Otros elementos comunes
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
En un dictamen que hemos tenido ocasión de emitir decíamos:
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) La construcción de un edificio por varias personas en régimen de comunidad romana, con la correspondiente declaración de obra nueva efectuada en escritura públi ca de 21 de octubre de 1978, en la que se describen las plantas de que consta, con su res pectiva superficie, sin que en esta descripción conste ni la superficie ocupada por los trasteros ni los tres espacios abuhardillados, comunicados cada uno exclusivamente con lo pisos 4.º A, 4.º B y 4.ª D, por la sencilla razón de haber sido construidos tanto los tras teros como las buhardillas sin licencia municipal.
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) La constitución en escritura de 4 de mayo de 1981 de la propiedad horizontal, con la asignación a cada elemento privativo de su respectiva cuota de participación y el uso y disfrute de la plaza de aparcamiento que se señala.
Mencionándose entre los elementos comunes >.
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) La venta en 19 de junio de 1981 a Doña D.B. del piso por los propietarios del mismo, con excepción de Don J.M.E., que en dicho momento lo eran todos los comune ros promotores, haciéndose constar en esta venta una cláusula adicional en el sentido siguiente:
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) A cada uno de los tres propietarios de la planta 4.ª, sexta de construcción al ático respectivo que en la actualidad tenga acceso por su vivienda>>.
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) La Junta general de propietarios celebrada el 13 de marzo de 1990, en la que se acordó por vez primera que cada uno de los titulares de la planta última debido al uso que realizaban de la zona abuhardillada bajo cubierta, colaboraran desde abril con una cuota mensual independientemente de la provisión de fondos normal, para repartir entre todos los demás propietarios atendiendo al coeficiente de pro piedad. Siquiera se estableciese un coeficiente reductor de forma de que de cada 100.pts. de la vivienda sean 25.pts. imputables a la parte aprovechable de la parte abuhardillada.
Acuerdo que fue ratificado en la Junta de propietarios del 23 de abril de 1991, con la única rectificación de que se considere solo la > y no la >, computándose la altura menor a 2 metros al 50% en cuanto a la super-ficie a considerar.
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) En los presupuestos de la Comunidad figuran cantidades desde que se aprobó el pago de una cuota por los propietarios de los pisos ... por el concepto >. Cantidades que se fueron actualizando en los siguientes años, de modo que en junio de 1999, el usuario del ático pagaba 11.700.pts/mes.
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) En Junta de propietarios celebrada el 26 de marzo de 1998, en el capítulo de rue gos y preguntas se adopta el siguiente acuerdo:
D.J. expone, en nombre de su representado someter a arbitraje de un tercero, la situación del 4.º A, en cuanto a la legalización del mismo y el posible derecho al uso que pueda tener su cliente del espacio bajo cubierta, debido a la falta de acuerdo en que las conversaciones anteriores mantenidas con la Comunidad se ha llegado.
El Sr. G., desea saber si se va a debatir exclusivamente el problema de la vivien da del 4.º A o también de las otras dos, expresándose unánimemente que las otras dos cumplen en la actualidad el pacto acordado inicialmente, de que los titu lares originales podrán disfrutar los espacios bajo cubierta hasta tanto existe una venta, por lo que se acuerda exclusivamente tratar en esta ocasión la del 4.º A.
Se expone que dicho arbitro tenga pocos conocimientos de la historia y el espí ritu con que la comunidad inicialmente estableció los pactos, ya que no hay que olvidar que este edificio está hecho en régimen de Comunidad de Propietarios y que con los tres promotores, que se quedaron con la última planta, se pacto lo ya ante riormente especificado, de manera que cuando ellos transmitieran la vivienda deja ban de disfrutar del altillo o se llegaban a un entendimiento económico con la Comunidad de Propietarios; se propone valorar la vivienda como tal, así como el altillo, y de la diferencia establecer una compensación, por parte del titular a la comunidad; en consecuencia, se recabarán dos valoraciones, encargándose D.J.P. de una de ellas y la Comunidad de la otra, a dos profesionales independientes o empre sas de tasación otorgándose un plazo de 30 días siendo atendido su costo por la Comunidad de Propietarios según coeficientes de propiedad, y estableciéndose que de la diferencia de la valoración del altillo (superficie bajo cubierta) una cantidad para la Comunidad; en el supuesto de no llegar a dicho acuerdo, aspecto que deberá realizar en el plazo de 30 días, la Comunidad de Propietarios adopta la decisión firme de proceder al cierre de dicha superficie y en consecuencia el titular del 4.º A podrá exclusivamente vender la planta 4.ª, manifiesta, no obstante, el S.P. que su cri terio no es coincidente, ya que entiende jurídicamente tiene derechos adquiridos su cliente, y le gustaría hacer prevalecer, aunque le ha manifestado D.E. su deseo de cerrar no llegar a un acuerdo con la Comunidad.>>
Consta, sin embargo, en el archivo de la Comunidad una carta de 10 de junio de 1999 remitida por el Sr. P. tras conocer el contenido del acta, en la que se manifiesta su desacuerdo con la redacción y su oposición a la pretensión de la Comunidad.
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) En 12 de junio de 1999 los propietarios del piso 4.º A le venden a Don A. y Doña I., haciendo constar en la parte expositiva del contrato de los vendedores informan a los compradores que uno o varios copropietarios del edificio sorprendemente y, sin que en ningún momento se hubiera aceptado esta, consideran que toda transmisión del dere
cho exclusivo y definitivo de uso y disfrute sobre áticos y trasteros decidido por los copropietarios el 19 de junio de 1981 da derecho a la Comunidad de propietarios a exi gir un importe no especificado de dinero o algún tiempo de contraprestación que no ha llegado a precisarse.
Haciéndose constar, de todas formas, en una de las cláusulas pactadas que >.
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) Las buhardillas existentes en cada uno de los pisos 4.º A, 4.º B y 4.º D, no pue den en ningún caso ser comunicadas con las escaleras. A ellas solo se puede entrar o salar a través del piso correspondientes.
Y han sido adaptadas para servir como prolongación de la vivienda.
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) La Comunidad pretende cobrar al titular actual del piso 4.º A, una cantidad entre 12/15 millones de pesetas, por haber comprado este piso con la buhardilla. Can tidad que ingresaría en la cuenta de dicha Comunidad para su reparto entre los titula res de los distintos pisos.
a’) Construcción del edificio por varias personas en régimen de comunidad de bienes La Ley de propiedad horizontal se refiere en la exposición de motivos a este supues to, al decir ab initio, entre ellos mismos, transformándose en propietarios singulares de apartamento o fracciones independientes>>. Consecuente con ello, el párrafo último de ese
n.º 4 del artículo 8, permite la inscripción >.
Las consecuencias de este sistema de construcción son evidentes en el sentido de la aplicabilidad de los artículos 392 y siguientes del Código civil. Por lo que hasta que no se constituya la propiedad horizontal, todos y cada uno de los comuneros tendrán una propiedad indivisa sobre toda la edificación, y, por tanto, tanto de los pisos y locales de que constare como de los elementos y servicios comunes de que conste.
Y entre ellos, no solo los que consten en la declaración de Obra Nueva que se lleve a cabo, sino también los que puedan existir sin que en esta declaración aparezcan.
Supuestos este último que se produce tratándose de los locales destinados a traste ros y de las buhardillas anejas a los pisos altos, que no se mencionaron en tal declaración, al haberse construido sin la debida licencia.
b’) Constitución de la propiedad horizontal
Al constituirse esta en escritura pública de 4 de mayo de 1981, nace la propiedad horizontal, surge el título constitutivo y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley, se describen los elementos privativos y los servicios e instalaciones con que cuente, expresando, respecto a cada uno de aquellos su extensión, linderos, planta en la que se hallare y anejos, en su caso, así como las cuotas de participación de cada uno, debiendo presumirse que todo lo que no forme parte de dichos elementos privativos, según la descripción que se haga de los mismos, constituye elemento común.
Esta es, además, la conclusión que se obtiene en la escritura de división al advertir que el condominio indivisible de la casa está integrado por los elementos que cita expre samente y a los que no cita individualmente pero si con carácter genera al hablar >.
c’) Las...
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