Inscripción de estatutos de copropiedad urbana (Apuntes)
| Autor | Joaquín Sapena |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 206-119 |
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La llamada copropiedad urbana, propiedad horizontal o pro,piedad de casas por pisos, que por todos estos nombres, y aun por otros, es conocida, la conciben la ley y la jurisprudencia como una especial forma del dominio, caracterizada porque cada uno de los distintos titulares tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso o parte de piso y un derecho de copropiedad, anejo a aquél e indivisible, sobre los elementos comunes del edificio..
Esta especial situación produce una compleja relación entre los cotitulares, exigiéndose una especial disciplina. Deficientemente fijada por el artículo 396 del Código civil en su primitiva redacción, atendió a ella la Ley de 26 de octubre de 1939 al reformar dicho precepto, pero de forma escueta, cual a la ley compete, por lo que, para acudir a todos los problemas que ae tal comunidad puedan surgir, es conveniente -en la realidad, necesario- que se dicten las oportunas normas por los propios interesados. Normas previstas por el citado artículo al referirse un par de veces al pacto entre los misPage 207mos, y que en la práctica se condensan.en los llamados reglamentos o, como es más frecuente, estatutos dela comunidad.
Dichos estatutos, "sedictan para atender a la "vida de" una figurado situación especial, disciplinando las relaciones que de ella surgen." Por lo cual se ha dicho con justéza que más bien se trata de normas que,no de pactos 1, de una verdadera lex réi por convenio establecida 2. Pero estas normas, esta ley particular, nadé dé un acto jurídico, cuya naturaleza, según el caso, es:
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, Si son impuestas por el propio dueño único, que las fija en previsión de una futura comunidad por destinar el edificio a. tal tipo depropiedad o por quien lo transmite gratuitamente y así lo impone, estamos ante un negocio jurídico unilateral de contenido regulador o normativo. Que en el caso de donación aparecerá embebido como un módó o condición de la misma.
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Sison convenidas por tooos los condueños, estamos, ante un verdadero contrato, ya que entre ellos se crea un vínculo especial al cual se sujetan. ParaMessideo, hay contrato normativoen todo caso de regulación de comunidad 3, esto es, no existe propio contrato, pues para él, el normativo, aún contrato llamado, no reviste tal naturaleza. Pero se ha de observar que el vínculo creado en el condominio ae edificios no sujeta a los condueños en un.sector determinado de sus actividades, en un campo acotado de su vida social, cual sucede con los contratos normativos, sino,que se dirige exclusivamente a las relaciones entre ellos por razón de la cosa común, a unas relaciones concretas y determinaoas, existentes sólo entre los contratantes 3 único objeto del vínculo creado ; esto, indudablemente, es un propio y verdadero contrato. La finalidad común que se persigue, la falta de bilateralidad y la organización que se crea nos lo caracterizan como contrato asociativo.
En el Registro de la Propiedad; sólo tienen acceso -aparte dé situaciones especiales que no debieran tenerlo- «los actos y conrtratos relativos al dominio y demás derechos realesi» (Lev Hipotecaria, art; 1.°), relación que ha de ser directa e inmediata, esto es, actos y contratos con eficacia real sobre bienes inmuebles, y noPage 208 aquellos meramente obligatorios, cual se deduce de su artículo 2.° y del conjunto ae dicha Ley.
Los estatutos de la copropiedad urbana son un negocio relativo a una especial forma de dominio, que la determina, y configura, modificando o completando la regulación legal. Dice Roca Sastre que tienen trascendencia real, derivada del carácter semi real u ób reñí de las relaciones jurídicas que entraña esta situación jurídica 4. Luego deben tener acceso al Registro. Y así !o reconoció la práctica antes de la Ley Hipotecaria de 1946, que lo ha sancionado al permitir en su artículo 8.°, párrafo último del número 3.°, la constatación de «aquellos pactos que, permitidos por el propio artículo 396 del Código civil, modifiquen el ejercicio o contenido de los derechos reales a que el expresado artículo se refiere».
La especialidad de esta situación plantea una serie de proj blemas con referencia a la inscripción de los estatutos respecto al vehículo de la misma (título inscribible), su soporte (finca registral), su contenido (delimitación de lo inscribible) y su efectividad (afección a terceros).
Ha de reunir estos requisitos :
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Por tratarse de un acto de disposición, ya que altera la regulación legal y, por tanto, la forma sustancial, precisa que sea otorgado por el dueño o dueños (no puede serlo por los titulares de cualquier derecho real u obligacional) y por todos ellos (se trata de una alteración de la cosa común, a la que le es aplicable el articuló 397 del Código civil).
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Por verificarse mediante un negocio jurídico, el título formal ha de ser una escritura; no cabe el acta. Pues, en adecuado desarrollo del artículo 144 del Reglamento y demás pertinentes preceptos de la legislación notarial, entiendo que el contenido propio de las escrituras son las declaraciones de voluntaddirigidas a la celebración de un negocio jurídico precisamente por su expresión en el ¡documento notarial. Esto es, la escritura o es; creadora del negoPage 209cio (lo normal), o portadora -con actividad positiva, no mero reflejo de la voluntad a él dirigida, (escrituras de oferta o de adhesión). Y contenido propio de las actassontodos los demás hechos jurídi; eos, incluso lasdeclaraciones de voluntad cuanao nó tienen por fin la celebración de un negocio jurídico o cuando no sedirigen a él a través o por medio del instrumento, sino independientemente del mismo que se limita a reflejar lo que fuera de él existe (contestaciones a requerimientos, ofertas y adjudicaciones en subastas, etc.). En ambos casos la voluntad se declara para crear el negocio, pero en la escritura, además, para que ella la recoja como medio de tal creación. Por lo que el instrumento público en que se contengan los estatutos rectores de la propiedad horizontal necesariamente será unaescritura.
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Por exigencias del tracto sucesivo ha de emanar de quien o quienes sean titulares según el Registro.
Y puede formalizarse así :
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Sila situación especial de copropiedad o de destinación a la misma-como en el siguiente apartado 4 se verá- ya consta en el Registro, por medio de título dedicado exclusivamente a la regulación de ella : negocio unilateral del dueño único o contrato otorgado por todos los condueños.
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Si la situación de comunidad o, de destino a ella no consta en el Registro, puede ser contenido en el mismo título formal que, la constituya
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-Por enajenación separada de los diversos departamentos (de todos, de parte o de uno solo).
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-Por división del condominio ordinario o de cualquier comunidad patrimonial. El Tribunal Supremo tiene declarado que la conversión de la copropiedad ordinaria ren ésta especial es una verdadera división con la cual se cumple con lo dispuesto en el artículo 400 del Código civil 5.
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-Por imposición del transmitehte gratuito (donante o testador);
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-Por destinación de lafincaa estacopropiedad, verificadapor el dueñOúnico ó loscondueñosde tipo ordinario. Pues si se permite la inscripción como fincas independientes de los diferentes pisos Page 210 o partes de piso ¿fue estén destinados a pertenecer a diferentes dueños 6, con1 mayormotivo se debe reconocer la facultad, de reglamentar dicha comunidadfuturay que estareglamentación tenga acceso al Registro. Del examen conjunto del artículo 8.°, :nú mero .3.°, de la Ley Hipotecaria, así se deduce con toda claridad.
Se inscribirán los estatutos bajo él número registral donde ya constela copropiedad del edificio o donde se...
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