Elementos de la doble venta

AutorJosé Ignacio Cano Martínez de Velasco
  1. CONSIDERACIONES PREVIAS

    Son elementos de la doble venta los siguientes: la presencia, al menos, de dos compradores de la misma cosa, el mismo vendedor, la validez de las dos ventas, y la buena fe del, en su caso, segundo comprador si es él el primero en recibir la posesión o practicar la inscripción.

  2. ELEMENTOS PERSONALES

    No hay pluralidad de compradores cuando uno de ellos actúa en calidad de representante del otro o si uno de ellos es sucesor «mortis causa»(1) o cesionario del otro en el contrato de compraventa o en el crédito a obtener la cosa vendida. Hay duplicidad de ventas cuando la misma cosa es vendida por el propietario y por el juez del procedimiento de apremio, ya que, siendo éste representante legal del dueño del inmueble a los efectos de venderlo en pública subasta, no hay en tal caso dos vendedores sino uno sólo(2).

    Para la doble venta es necesario un único vendedor y dos o más compradores de la misma cosa. No es imprescindible que el vendedor transmita el dominio en ambas ventas, existiendo también doble venta si transmite doblemente la pacífica tenencia, porque no es dueño o no lo es todavía; o si transfiere la pacífica tenencia a uno de los compradores y el dominio al otro, por haberlo adquirido después de la primera venta, con tal de que estas transmisiones recaigan sobre la misma cosa(3). El vendedor puede, en efecto, vender cuando todavía no es dueño a un comprador y, luego, venderle al otro la misma cosa siendo ya dueño. En la primera venta transmite la pacífica tenencia y en la segunda el dominio. Pero estas adquisiciones de uno y otro comprador deben ser consideradas provisionales en espera de aplicar el art. 1473 y, conociendo quién poseyó o inscribió, en su caso, primeramente de buena fe, determinar el adquirente del dominio.

    Cuando el vendedor no llega a ser dueño ni siquiera en la segunda venta, el art. 1473 determinará el comprador preferido para la adquisición de la pacífica tenencia. Tal final de la situación jurídica creada por la venta doble no es, sin embargo, totalmente definitivo. Pues, si el vendedor adquiere el dominio en un momento posterior, este derecho quedará transmitido al comprador antes preferido para obtener la pacífica tenencia, sin necesidad de una nueva tradición o de una nueva inscripción. Tampoco son necesarias una nueva tradición o una nueva inscripción cuando el vendedor, en vez de adquirir él personalmente la propiedad, logra del dueño que éste la transmita a un comprador o que ratifique alguna de las ventas.

    En la doble venta de cosa ajena, no siendo idéntica persona el dueño y el doble vendedor, el dueño es, lógicamente, un tercero respecto de la doble venta. Tal ajeneidad impide, en principio, cualquier reclamación del dueño contra el doble vendedor o contra cualquiera de los compradores y la que éstos hubieren podido, en otro caso, presentar en contra del propietario.

    1. No obstante, si el dueño vende, a su vez, a uno de los compradores, deja de ser tercero y puede, por ello, reclamar, en su caso, contra tal comprador o contra el doble vendedor el precio superior cobrado por éste. La base de esta afirmación se encuentra en que el comprador definitivamente preferido (por el art. 1473) adquiere primeramente la pacífica tenencia por la venta del vendedor doble (no dueño) y, tras la venta del mismo objeto por el propietario, obtiene la propiedad. De tal modo que el propietario no puede quedar perjudicado al cobrar un precio inferior al que hubiese conseguido, de un solo golpe, por virtud de una venta completa, que hubiese transferido, a la vez, pacífica tenencia y propiedad. Tal tesis se basa además en que la venta del dueño ratifica la doble venta de cosa ajena y sana el vicio de ajeneidad que ésta padecía.

    2. Si el dueño ratifica la venta preferida, e incluso si ratifica la no preferida, el comprador elegido adquiere finalmente «ex nunc» (fecha de la ratificación) la propiedad. Pero, dado que la ratificación convalida la doble venta eliminando de ella el vicio de la ajeneidad (o sea que el doble vendedor no es dueño), la transmisión del dominio se actúa con la ratificación, pero no desde el dueño al comprador, sino directamente desde el doble vendedor al comprador. La ratificación tiene un efecto idéntico a si el dueño hubiere transmitido la propiedad al doble vendedor y ella pasase del doble vendedor al comprador. El comprador vencedor en el conflicto de la doble venta adquiere así la propiedad sin necesidad, en su caso, de una nueva tradición o de una nueva inscripción. Pues las que ya hubieren sido practicadas por el doble vendedor y que le fueron útiles para obtener, por de pronto, la mera pacífica tenencia, le son válidas ahora para conseguir la propiedad, En este esquema, el dueño no tiene ninguna relación con el comprador adquirente, toda vez que ni le vende nada ni siquiera le transfiere, con el acto ratificante, el dominio. Por ello, el dueño es un tercero para el comprador y, por lo mismo, no pueden entre sí, dueño y comprador, exigirse nada ni ejercitar ninguna acción judicial uno contra el otro. Tras la ratificación, dueño y comprador solamente se podrán dirigir, cada uno por lo que le atañe, contra el doble vendedor. El dueño para reclamarle el cumplimiento del pacto celebrado con él , del cual nació la obligación de ratificar. El comprador para reclamarle indemnización por vicios o defectos ocultos de la cosa y, en general, todo lo que corresponde a un comprador frente al vendedor.

    El propietario (no vendedor) no necesita vender o ratificar la venta en la cabeza precisamente del comprador preferido por el art. 1473. Basta con que venda a uno cualquiera de los plurales o dobles compradores o que ratifique la venta celebrada por el doble o múltiple vendedor con cualquiera de ellos. En cualquier caso, el comprador definitivo será perceptor del dominio. Ello sucede porque, mientras no quede resuelto el problema de la doble venta por aparecer el comprador adquirente, la venta del dueño a un comprador cualquiera o la ratificación de alguna de las ventas no transfiere a éste comprador, al menos todavía, el dominio. Será el comprador elegido por el art. 1473 quien adquirirá la propiedad antes vendida o ratificada por el dueño a favor de cualquier comprador. Dueño que entre tanto lo sigue siendo provisionalmente, sin haber podido llegar a transmitir el dominio todavía a ningún comprador, por virtud del efecto negativo producido por la situación de pendencia creada por la doble venta. De tal modo que, por ello, él es hábil luego para transferirlo finalmente incluso a aquél comprador a quien no le vendió o cuya venta no fue la que ratificó.

    Por todo lo expuesto, el dueño, que en principio es un tercero a la doble venta celebrada por el no dueño, puede terminar involucrado en ella. Pero, el dueño puede quedar también introducido en la doble venta y perder su condición inicial de tercero a ella sin necesidad de realizar ningún acto propio (venta, a su vez, a uno de los compradores, ratificación de alguna de las ventas). En efecto, si con ocasión de la doble venta y mediante la protección de la apariencia, en su caso a través de la figura del tercero hipotecario, adquiriese la propiedad «a non domino» alguno de los compradores (también por usucapión) o un tercero que traiga causa de cualquiera de ellos, el dueño (no vendedor) podrá dirigirse directamente contra el doble vendedor y obtener así de éste indemnización de daños y perjuicios por el acto ilícito de la doble venta (art. 1902)(4).

    Obsérvese que no es exacto afirmar que hay un único vendedor en la doble venta. En efecto, hay ciertamente siempre al menos un vendedor doble, pero además en ocasiones el dueño verdadero vende a su vez. Y esto ocurre porque en tal caso se dividen los objetos de una y otra venta sobre la misma cosa: el vendedor doble no dueño vende la pacífica tenencia; el dueño vende luego, si acaso, la propiedad.

  3. EL CONCEPTO DE «POSESIÓN» A QUE SE REFIERE EL ART. 1473

    Esta cuestión es objeto de debate, debiendo ser distinguidos los supuestos de doble venta de bienes muebles y, por otra parte, de bienes inmuebles.

    Respecto de los bienes muebles, es minoritaria la opinión de que el comprador primero en adquirir la posesión simbólica o real(5) de buena fe es preferido por el art. 1473. Mayoritariamente se piensa, en contra, que la «posesión» del citado precepto es genuinamente una posesión de hecho o real, que debe ser preferida para la adquisición en favor del comprador que la obtenga, frente al otro, aunque éste sea anterior en la posesión «solo consensu» o en la posesión simbólica (arts. 1463 y 1464)(6). Tal consecuencia de referir la posesión del art. 1473 a la adquisición material de la cosa mueble misma, en virtud de entrega real al comprador, surge de conectar esta disposición con el art. 464, que -se nos dice- está pensado para la adquisición de la posesión fáctica(7).

    Este problema no parece haber sido resuelto correcta ni definitivamente, como lo prueba el hecho de la discrepancia doctrinal. Quizá la clave de la solución sea ésta: no se trata, en rigor, de preferir una posesión (material) a otra (inmaterial). No es ésta una cuestión de materialidad, sino de voluntad. La posesión inmaterial y particularmente su transmisión incorporal de una a otra mano es igual de válida que la entrega material, no por razones posesorias sino por la fuerza que debe ser atribuida a la voluntad negocial de transferir la posesión. En efecto, el centro de gravedad de la entrega incorpórea de la posesión se encuentra en el «acuerdo o conformidad» (art. 1463) de transmitirla y, paralelamente, de recibirla. Tal pacto traslativo es un acuerdo bilateral abstracto, que responde a la orientación espiritualista del Ordenamiento de Alcalá. En virtud de él, no es necesario, en absoluto, que la cosa sea entregada y recibida en su materialidad, sino que basta «querer» entregarla y recibirla. Esta voluntad contractual produce, por sí misma, idénticos efectos que la transmisión material. Tal...

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