La enajenación de la vivienda arrendada y su relación con la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 1820-1824 |
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El artículo 14 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, regula la enajenación de vivienda arrendada por el arrendador y las consecuencias jurídicas que se derivan de la misma en todo lo relativo a la continuidad del arrendamiento previamente concertado. En este trabajo vamos a estudiar cómo afecta la enajenación a los derechos del arrendatario, es decir, si éste conserva los derechos que tenía frente al antiguo propietario o, si por el contrario, el comprador de la vivienda puede dar por terminada la relación arrendaticia.
En este artículo se trata de dar solución a los diferentes intereses en juego que se producen con motivo de la enajenación. Por un lado, el del arrendador, que como propietario de la vivienda que es, tiene derecho a enajenarla, por otro lado, el interés del adquirente en disfrutar de la vivienda, sin tener en cuenta un arrendamiento que él no pactó y, finalmente, el del arrendatario a mantener la estabilidad de la vivienda, al menos temporalmente, por ello, en aras de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario se obliga al adquirente a subrogarse en los contenidos de la relación arrendaticia que consten previamente inscritos o que haya conocido de una manera clara.Page 1821
Parangonando el artículo 14 de la LAU con el 1.571 del Código Civil observamos claras diferencias, ya que el 1.571 del mencionado Código, recogiendo la máxima romanista venta quita renta, reconoce el derecho del adquirente de vivienda arrendada «a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria». En esta norma se le da al comprador la posibilidad de dar por terminado el arrendamiento, sin que de ello debamos deducir que la venta produzca la extinción ipso iure del arrendamiento 1.
La aplicación del artículo 1.571 del Código Civil se va reduciendo ante la aparición de normas especiales (como el artículo que estamos estudiando) que persiguen fundamentalmente la protección del arrendatario e imponen al adquirente la obligación de subrogarse en la posición jurídica del arrendador durante el plazo de duración mínimo legal, que es de cinco años.
Es fundamental determinar el concepto de «enajenación» ex artículo 14 de la LAU, dentro del cual, cabe incluir no sólo la venta, sino cualquier transmisión dominical de la vivienda arrendada, como la permuta, dación en pago, aportación a una sociedad..., tanto a título oneroso como a título gratuito 2, si bien hay que tener en cuenta, que sólo el adquirente a título oneroso puede quedar protegido por el artículo 34 de la LH, por lo tanto el que adquiera a título gratuito se subroga en el arrendamiento por la totalidad de la duración pactada.
La combinación de los artículos 14 y 13 de la LAU nos lleva a entender que los actos de enajenación incluidos en el ámbito de aplicación de la norma que estamos exponiendo han de ser realizados por el arrendador que sea propietario de la vivienda, ya que los otorgados por titulares de otros derechos reales de goce, como el usufructuario o el superficiario tienen su regulación específica en el artículo 13 de la LAU, que determina la terminación del arrendamiento por la resolución del derecho de goce del arrendador.
La enajenación de la vivienda arrendada produce diferentes efectos atendiendo a la duración del contrato de arrendamiento, según se haya pactado una duración inferior a cinco años (que es el plazo mínimo legal ex art. 9 de la LAU) o se hubiera previsto un plazo superior. Vamos a analizar ambos supuestos:
El artículo 14.1 de la LAU dice: «El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador duran-Page 1822 te los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria». Por tanto, el contrato no se extingue sino que continúa vigente hasta que transcurra el plazo mínimo de cinco años y el arrendatario conserva todos los derechos que tenía frente al anterior propietario y esto tiene lugar aunque el arrendamiento no esté inscrito y aunque el adquirente esté protegido por la fe pública registral.
Se combinan así dos intereses en...
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