Enfiteusis: negocio de fomento

Autor:Guillermo Suárez Blázquez
Cargo:Prf. Dr. Titular Universidade de Vigo
RESUMEN

I. Introducción. 1. 1 Concepto. 1. 2 Institución con origen de Derecho Público. a) Possessiones - enfiteusis. b) ¿Possessiones agrarias = latifundios?. c) Negocios enfitéuticos. 1. 3 Aproximación a la proyección romanista de la institución en el tiempo. 1. 4 Doctrina Mayoritaria. II. Arrendamientos públicos: locatio-conductio del ager vectigalisque. 2. 1 Cláusula Pública Fiscal de... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción
1. 1 Concepto

La enfiteusis es una institución jurídica e histórica milenaria. Su origen se pierde en los días y las noches de la vieja economía agrícola y ganadera de las civilizaciones y pueblos mediterráneos de Grecia, África y Asia del mundo antiguo. Los gobiernos de la Antigüedad sentían, frecuentemente, la necesidad de ejecutar políticas agrarias de desarrollo, en mundos y entornos de crisis, frecuentemente, cambiantes e inestables. A tal fin, asociaban la ayuda y la potencia financiera de terceros. Esta necesidad económica propició el desarrollo de esta institución. La enfiteusis del mundo antiguo fue, sin duda, un negocio jurídico y económico de fomento, muy complejo, que cumplió diversos fines públicos de interés general. Al decir de ETTORE FAVARA, la enfiteusis es "un instituto che è servito, in tutti i tempi, a sviluppare l´agricoltora, così da garantirne i risultati economici, al tempo stesso in cui al concedente si dava i diritto a vedere migliorato il fondo, col capital impiegato dall´enfiteuta".1

Los entes politicos, titulares de imperium y los poderes religiosos entregaban a los particulares, a los súbditos y a los ciudadanos la posesión de terrenos baldíos, no cultivados, o, circunstancialmente, mal aprovechados, por largos periodos de tiempo. Los concesionarios debían compensar la entrega y llevar a cabo una explotación económica mediante su trabajo (labor),2 para la obtención de réditos, en dinero u otra clase de especie. Los beneficiarios, además, se obligaban a pagar una renta o canon al ente concedente. En definitiva, las dos partes estaban interesadas en la realización de un negocio jurídico con fines económicos.

Para comenzar, citaré algunas definiciones que se han formulado sobre esta institución:

Desde un punto de vista etimológico:

- Emphyteusis, emphyteuseos, f., (lit. an implanting, literalmente una implantación) significan para el prestigioso diccionario de latín "A Latin Dictionary Lewis and Short", "a permanent tenure of land upon condition of cultivating it properly, and paying a stipulated rent, a sort of fee-farm", (la tenencia permanente del campo bajo condición de cultivar la propiedad y pagar la renta estipulada, una especie de renta de la explotación agropecuaria).

Definiciones jurídicas:

- Para MEZTGER, según recoge en su obra, "A Companion to Justinian´s Institutes", Londres, 1998, p. 74, la enfiteusis es "a form of long - term or perpetual tenure which probably originated in grants of public land made to private individuals by the state. It came to be used by municipalities; the annual payment of rent maintained the holder of a grant in a position of virtual ownership" (forma de posesión temporal o perpetua que fue originada probablemente en los grandes campos públicos transformados en propiedad privada por el estado. Aquélla comenzó a ser utilizada por los municipios. El pago anual de la renta realizada por el poseedor de un predio le mantiene en posición de virtual propietario).

- Las Partidas de nuestro "Rey Sabio" nos dicen que:

"Emphyteofis es manera de enajenamiento, de que fezimos emiente, en la tercera ley ante defta, e es de tal natura, que derechamente non puede fer llamada, vendida, nin arredamiento como quier que tiene natura, en fi de ambas a dos, e ha logar efte enajenamieto en las cofas que fon dichas rayzes, e non en las muebles, e faze fecon volutad del Feñor de la cofa, e del que la refcibe, en efta manera, que el refcebidor ha de dar luego de mano al otro dineros, o alguna cofa cierta, fegun fe avenieren, que es como manera de precio, e que ha de fincar por fuyo quitamente, e el Feñor de la cofa debe la entregar con tal condición, que le de cada año dineros, o otra cofa cierta en que fe avinieren. E puede faze fe tal enajenamiento como efte, para fiempre, o para tiempo cierto, e deve fe fazer por carta de efcrivano publico, o del feñor que lo da, e defpues defto, no fe puede defatar, pagando cada año el que tiene la cofa, aquello a que fe obligo".3

Para nuestro Alfonso, la enfiteusis es un contrato, que se debe realizar por escrito, por el que se transfiere facultades del señorío a cambio de una renta, es decir, un derecho de naturaleza mixta, real y personal, pues de un lado, como contrato consensual sinalagmático, participa de la naturaleza jurídica de la compraventa y el arrendamiento, y de otro, el señor, dueño de la cosa, debe "pasar su señorío" al enfiteuta y garantizar que éste "de cada año dineros, o otra cofa cierta en que fe avienieren" para que se pueda comportar como propietario "ha de fincar por fuyo quitamente" durante el tiempo de vigencia del contrato o para siempre:

"Enajenamieto es toda poftura, o fecho que algunos omes fagan entre fi, porque paffa el Señorio de alguna cofa de los vnos a los otros. E efte anajenamieto fe faze en muchas maneras, afsi como por donadio, o por cambio, o por vendida, quier fe faga llanamente, o con alguna condición, o por otra manera a que llaman en griego emphyteofis, que quiere tanto dezir, como enajenamiento, que fe faze como en manera de vendida, afsi como adelate fe mueftra ".4

- El Código Civil de España sigue las viejas tesis jurídicas medievales formuladas por los Glosadores civilistas boloñeses. El Código define a la institución en su art. 1605: "Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio".5 La definición, como vemos, está muy acorde con el concepto medieval formulado por los Glosadores boloñeses, quienes parecen haber seguido el Derecho civil clásico de los romanos sobre el "dominio divido". Este "dominio divido" - Dominium ex Iure Quiritium civil y el In Bonis Habere pretorio, formulado por GAYO, Inst. I, 54: "ceterum cum apud cives Romanos duplex sit dominium, in bonis - nudum ius Quiritium" y II, 40 6 pertenece a dos titulares diferentes y recae sobre la misma cosa. Tal vez, por ello MANUEL ALBADELEJO señala que la enfiteusis "es un caso de condominio, de dominio dividido" y añade el autor "si no es condominio y es un derecho real sobre cosa ajena sí se le aplicarían reglas y normas de éste"7 y XAVIER O´CALLAGHAN manifiesta en este sentido que: "tal como la concibe el Código Civil la enfiteusis es un dominio divido (copropiedad pro indiviso, con división jurídica de facultades)".8 Esta tesis civil medieval sobre la vigencia del dominio divido en la enfiteusis,9 que defendió muy bien los intereses feudales de los emperadores, reyes y nobles prebostes, y que hoy parece presentar nuestro Código Civil como un condominio, naturaleza jurídica impensable en Roma y en el Medievo, presenta serias dificultades:

- Yo creo que el problema de la naturaleza jurídica de la enfiteusis fue distinto, pues la institución uniría contractualmente dos "entidades" jurídicas diferentes: "praedia emphiteotica sive sua emponemata", (C. 4, 66, 3. PLACENTINUS, "Summa de varietatibus actionum", p. 32, X). Entidades ligadas por vínculos personales: bien inmueble del dueño - praedia emphiteotica - y unidad jurídico-económica a implantar y desarrollar (emponemata o labor emphonematis), objeto del ius o derecho enfitéutico.10 Ius del enfiteuta sobre su unidad o emponemata, implante jurídico - económico que constituye el objeto intrínseco de la institución, a cambio del pago de una renta o pensión enfitéutica.11

- Podemos definir a la enfiteusis romano-oriental de dos formas: 1ª) como una concesión demanial administrativa y fiscal de fomento mediante la que el Estado romano a algunos de sus entes territoriales cum imperium ponían a disposición, mediante concurso, una posesión en enfiteusis para que el concesionario...

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