Elevación a público de contrato privado de compraventa de derecho de superficie. Derecho de superficie y georreferenciación

RESUMEN

Resolución de 28 de noviembre de 2019, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alcorcón n.º 2, por la que se deniega la inscripción de una escritura de elevación a público de documento privado de compraventa de derecho de superficie, subsanada mediante sendas diligencias, y de la... (ver resumen completo)

 
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Resumen: La escritura de elevación a público además de una eficacia meramente recognoscitiva, también puede tener una eficacia complementadora del negocio, añadiendo los elemento necesarios para hacerlo inscribible. Cabe el derecho de superficie sobre una porción de finca, sin segregación y por tanto sin necesidad de georreferenciación.

Se plantea la inscribibilidad de una escritura de elevación a público de un documento privado por el que una sociedad titular registral vendía a otra sociedad un derecho de superficie sobre parte de la finca (donde se situaran los metros de edificabilidad; obligándose las partes a realizar las gestiones necesarias para constituir el derecho de superficie así como a la posterior segregación física y jurídica del «suelo del superficiario» para con posterioridad proceder a la venta de dicha parcela; estableciendo el precio por el que se realizara tal transmisión, considerando el mismo pagado por la transmisión de derechos realizada, como pago a cuenta del importe. En la escritura ahora presentada se concreta la porción de terreno en donde recae el derecho de superficie, y si bien los otorgantes no son los primitivos firmantes del contrato: sino el administrador concursal por parte de la sociedad vendedora titular registral, y el comprador otra sociedad distinta, aunque se acompaña la escritura por la que aquella inicial compradora le cedía el contrato a la actual.

La registradora entiende que no procede elevar a público un contrato privado como de constitución de derecho de superficie diez años atrás, ya que en el contrato privado no se constituía el derecho, sino que se establecía una serie de derechos y obligaciones, como la de constituir en el futuro un derecho de superficie y una promesa de venta futura de la finca sobre la que se materialice previa su segregación; Que el derecho de superficie exige para su constitución escritura e inscripción, por lo que no podía estar válidamente constituido entonces y que además, al hacerlo ahora exige además la georreferenciación de la porción de la parcela donde recae.

La sociedad recurrente entiende que entre la escritura de elevación a público y el contrato privado está claramente definido el derecho de superficie, en su extensión y duración; que ese derecho de superficie se está ahora formalizando en escritura pública, y que no es necesaria la georreferenciación por entender que esto será exigible cuando se lleve a cabo la segregación de los terrenos, lo que no es...

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