Estudio jurisprudencial del derecho de retracto arrendaticio

Autor:Goñi Rodríguez De Almeida María
Cargo:Prof. Dra. de Derecho civil Universidad Francisco de Vitoria
Páginas:1500-1519
RESUMEN

El derecho de retracto arrendaticio en una finca urbana (que es el que se va a estudiar en estas líneas), tiene una serie de características y cuestiones todavía no pacíficas en la doctrina, debido en parte a las modificaciones legislativas a las que se ha visto sometido, que merecen ser analizadas a la luz de la jurisprudencia más reciente que ha ido perfilando aquellas. Por eso, se pretende en... (ver resumen completo)

 
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1500 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 773, págs. 1500 a 1519
1.3. Derechos reales
Estudio jurisprudencial del derecho de retracto
arrendaticio
The right of first offer of the tenant
por
MARÍA GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA
Prof. Dra. de Derecho civil
Universidad Francisco de Vitoria
RESUMEN: El derecho de retracto arrendaticio en una finca urbana (que es
el que se va a estudiar en estas líneas), tiene una serie de características y cues-
tiones todavía no pacíficas en la doctrina, debido en parte a las modificaciones
legislativas a las que se ha visto sometido, que merecen ser analizadas a la luz de
la jurisprudencia más reciente que ha ido perfilando aquellas. Por eso, se pretende
en este artículo poner de relieve los cambios, aclaraciones y confirmaciones que
el TS y la DGRN han ido estableciendo a la hora de ejercitar este derecho real
de adquisición preferente que recae sobre finca urbana arrendada.
ABSTRACT: The right of lease retraction, in an urban estate (which is the one
that is going to be studied in these lines), has a series of characteristics and issues
still not pacifying in the doctrine, due in part to the legislative modifications to
which it has been seen submitted, that deserve to be analyzed in light of the most
recent jurisprudence that has been shaping those. For this reason, it is intended in
this article to highlight the changes, clarifications and confirmations that the TS
and the DGRN have been qualifying on this real right of preferential acquisition
that falls on leased urban land.
PALABRAS CLAVE: Retracto. Arrendamiento. Arrendatario. Finca. Registro
de la Propiedad.
KEY WORDS: Right of first offer. Lease. Tenant. Estate. Land Register.
SUMARIO: I. EL DERECHO REAL DE RETRACTO: CONCEPTO, REGULA-
CIÓN Y CARACTERES. II. DERECHO DE RETRACTO A FAVOR DEL ARREN-
DATARIO DE FINCA URBANA. III. PROBLEMÁTICAS EN TORNO AL DERE-
CHO DE RETRACTO ARRENDATICIO Y SU EJERCICIO: III.1. CONDICIONES DE
EJERCICIO: 1. Acto o negocio desencadenante del retracto. 2. Sujeto del retracto:
Condición de arrendatario de la finca. 3. Plazo del ejercicio del retracto y notifica-
ciones. III.2. OBJETO DEL RETRACTO. III.3. RENUNCIA AL RETRACTO. III.4. PREFERENCIAS.
IV. CONCLUSIONES.—V. RESOLUCIONES CITADAS.—VI. BIBLIOGRAFÍA.
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Estudio jurisprudencial del derecho de retracto arrendaticio
I. EL DERECHO REAL DE RETRACTO: CONCEPTO, REGULACIÓN Y CA-
RACTERES
El derecho real de retracto es un derecho de adquisición preferente que
otorga a su titular la facultad de adquirir con preferencia a cualquier otro el
bien sobre el que recae. Este derecho es normalmente estudiado conjuntamen-
te con el derecho de tanteo, pero se diferencia netamente de aquel en que el
retracto otorga a su titular la facultad de retraer, es decir, que su titular puede
ejercitar su derecho de adquirir preferentemente frente a otro, después de que
ese primer adquirente ya hubiese adquirido la propiedad del bien transmitido,
y arrebatárselo a este, para ingresarlo en el patrimonio del retrayente, siempre
que lo haga en los plazos y condiciones que la ley establece; mientras que el
tanteo supone la facultad de adquirir ese bien en cuestión, siempre que su
propiedad no haya sido todavía transmitida a un tercero, con anterioridad a
dicha transmisión1.
Pues bien, el derecho de retracto está perfectamente admitido y regulado con
carácter general en nuestro Código civil (a diferencia del tanteo), en los artícu-
los 1507 a 1525, en sede de compraventa, pues es este el supuesto más frecuente2
en el que el retrayente ejercita su derecho cuando se vende a un tercero la cosa
sobre la que recae el derecho de retracto, readquiriendo la cosa ya vendida, o se
permite al vendedor recuperar la cosa vendida ante el incumplimiento del pago
del comprador.
Con carácter general el del Código civil establece dos tipos de derechos de
retracto: el legal y el convencional.
Convencional, el que se ha establecido por la voluntad de las partes, y está
recogido en los artículos 1507-1520 del Código civil, aunque realmente lo que el
Código civil regula es la venta a carta de gracia, o el pacto de retro, que ofrece
a su titular, el vendedor, la posibilidad de recuperar la cosa vendida, pagando
el precio que pagó el comprador, subrogándose en su posición, cuando el com-
prador incumpla su obligación del pago —normalmente aplazado— del precio
de la cosa; funciona a modo de garantía, y da lugar a la resolución del contrato
de compraventa. El vendedor tiene un plazo legal de 4 años si nada se hubiera
pactado, o un máximo de 10, para ejercitar este derecho de retracto, desde que
se formalizó el contrato de compraventa, reembolsando el precio y los gastos de
dicha compraventa al comprador. Junto a este tipo de retracto convencional a
favor únicamente del vendedor, existe el derecho de retracto voluntario a favor
de un tercero (no es el vendedor), de recuperar una cosa previamente vendida
(readquirirla), abonando su precio y gastos al comprador cuando así se hubiera
establecido entre las partes3.
Por su parte, el retracto legal es aquel que establece la ley, ope legis, en de-
terminados supuestos perfectamente concretos, sin necesidad por tanto de que
exista un convenio previo entre las partes para admitirlo, regulado de forma
general en los artículos 1521 a 1525 del Código civil, aunque existe otra serie de
retractos legales diseminados en otros artículos del Código civil (enfiteusis, de
primeras cepas), e incluso en otros cuerpos legales, por ejemplo, LAU y LAR
que recogen el retracto arrendaticio, o la Ley de Montes, o Ley de Patrimonio
de Administraciones públicas, o LHMPSD, entre otras.
En concreto los retractos legales que establece el Código civil son: a) Comu-
neros: El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso
de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno
de ellos (1522 CC); b) Coherederos: Si alguno de los herederos vendiere a un

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