Eficacia de las limitaciones estatutarias en los complejos inmobiliarios frente a actos amparados en licencia urbanística
| Autor | Gabriel Soria Martínez |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 2076-2085 |
Page 2076
La constitución de urbanizaciones privadas, la extensión vertical del dominio en las ciudades y otras circunstancias propician la aparición de conjuntos inmobiliarios urbanos en un proceso de evolución natural acelerado por las necesidades de la vida moderna. Esas situaciones exigen una regulación de las relaciones entre propietarios que puede imponer, a través del régimen estatutario del conjunto, unas limitaciones a los actos de dominio exigibles por los miembros de la comunidad respectiva e invocables ante los Tribunales.
La Ley 8/1999, de 6 de abril, modificó la Ley de Propiedad Horizontal para incluir expresamente esta modalidad de propiedad estatutaria y denominarla complejo inmobiliario privado. Los principios de numerus apertus y de autonomía de la voluntad, a su vez, permiten que las limitaciones impuestas a los titulares de los elementos del complejo puedan ser de lo más variado, siempre que no atenten contra la Ley, la moral y el orden público.
Por otro lado, la confluencia de normas civiles y administrativas en la delimitación del derecho de propiedad urbana provoca con frecuencia un desfase entre lo autorizado urbanísticamente y lo permitido desde una perspectiva civil. En estos casos lo más frecuente es que la normativa civil no se oponga a la ejecución de una obra prohibida por el Planeamiento, pero también puede ocurrir que lo que permite el Plan sea contrario al régimen privado, especialmente en los conjuntos inmobiliarios.
Page 2077
El presente comentario trata de analizar precisamente estas situaciones de licitud administrativa e invalidez civil por causa de la aplicación de los estatutos de un complejo inmobiliario.
La propiedad urbana se delimita por la legislación urbanística y el planeamiento aplicable, estableciendo el estatuto jurídico del titular del suelo o la edificación en lo que se ha considerado por la doctrina un régimen configurador del dominio, que no lo limita, sino que lo define. Las notas esenciales de la delimitación del derecho de propiedad sobre el suelo se han mantenido sustancialmente desde la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, de 12 de mayo de 1956, habiendo señalado la doctrina como más relevantes, su reconocimiento, su definición en el plan, la previsión de cesiones y de la intervención administrativa1. En ese sentido, los artículos 3.1, y 7 a 9 del vigente Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que aprobó el Texto Refundido de la Ley de Suelo estatal, mantienen ese régimen, que apuntaba ya la legislación anterior desde el artículo 61 de la citada Ley de 12 de mayo de 1956 cuando declaraba: «Las facultades del derecho de propiedad se ejercerán dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes establecidos en esta Ley, o, en virtud de la misma, por los planes de ordenación, con arreglo a la calificación urbanística de los predios».
Las facultades del propietario del suelo, por lo tanto, de acuerdo con la legislación administrativa, se desenvuelven siempre dentro de los usos y los actos permitidos por el planeamiento, quedando la edificación o reforma de los edificios sometida a un régimen de autorización mediante licencia. Como consecuencia, la vulneración del régimen urbanístico supone ordinariamente incurrir en una infracción administrativa e incluso, si se dan las circunstancias previstas en los artículos 319 y 321 del Código penal, puede ser constitutiva de delito.
A su vez, como derecho real típico proclamado en el artículo 33 de la Constitución y definido en el artículo 348 del Código Civil, el dominio es un derecho sometido únicamente a las limitaciones establecidas por las leyes. Sin embargo, la autonomía de la voluntad que se reconoce al propietario, entre otros, en el artículo 1255 del Código Civil y la eficacia de los contratos como lex privata entre las partes admiten la vinculación del dominio a los compromisos, obligaciones y limitaciones que resultan de los actos de su titular o le vienen impuestas por sus causantes. A estas limitaciones se unen las que derivan de la colisión entre derechos, como sucede, por ejemplo, con las relaciones de vecindad o las situaciones de copropiedad. En los conjuntos inmobiliarios la naturaleza de los mismos impone unas relaciones de vecindad o proximidad y una permanencia de servicios o elementos comunes que son inherentes al derecho de cada uno. Es
Page 2078
decir, la propiedad se define desde su origen intrínsecamente unida a la estructura física o jurídica común de manera que existen unas limitaciones derivadas de su propia constitución. Como consecuencia, el derecho a edificar o realizar obras sobre los elementos privativos o las fincas de cada titular puede quedar limitado para garantizar la funcionalidad de los servicios comunes o bien por razones estéticas o de otro carácter, que tienen que expresarse en una norma, generalmente los estatutos del complejo.
Esta situación restrictiva no es privativa de los complejos; de hecho, tal y como recordábamos en el artículo titulado «La servidumbre de luces y vistas y la equidistribución en la ejecución de los planes urbanísticos», publicado en el número 654 de esta Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, página 1735 y siguientes, «la coexistencia de determinados preceptos del Código Civil destinados a limitar las facultades edificatorias de los propietarios junto a una legislación urbanística que regula amplia y minuciosamente el ejercicio de dichas facultades, definiendo el contenido del derecho de la propiedad del suelo en su dimensión urbanística, genera a veces una confusa situación de inequívoca trascendencia práctica». En esa ocasión hacíamos referencia al artículo 24 del Reglamento de Reparcelaciones, de 7 de abril de 1966 y la previsión en la letra N del citado artículo de la inclusión en el proyecto de reparcelación de un «Estatuto de limitaciones que regule con carácter real: ubicación de los edificios, altura, tipo de construcción, destino, normas sobre conservación de espacios libres y demás semejantes». Este Estatuto, en realidad, generaría un complejo inmobiliario a través de unas condiciones urbanísticas o estatutarias vinculantes con eficacia jurídico-real que ordenarían el conjunto.
A su vez, también desde Laso & Asociados hemos tratado la vertiente contraria del problema, consistente en que determinados actos puedan ser válidos civilmente e ilícitos desde la perspectiva administrativa. En ese sentido, cabe destacar el artículo publicado en el Libro Homenaje a Tirso Carretero (pág. 1169), Madrid, 1985, editado por el Colegio de Registradores, titulado «Ilicitud administrativa y validez civil», de laso martínez, págs. 1169 y siguientes.
En todo caso, es incuestionable que cuando el Derecho Civil y el Urbanístico colisionan, el interés público que protege este último provoca que prevalezcan generalmente sus determinaciones frente al interés privado del particular2. Incluso en materia edificatoria puede que el planeamiento obligue a ejecutar una obra colmando la edificabilidad, imponiendo una construcción contraria a la limitación estatutaria o a la servidumbre legal, pero en ese...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba