Los estudios del mercado de bienes inmuebles.
| Autor | Santiago Fernández Pirla |
| Cargo | Doctor Arquitecto.Catedrático de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid. |
Se ha definido el mercado, desde un punto de vista económico, como el conjunto ideal de actos de compra y de venta de unos bienes determinados, en tiempo y espacio determinado (Stackelberg). Por ello al hablar de estudios del mercado inmobiliario nos referiremos al precio que tales bienes inmuebles alcanzan en dicho mercado, considerando que la suma de actitudes individuales de oferta y de demanda determinan el precio.
Caracteriza este mercado la libertad de cambio, salvo las excepciones en que el precio está regulado administrativamente, supuesto de las Viviendas de Protección Oficial y de las viviendas arrendadas sometidas a prórroga forzosa por sujeción a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Igualmente caracteriza a este mercado la concurrencia o pluralidad de oferentes y de demandantes; y, por último, la indiferencia, principio que se refiere a la actitud de los consumidores en relación con el producto, ya que el consumidor no manifiesta preferencia alguna para adquirirlo de uno o de otro de los vendedores.
El cumplimiento de estos principios hace de dicho mercado un mercado de libre competencia, aunque su análisis nos lleve a la conclusión de su falta de transparencia e incluso de falta de suficiente información.
El precio cumple la función de regular la intensidad y la dirección de la corriente de los bienes. El precio determina la actitud del productor para regular su oferta a corto plazo, y en función de sus expectativas, su oferta a largo plazo. En cuanto al consumidor o adquirente y en función de sus necesidades o preferencias, la cantidad de bien que adquirirá.
La determinación del valor de mercado de un buen inmueble requiere el conocimiento y el comportamiento de dicho mercado, no debemos olvidar que el valor de mercado es aquel que se alcanza en una economía competitiva y transparente y su expresión monetaria es el precio que se puede pagar por un comprador o un vendedor para adquirir o para enajenar una propiedad.
Hemos de suponer que es un valor sin apremios ni tensiones, ni otras circunstancias que puedan alterar la transmisión del bien inmueble, aunque una situación así considerada sea difícil de ob tener en la realidad.
En primer lugar, el mercado de bienes inmuebles no se caracteriza ni por su frecuencia, ni por su publicidad o información, ni por su transparencia, y frecuentemente intervienen apreciaciones actuales de beneficios futuros o situaciones de capricho o de conveniencias particulares, etc., que alteran el precio final a que lógicamente habría que haberse llegado después de una sucesiva aproximación de los intereses del comprador y del vendedor.
No queda, pues, otra solución, para fijar los valores de mercado, que mediante encuestas del mismo, eligiendo unas muestras lo más homogéneas posibles para que en algún sentido puedan ser comparables o en un análisis de las características, en estos casos, de los inmuebles, que puedan repercutir más o estar en relación con su precio de venta, es decir, determinar las características de mayor representatividad y mediante análisis estadísticos de dichos datos y establecer un modelo que nos permita inducir el valor de mercado.
En relación con las fuentes de información, FERMIN MUÑOZ, en su tesis doctoral en la Universidad de Navarra, señala que el precio de la transacción se recoge en documentos públicos y que «aparte de que su consulta no es nada fácil, sí en cambio lo es comprobar que tales valores no reflejan los de mercado».
Asimismo hace una referencia al Instituto Nacional de Estadística que recoge periódicamente información sobre precios de las viviendas, pero ni las identifica ni siquiera conoce su precio, sino un precio medio por grupos distribuidos en función de su superficie.
Para concluir que «ante la imposibilidad de elaborar la muestra de las viviendas vendidas, se optó por hacerla de los precios medios de venta de viviendas a obtener a través de anuncios en los periódicos y de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria».
Esto planteaba la dificultad de saber la relación entre los precios de las ofertas y los precios reales de las operaciones. Intuitivamente se supuso que los precios de venta serían entre un 10 y un 20 por ciento inferiores que los precios de las ofertas
.
Tampoco este procedimiento permitiría conocer la forma de pago y concretamente su aplazamiento.
Señala, coincidiendo con lo anteriormente indicado, «que una vez realizada la muestra de mercado, no solamente se ha comprobado lo citado anteriormente, de que el mercado no es transparente y que su cerrazón impide conocer todas las transacciones, sino que ha sufrido y por ello puede justificarse la opinión de que el mercado inmobiliario (al menos el de la cuenca de Pamplona durante el tiempo de realización de la muestra) es prácticamente impenetrable o imposible de conocerlo a no ser que se adopte el papel de comprador y como tal negocie la compra de los bienes inmuebles objeto de la muestra»
Puede haber estudios de mercado de viviendas y, en general, de inmuebles en alquiler, de inmuebles en venta, de suelo, cte.
En todos ellos el procedimiento del estudio es prácticamente el mismo y solamente puede cambiar el diseño de la ficha donde se recojan los resultados de la encuesta, es decir, las características de los bienes inmuebles objeto del estudio de mercado.
En otros supuestos, cuando no existe mercado suficiente para un determinado producto, por ejemplo, suelo, se puede acudir a conocer el mercado de los inmuebles en la venta y deducir de dicho mercado el valor del suelo, acudiendo, por ejemplo, al llamado método residual que en definitiva - no es otra cosa que suponer que al suelo se le añade una construcción, unos costes de promoción y un beneficio - riesgo del promotor y que dicha suma final constituye el precio de venta. Hipótesis, a veces, no cierta, toda vez que el precio final del producto terminado viene determinado por un mercado, por la oferta que otros promotores realizan de productos similares, similares valores de utilidad que les hacen sustitutivos del primero.
Esta posibilidad, no desdeñable, trae como consecuencia que el promotor pueda llegar a la conclusión o a varias conclusiones, tales como que ha comprado caro el suelo, que el coste de la construcción le ha resultado excesivo, que tiene mayores gastos generales que similares empresas del sector o menor productividad o que en definitiva sobrevalora el beneficio - riesgo, por lo cual tiene que reducir sus apetencias.
Analizando el mercado, es decir, analizando las muestras obtenidas, puede llegarse a situaciones medias que, en definitiva, nos pueden conducir a valores medios de mercado del suelo.
En los estudios de mercado de inmuebles en renta puede ocurrir tres cuartos de lo mismo y frecuentemente se puede acudir, partiendo igualmente de los...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba