades llenas de liquidez a los agricultores para que aumentaran su producción y a todo tipo de clientes para la adquisición de acciones. Un boom crediticio auspiciado por bajos tipos de interés provocó una burbuja de precios que favoreció el desarrollo de sofisticados instrumentos de inversión y a su vez de ganancias.

Como ya se señalara en el periódico «The Economist», lo mismo ha sucedido en 2008: «crédito fácil amplificado por productos financieros, compra de activos con dinero prestado, aderezado por un optimismo irracional: los precios nunca iban a dejar de subir». Si se sustituye la palabra «acciones» por «inmuebles»1 encontramos ciertas similitudes con la actual crisis financiera. Un denominador común: el desenfreno crediticio y una irresponsabilidad bancaria en el contexto de un mercado desregulado.

En la crisis de 1929 se pedía prestado para comprar acciones y se prestaba sin control sobre la base de que las acciones siempre subirían. Las acciones subían porque la gente las compraba y las compraban porque subían creándose una burbuja bursátil. El problema era que la compra de acciones se hacía con dinero prestado y una bajada del precio de las acciones provocaba la imposibilidad de devolver el préstamo concertado para su adquisición. Por ello la bajada del precio de las acciones no provocó solo pérdida para el inversor, sino también para las entidades financieras que prestaron fondos procedentes de los depósitos de los clientes para la adquisición de tales activos.

El mismo esquema se ha repetido en 2008 con la compra de inmuebles. También el optimismo de prestamistas y prestatarios hizo su trabajo. Sobre la base de que el precio de los inmuebles no bajaría nunca, se prestó alegremente, sin valorar adecuadamente la solvencia del prestatario ni su capacidad de reembolso. Tan solo se tuvo en cuenta el valor del inmueble dado en garantía, tasado generosamente con base en el optimismo de que el inmueble valdría más en el momento de una eventual ejecución que en el de concederse el préstamo. Los bancos no evaluaron correctamente la solvencia del deudor, su capacidad de pago y si lo hicieron, prescindieron de sus resultados. Se basaron en el valor de la garantía, en el valor de un bien de valor incierto (sujeto a las fluctuaciones de la oferta y la demanda), inventando un escenario de subida de precios. Se habían sentado las bases de una nueva burbuja, en este caso, inmobiliaria.

En ambas crisis hubo un denominador común: los bancos prestaron a personas que no podían devolver el dinero y con base en activos de valor incierto. Con un sistema bancario basado en el principio de reserva fraccionaria, el dinero de

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los depositantes se prestó a sujetos que invertían y su garantía eran esos activos. En 1929 la crisis bursátil se convirtió en crisis financiera. En 2008, la inexistente evaluación del riesgo se propaga a terceros mediante la titulización, refinancián-dose el prestamista que da en garantía de tal financiación una cartera hipotecaria tóxica integrada por préstamos de alto riesgo. Otras entidades utilizan dinero de los depositantes para «invertir» en activos tóxicos. Al igual que en 1929, los bancos en 2008 perdieron su papel de intermediarios financieros (recibir depósitos para prestarlos) y habían entrado en el mercado de capitales, convirtiéndose en inversores con un capital procedente de depositantes y no de inversores.

Una de las respuestas a la crisis de 1929 fue la Ley Glass-Steagall (Banking Act), que entró en vigor el 16 de junio de 1933 separándose la banca de depósitos de la banca de inversión de manera que los prestamistas no pudieran especular con el dinero de los depositantes. Se trató de uno de los máximos exponentes de la regulación bancaria y derogada en 1999 cuando B. Clinton presidía EEUU. Sin duda la presión de la banca comercial por la falta de competitividad que tal regulación conllevaba respecto a los bancos europeos y a los bancos de inversión cuya rentabilidad era mayor. Se impone el neoliberalismo: «la disciplina vendría del propio mercado»2. El lobby bancario consiguió el objetivo de la desregulación con la aprobación en 1999 de la Graham-LeachBilley Act que permitió unificar la banca comercial con la banca de inversión, si bien con algunas limitaciones.

La posibilidad de entrar en el mercado de inversión les permitía arriesgar más (con el dinero de los depositantes que no quieren invertir sino guardar su dinero) y con ello obtener una mayor rentabilidad y recuperar la competitividad perdida con la Ley Glass-Steagall. Consecuencia del nuevo marco regulatorio fue la fusión de muchas entidades comerciales y de inversión creándose grandes entidades que favorecieron que «fueran demasiado grandes para caer (too big to fail)». El resultado estaba claro: podían invertir, obtener mayor rentabilidad y eran demasiado grandes para caer, por lo que siempre estaría en última instancia el Estado para cubrir las eventuales pérdidas que se pudieran producir.

En este contexto, las hipotecas de alto riesgo (subprime) permitieron obtener grandes beneficios al prestamista dado el sistema de información crediticia vigente en USA3donde el flujo de información positiva permite un mayor ajuste del coste crediticio a la prima de riesgo del cliente. Un deudor de alto riesgo es más rentable puesto que los tipos de interés que se le aplican son más altos. Si a ello le unimos la titulización4de los préstamos hipotecarios por virtud del cual el prestamista utiliza los préstamos hipotecarios (activos poco líquidos) como instrumentos para obtener financiación, eliminando el riesgo y obteniendo liquidez, el caldo de cultivo a la crisis financiera estaba servido: era muy fácil asumir riesgos y sacarlos del balance. Otras entidades utilizan dinero de los depositantes para realizar inversiones de alto riesgo cosa que podían hacer tras la derogación de la Ley Glass-Steagall.

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La historia se ha repetido y lo raro es que no hubiera sucedido. El sistema estaba diseñado para que pasara. Detectado por los inversores el alto riesgo de los préstamos hipotecarios se produjo el credit crunch: ventas masivas y falta de liquidez en el mercado lo que se lleva por delante a entidades financieras que se han convertido también en bancos de inversión. La mezcla letal entre banca comercial y banca de inversión había vuelto a dar resultados.

En la base, una deliberada concesión irresponsable de crédito. Se conceden los préstamos sin evaluar la capacidad de reembolso del deudor, teniéndose en cuenta exclusivamente el valor del inmueble dado en garantía, con base en una tasación irregular realizado por una empresa participada por la entidad financiera. Bastaba aumentar el valor de tasación para cumplir nominalmente los requerimientos de la regulación del mercado hipotecario (LTV) que exigía que el importe del préstamo no superara el 80% del valor de tasación. Como acertadamente se ha señalado, la sobrevaloración de las tasaciones tiene externalidades muy importantes. La subida artificial de los precios de tasación provoca una espiral inflacionista difícil de contener5porque, aunque se pretendiera hacer una tasación correcta, habría que tener en cuenta el valor de tasación de inmuebles vendidos recientemente en el mismo bloque/manzana/barrio. Inflados los precios de venta, ello llevaba inexorablemente a una mayor sobrevaloración de las tasaciones.

Lo que está claro es que intereses de todos los operadores se alinearon en contra de la estabilidad de sistema: el consumidor se convertía en propietario que era lo que quería, algo que le da un cierto status social y además le convenía fiscalmente porque le permitía aplicar deducciones por adquisición de vivienda habitual; la entidad financiera presta y obtiene activos para utilizarlos como garantía para refinanciarse y seguir prestando obteniendo...

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