Caso 2º: Valoración del vuelo de los distintos elementos de una parcela: Edificaciones y árboles y plantas ornamentales

Autor:Antonio E. Húmero Martín
Cargo del Autor:Dr. Arquitecto. Profesor Titular, Universidad Politécnica de Madrid
Páginas:41-122
RESUMEN

1. Informe. - I. Objeto del informe. - II. Consideraciones generales. - III. Planeamiento vigente. - 2. Dictamen. - I. Objeto del dictamen. - II. Normativa aplicable. - III. Criterios valorativos. - IV. Valoración. - V. Conclusiones.

 
ÍNDICE
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1. Informe

INFORME Y DICTAMEN

I Objeto del Informe

Se me requiere para que dictamine sobre los siguientes extremos:

  1. ) Valoración del vuelo de los distintos elementos relativos a las parcelas catastrales nos 1, 2, 3, 4 y 5 del término municipal de El Castañal. Madrid.

II Consideraciones Generales

Las parcelas nos 1, 2, 3, 4 y 5 del Polígono Catastral de Rústica nº x, tienen una superficie de: 126.680 m2.

III Planeamiento vigente

Las parcelas objeto de la valoración están afectadas por las determinaciones urbanísticas que desarrollan las Normas Subsidiarias y Complementarias de El Castañal, aprobado definitivamente por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el día 13 de agosto de 2000, siendo la última modificación de febrero de 2002 y con texto refundido de junio de 2003, con la clasificación suelo no urbanizable.

En la actualidad está aprobado inicialmente el Plan General de Ordenación Urbana con fecha junio de 2006, siendo la clasificación de las parcelas objeto de estudio la siguiente:

  1. Parcelas 1, 2 y 3, pertenecientes al Sector X-x, suelo urbanizable sectorizado.

b) Parcelas 4 y 5, pertenecientes al Sector X-y, parte suelo urbanizable sectorizado y parte suelo urbanizable no sectorizado.

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2. Dictamen

INFORME Y DICTAMEN

I Objeto del Dictamen

De la observación y análisis de los hechos anteriormente descritos, podemos pasar a contestar el extremo requerido:

1º) Valoración del vuelo de los distintos elementos relativos a las parcelas catastrales nos 1, 2, 3, 4 y 5 del término municipal de El Castañal. Madrid.

PRIMERA PARTE: VALORACIÓN DE LA EDIFICACIÓN

II Normativa aplicable

Es preciso señalar que al tratarse de una valoración particular el procedimiento a emplear es libre y será aquél que el perito considere más adecuado para la finalidad perseguida, que es obtener el valor de mercado.

III Criterios valorativos

Para el cálculo del valor de la construcción se van a utilizar los siguientes criterios:

  1. Metodología de determinación de los costes de referencia de edificación publicados por el Servicio de Normativa Técnica, Supervisión y Control de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid.

b) Metodología del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para deter-

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minar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

c) Metodología de comparación, mediante los datos recogidos en revistas especializadas del sector.

IV Valoración

El método del coste tiene por objeto calcular el valor de la construcción de un edificio.

Para ello definiremos previamente dos conceptos, lo que se entiende por valor actual de un edificio y valor de reposición del mismo.

Valor actual, es lo que costaría reproducirlo hoy en día, con los precios actuales y con materiales y técnicas actuales.

Valor de reposición, es el valor actual, deducida la depreciación sufrida por el inmueble.

La depreciación, siguiendo a McMichael, es un término general y amplio que abarca todas las influencias que ocasionan pérdida de valor y disminución del precio de la propiedad; tres son las causas principales de dicha depreciación:

a) caída en desuso o depreciación económica;

b) pérdida de utilidad o depreciación funcional;

c) deterioro o depreciación física (edad de la edificación).

Para calcular el valor de un edificio, podemos recurrir a valoraciones analíticas, es decir el procedimiento empleado en los proyectos en la parte denominada estado de mediciones y presupuesto, realizando una exhaustiva relación valorada de todas y cada una de las partidas, agrupándolas en capítulos y sumándolas. La cantidad obtenida daría el coste de ejecución material, importe al que tendríamos que añadir los gastos que se originan durante el proceso edificatorio y el beneficio industrial del constructor y de esta forma obtener el presupuesto de ejecución por contrata.

Pero este método resulta muy engorroso, sobre todo porque no todas las partidas están a la vista. Por ello se suele recurrir a las valoraciones sintéticas mencionadas, es decir, aplicar los criterios establecidos por la Comunidad de Madrid para la determinación de los costes de referencia de edificación, metodología catastral o bien, acudiendo a revistas especializadas del sector, donde se publican periódicamente precios unitarios de construcción, en función del tipo y características del edificio.

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Por tanto tenemos:

·

  1. VIVIENDA UNIFAMILIAR DE D. A:

  1. Metodología de determinación de los costes de referencia de edificación publicados por el Servicio de Normativa Técnica, Supervisión y Control de la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid.

    La normativa se basa en la obtención del presupuesto de ejecución material (PEM) más los costes indirectos y el 16% del I.V.A., mediante la aplicación de una de una fórmula variable en función del tipo de edificación, situación geográfica y el tipo de diseño y acabados: (Ver anexo II)

    CRP = CRG x CS x CA x CH

    Donde:

    CRP = Coste de referencia particularizado.

    CRG = Coste de referencia general por tipo de edificación.

    CS = Coeficiente de situación geográfica.

    CA = Coeficiente de aportación en innovación o acabados.

    CH = Coeficiente por rehabilitación.

    Coste de referencia particularizado CRP = CRG x CS x CA x CH

    CRP = 423 €/m2x 1,05 x 1,35 = 599,60 €/m2Ahora bien, nos interesa, por cuestiones de cálculo posteriores, obtener el presupuesto de ejecución material, por lo cual a la cantidad obtenida detraemos el correspondiente 16% de I.V.A., y nada más, pues en realidad los costes indirectos, que especifica la normativa, forman parte a todos los efectos del presupuesto de ejecución material.

    Luego:

    Presupuesto de ejecución material = 599,60 / (1,16) = 516,90 €/m2Que es un precio unitario, para hallar el precio total aplicaremos al mismo la superficie construida de la vivienda, que en este caso es de: 387,60 m2, luego:

    Presupuesto de Ejecución Material de la vivienda = 516,90 €/m2x

    387,66 m2= 200.381,45 €

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    A esta cantidad obtenida habrá que añadirle todos los demás factores que faltan para obtener el pretendido valor actual. Luego tenemos lo siguiente:

    PRESUPUESTO DE EJECUCION MATERIAL ......................................................................200.381,45 €

    16% GASTOS GENERALES DE CONTRATA .........................................................................32.061,03 €

    6% BENEFICIO INDUSTRIAL DE CONTRATA .......................................................................12.022,89 €

    ____________

    TOTAL PRESUPUESTO EJECUCION POR CONTRATA (1) ............................................... 244.465,37 €

    HONORARIOS ARQUITECTO (11,75% S/ TOTAL EJECUCION MATERIAL) .........................23.544,77 €

    HONORARIOS ARQTº. TECNICO (3,53% S/ TOTAL EJECUCION MATERIAL)...................... 7.073,47 €

    HONORARIOS ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD (1,5 x M), siendo M = 400,00 € ...............600,00 €

    HONORARIOS ACTA DE APROBACION DEL PLAN DE SEGURIDAD

    Y SALUD (0,3 x 1,5 x M) ...... ........................................................................................................180,00 €

    HONORARIOS COORDINACION DE SEGURIDAD Y SALUD (1,2 x 1,5 x M) .............................720,00 €

    HONORARIOS ARQUITECTO ELABORACION DEL LIBRO DEL EDIFICIO

    (10% S/ HONORARIOS ARQUITECTO) ....................................................................................2.354,48 €

    ____________

    TOTAL HONORARIOS TECNICOS (2)....................................................................................34.472,72 €

    I.V.A. 16% S/ TOTAL PRESUPUESTO EJECUCION POR CONTRATA .................................. 39.114,46 €

    I.V.A. 16% S/ HONORARIOS TECNICOS .................................................................................. 5.515,64 €

    TASA DE LICENCIA DE OBRAS (~ 1,5% S/ TOTAL EJECUCION MATERIAL)..........................3.005,72 €

    IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS

    (4% S/ TOTAL EJECUCION MATERIAL)....................................................................................8.015,26 €

    ____________

    TOTAL IMPUESTOS (3) ...........................................................................................................55.651,08 €

    VALOR ACTUAL TOTAL GENERAL [(1) + (2) + (3)] ......................................................... 334.589,17 €

    Siendo esta última cantidad lo que costaría construir hoy el inmueble a nuevo.

    Vamos a calcular a continuación el valor de reposición, es decir el verdadero valor que tiene hoy día teniendo en cuenta la depreciación sufrida por edad y por estado de conservación:

    Vr = Va x H x I, siendo:

    Vr = Valor de reposición

    Va = Valor actual

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    H = Coeficiente de depreciación por edad

    I = Coeficiente de depreciación por uso

    El inmueble ha...

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