Esquemas sobre la valoración actual del Derecho hipotecario.
| Autor | Ramón de la Rica y Maritorena |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 9-46 |
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Las instituciones jurídicas no nacen a la vida del Derecho por generación espontánea ni se crean por el capricho del legislador; se implantan con la finalidad de resolver necesidades que sienten las sociedades humanas en determinados momentos de su existencia. Por eso, nos decía Hinojosa 1 que las leyes que sirven de norma a las relaciones jurídicas en cada pueblo no son ni pueden ser en manera alguna invención arbitraria de uno o varios individuos, ni siquiera de una sola generación o de una sola época. Son el fruto de las necesidades y esfuerzos de muchas generaciones. La Historia, maestra infalible del quehacer humano, ha elevado a la categoría de axioma esta afirmación.
La Institución de la publicidad inmobiliaria para la seguridad de su tráfico jurídico, y cuyo último estadio de perfección radica en el llamado Registro de la Propiedad, no es una excepción a lo que se ha dicho. Efectivamente, la publicidad registral, como cualquiera otra institución jurídica, no es un invento, ni siquiera un producto instantáneo del legislador; al contrario, es el resultado de una larga y costosa elaboración, a veces vacilante, a la que han concurrido factores económicos, históricos, sociales y hasta filosóficos, como lo puso de relieve el notable jurista Page 10 cubano Dorta Duque 2. En nuestra Patria, Genovés Amorós 3, en brillante conferencia pronunciada hace ya bastantes años, afirmaba que «los sistemas jurídicos, lo mismo que los estilos arquitectónicos, no se crean apriorísticamente, sino que son el resultado de una sucesión de esfuerzos, a veces discontinuos, que poco a poco van adquiriendo un perfil característico, y que con cierta ayuda de la doctrina llegan por fin a constituir un sistema». Es conveniente constatar, antes de seguir adelante, que todas estas afirmaciones no están basadas en investigaciones de tipo doctrinal o de puro raciocinio, sino que son corolario de estudios documentales históricos, apoyados en hechos sociales, naturales y económicos de absoluta certeza.
Nadie discute hoy día, por su palmaria evidencia, el que las instituciones jurídicas anteriores al vigente sistema registral, legadas a nuestro pueblo por el Derecho romano, y que regulaban la propiedad inmobiliaria y la dinámica de los demás derechos reales, no servían para alcanzar el grado suficiente de desenvolvimiento que exigen las necesidades jurídicas y económicas modernas. Esa misma inutilidad fue la que hizo necesaria apoyar la manifestación formal de la situación jurídica de los inmuebles, o lo que es lo mismo, su publicidad, en otras instituciones más aptas y adecuadas para ello, y así se creó el Registro de la Propiedad en nuestra Patria, al igual que en las demás naciones de sistemas jurídicos desarrollados.
La Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861 inauguró en España el sistema registral al regular la constitución, transmisión, modificación y extinción del dominio y de los demás derechos reales, en base al Registro de la Propiedad que implantaba, y que con las modificaciones y reformas necesarias por el tiempo transcurrido sigue vigente en la actualidad, cumpliendo muy aceptablemente su importante misión.
Estas normas hipotecarias, examinadas a la luz de los niveles de análisis que exigen los postulados de la moderna filosofía del Derecho 4, cumplen rigurosamente todas sus exigencias.
Page 11Las normas hipotecarias son válidas: existen debidamente promulgadas, no están derogadas y su aplicación a la práctica es constante, de tal modo que, con el devenir de los años, han dado lugar a que de hecho coexistan dos diferentes clases de propiedad: la inscrita y la no inscrita. Siendo la primera de ellas la que cumple rigurosamente todas las disposiciones que para el bien común dicta el Estado y escapando de toda normativa o fiscalización, la segunda.
Las normas hipotecarias son eficaces: sirven de modo satisfactorio a la finalidad para que fueron promulgadas, pues son hechos incontrovertibles los que han dado seguridad al dominio, han fomentado el tráfico jurídico inmobiliario, han acabado con la figura del estelionato, tan frecuente en tiempos pretéritos, y, en suma, han contribuido a la paz jurídica, evitando litigios y cooperando a la justicia distributiva.
Y, finalmente, las normas hipotecarias son justas: ya que no son el resultado de una imposición arbitraria o rigorista del legislador; antes al contrario, el sistema se caracteriza por la voluntariedad normal de la inscripción, criterio que en estricto derecho inmobiliario registral puede ser discutido, pero que por su bondad, por las ventajas que ha proporcionado y por las necesidades que han solucionado, han logrado que su aplicación sea extensiva y abarque toda la propiedad urbana y la rústica de valor apreciable en la actualidad.
Generalmente se ha estudiado al Registro de la Propiedad como una institución jurídica a) servicio del interés particular, que sin duda presta, pero se ha olvidado con harta frecuencia el importantísimo servicio que rinde a la sociedad en general y, por ende, a la nación y al Estado, que son en última instancia los mayores beneficiarios. Pero ello no es de extrañar, puesto que en el momento de la instauración del sistema registral, año de 1863, era dominante una doctrina liberal del más avanzado individualismo que sólo reparaba en el beneficio particular del propietario; pero no se puede negar, sin caer en el absurdo, que el Registro de la Propiedad al publicar y proteger el tráfico inmobiliario beneficia no fiólo al que inscribe su adquisición, sino también al interés general de la sociedad. Ya en el año de 1948, Ramón de la Rica y Arenal 5 decía que el Registro de la Propiedad «sirve al interés nacional, y ello justifica la intervención estatal en el régimen de la propiedad privada, porque el Estado, merced a las inscripciones del Registro, cuenta con un censo jurídico de la propiedad inmueble, base eterna de sustentación Page 12 de la comunidad, y con una relación de propietarios que facilita y asegura la percepción de las contribuciones territoriales. A través de la inscripción, el interés nacional cuenta con un elemento que por asentar sobre bases sólidas el derecho de propiedad sirve para sanear ésta, fomentando la prosperidad pública para impulsar y vigorizar el crédito, sin el cual no existe progreso agrícola ni urbano, y lo que no es menos, importante, que no se ven expuestos a usurpaciones ni a estelionatos, como antes de establecerse el sistema de Registro sucedía. Donde el sistema funciona bien los pleitos inmobiliarios desaparecen. Cada nuevo libro que se abre en el Registro representa un litigio menos».
El mismo criterio guía a Genovés Amorós 6 al decir que «los legisladores del siglo pasado tuvieron dos modelos a la vista: el germánico y el francés. El primero, el sistema germánico o alemán, tiene en cuenta, ante todo, el interés público y casi podríamos decir estatal; el régimen francés estaba polarizado en sentido individualista y para proteger intereses privados. Y el incipiente sistema español adoptó una situación intermedia y equidistante; no atendió preferentemente al interés del Estado, ni tampoco al de los particulares, sino a un interés público difuso, al interés de la masa anónima, al interés de los terceros».
Todo esto es irrefutable; la propia Ley Hipotecaria ha sido denominada con harta frecuencia la Ley de los terceros, y su inspiración, aunque intermedia entre las dos legislaciones que apuntaba Genovés, se inclina francamente hacia el lado germánico. Baste recordar al respecto que el propio ministro de Gracia y Justicia a la sazón, señor Fernández Negrete, en las discusiones parlamentarias de la época, declaró ante el Senado que la Ley se acercaba más al sistema germánico que al francés; y que fue Gómez de la Serna, uno de los redactores de la Ley, quien ante el nombre con que se conocía a la misma de Ley de terceros: o para terceros, dijo que la opinión general pone los nombres a las leyes,. tomándolos de su significación más estricta. Y esa masa anónima, esos terceros beneficiados por el sistema hipotecario, no son más que la propia sociedad, la comunidad en general, cuyo interés debe ser el fin que-guíe o informe las normas del Estado.
Y, por último, García Guijarro 7 afirma que «el fundar la institución del Registro de la Propiedad fue lo mismo que establecer las leyes-que deben presidir la institución y movimiento del derecho de propiedad en sus relaciones sociales esenciales, y que el perfeccionamiento de tal Registro debe ser aspiración constante del Poder público, para ir al Page 13 compás tanto de las necesidades históricas como de las exigencias del progreso jurídico».
En resumen: la publicidad que dimana del actual sistema registral redunda en beneficio de todos los componentes sociales, ya que crea las condiciones precisas para el desarrollo sin trabas de la dinámica de los inmuebles.
Es obvio asegurar que la necesidad de un sistema registral en nuestra Patria era evidente, ya que las instituciones que existían antes de su implantación, legadas por el Derecho romano, no eran apropiadas ni suficientes para garantizar el desenvolvimiento jurídico inmobiliario que reclaman las modernas necesidades jurídicas y económicas. Era tan necesario reformar las leyes inmobiliarias que ya en el proyecto de Código Civil del año de 1851 se dedicaban los títulos XIX y XX del Libro Tercero a la exposición de un sistema hipotecario basado en los principios de publicidad y especialidad. Y aun cuando aquel proyecto fracasó, el Gobierno, comprendiendo que la reforma del sistema hipotecario era urgentísima, dispuso por Real Decreto...
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