Estudio sobre el concepto y los efectos del precontrato

Autor:Héctor Daniel Marín Narros
Cargo:Abogado
Páginas:487-516
RESUMEN

El precontrato o contrato preliminar es una de las figuras precontractuales que más se ha utilizado en el tráfico jurídico para cualquier tipo de transacción. A pesar de su frecuente uso, el precontrato está rodeado de múltiples aspectos controvertidos. Una de las causas de dicha controversia es la ausencia de una regulación general del precontrato en el Código Civil. Este cuerpo normativo únicamente regula de manera ambigua la promesa de compraventa en su artículo 1.451. Y ello ha motivado que la doctrina y la jurisprudencia se hayan cuestionado diversos aspectos regulados en tal precepto, como el contenido y los efectos del derecho a reclamarse recíprocamente el cumplimiento. En efecto, del tenor del citado artículo no queda claro si se refiere a otorgar el consentimiento, perfeccionando el contrato prometido, o si alude directamente a la ejecución del futuro contrato. Esta falta de regulación, junto con la ausencia de unos antecedentes normativos que ofrezcan unos criterios claros y la disparidad de soluciones existentes en Derecho Comparado, ha provocado posturas encontradas en nuestra doctrina y nuestra jurisprudencia sobre el concepto y los efectos del precontrato. En cualquier caso, siempre ha habido un aspecto sobre el que ha existido consenso: el... (ver resumen completo)

 
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Listado de abreviaturas y referencias normativas utilizadas

CC Código Civil.

LEC Ley 1/2000, de 7 de enero, Enjuiciamiento Civil.

Compilación Navarra Ley 1/1973, de 1 de marzo, por la que se aprueba la compilación de Derecho Civil Foral de Navarra.

SAP Sentencias de las Audiencias Provinciales.

STS Sentencias del Tribunal Supremo.

Art. Artículo.

Pág. Página.

Ss. Siguientes.

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1. Introducción

El precontrato es posiblemente una de las figuras jurídicas más controvertidas y seguramente también de las más antiguas. De esta institución se discute su origen, sus antecedentes, sus efectos e incluso su propio concepto.

Una de las principales causas de esta disparidad de opiniones en torno al precontrato, se debe a la ausencia de una regulación general del mismo. Así, aunque la doctrina y la jurisprudencia identifican su regulación específica en el art. 1.451 del CC, es manifiesto que este precepto resulta inaplicable a la mayoría de los precontratos. En efecto, tanto la doctrina como la jurisprudencia coinciden en señalar que el ámbito de los precontratos es casi ilimitado, pudiendo comprobarse como en el tráfico jurídico es habitual la celebración de precontratos para constituir sociedades, arrendar inmuebles, crear relaciones laborales y un largo etcétera.

Esta polémica ha originado que la jurisprudencia no mantenga una postura uniforme sobre el precontrato, y más concretamente sobre su concepto y sus efectos. Aunque en los últimos tiempos parece mantener un criterio más homogéneo respecto a los efectos.

A su vez, la doctrina dista mucho de llegar a un consenso. Y esta diversificación de posturas provoca una gran incertidumbre sobre la calificación que recibirán los documentos precontractuales, y los efectos que se le asignarán. Por esta razón, hay una gran inseguridad jurídica sobre una de las figuras que más se ha utilizado en la contratación.

Por tanto, el objeto del presente artículo es determinar los supuestos que pueden encuadrarse dentro de la figura del precontrato, así como establecer una regla clara sobre sus efectos, siendo para ello necesario realizar un minucioso estudio doctrinal y jurisprudencial del precontrato.

2. Precisión terminológica

Uno de los problemas habituales en el mundo del Derecho es el empleo de multitud de términos para designar a una sola figura. Esto origina una cierta confusión sobre la institución de la que se está hablando.

En primer lugar, habría que recordar que el precontrato es una figura de creación doctrinal alemana. Así, algunos autores e incluso sentencias hacen alusión a la voz en este idioma, Vorvertrag1. Asimismo, es muy frecuentePage 489 entre nuestros autores el uso de la traducción de la terminología italiana, «contrato preliminar»2. Además, se nombra a esta figura como promesa de contrato 3. A su vez se utiliza el término latino pactum de contrahendo por su posible antecedente de Derecho romano 4. Finalmente, es preciso destacar que también se conoce a esta institución como contrato preparatorio 5. En consecuencia, siguiendo a nuestra jurisprudencia 6, se pueden emplear indistintamente todos estos términos.

No obstante, y en aras de evitar la referida confusión, en este artículo siempre se aludirá a la mencionada figura como precontrato.

3. Concepto normativo de precontrato

La doctrina es unánime al señalar que el ordenamiento no regula un concepto general y abstracto de precontrato7, pero sí sus manifestaciones concretas respecto a los contratos de compraventa, de prenda e hipoteca en los arts. 1.451, 1.862 y 1.875 CC, respectivamente8.

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Los preceptos mencionados suponen una regulación de los supuestos de promesa bilateral de compraventa, de prenda e hipoteca. Aunque hay que reseñar que no todos los autores coinciden en señalar el carácter bilateral de la promesa estipulada en el art. 1.451 del CC9. En concreto, el art. 1.451 dice:

La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de obligaciones y contratos en el presente libro

.

La doctrina ha criticado reiteradamente este precepto. Fundamentalmente por las siguientes causas10:

• No está claro si la alusión es a promesas unilaterales o bilaterales, puesto que en el primer apartado utiliza el término «promesa de vender o comprar», y en el segundo «promesa de compra y venta».

• Es confusa la remisión a las reglas generales de las obligaciones y los contratos. Aunque parte de la doctrina entiende esta remisión como una prueba de la diferenciación del legislador entre la promesa y la propia compraventa11.

• Es imprecisa la descripción de sus efectos, ya que dar derecho a «reclamar recíprocamente el contrato» puede entenderse que se refiere al contrato definitivo de compraventa o al contrato de promesa de compraventa.

Por tanto, puede decirse que el art. 1.451 del CC sólo regula un supuesto específico, del cual no está claro ni su ámbito de aplicación, ni su regulación aplicable, ni sus efectos. Esto ha generado diferentes interpretaciones doctrinales y jurisprudenciales, como se expondrá en los correspondientes apartados de este artículo.

Por su parte, el art. 1.862 del CC dispone:

La promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen

.

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Del tenor literal del precepto se puede percibir una indeterminación respecto a los efectos de la promesa por el empleo del término «acción personal». No obstante, debido a que tanto la prenda como la hipoteca deben, o conviene, que se otorguen en escritura pública para que se entiendan legalmente constituidas o produzcan efectos frente a terceros12, la doctrina es unánime en entender que la «acción personal» se refiere a la posibilidad de instar la constitución de la correspondiente garantía para que produzca todos sus efectos13.

Otra manifestación normativa del precontrato se encuentra en la Ley 516 de la Compilación Navarra, que dice14:

La promesa de concluir un contrato futuro obliga a quien la hace, siempre que hayan determinado los elementos esenciales del contrato cuya aceptación se promete.

El convenio consensual preparatorio de un contrato futuro, aunque no reúna todos los requisitos exigidos para la celebración del contrato previsto, obliga a las dos partes.

La obligación de contratar que resulta de estas promesas se regirá por las reglas aplicables al precontrato prometido. Los elementos accidentales del contrato no previstos en la promesa se determinarán conforme al uso, la costumbre y la Ley, y en su defecto, por el Juez

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Esta regulación es mucho más clara y precisa que la del Código Civil. En primer lugar, porque es una regulación general aplicable a todo tipo de precontratos. Por lo que normativamente se determina su ámbito de aplicación.

En segundo lugar, porque regula las promesas unilaterales en el primer apartado y las bilaterales en segundo15, despejando las dudas que surgen en torno al art. 1.451 del CC.

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En tercer lugar, porque el precepto establece claramente la normativa aplicable a la promesa, y además recoge un sistema de integración del contrato muy completo, que parece evitar que las partes queden desvinculadas del mismo amparándose en la imprecisión de determinados aspectos del contrato definitivo.

Finalmente, esta regulación es más clara y precisa que la del Código Civil porque señala claramente los efectos de la promesa: la obligación de celebrar el contrato previsto. Por ello, este artículo parece responder satisfactoriamente a todas las críticas doctrinales vertidas sobre el art. 1.451 del CC.

4. Concepto doctrinal de precontrato

La opinión doctrinal de esta figura jurídica es muy importante, puesto que como resalta ROMÁN GARCÍA16, esta figura ha sido creada por la doctrina. Por tanto, han sido los...

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