Ejercicio de opción de compra. Cancelación de cargas posteriores: consignación del precio.

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Supuesto de hecho.

Se discute si para inscribir a favor del comprador el dominio de una finca adquirida en ejercicio de un derecho de opción inscrito, con cancelación de los gravámenes posteriormente anotados, es preciso o no consignar la totalidad del precio pactado cuando ha sido en parte confesado recibido con anterioridad y en parte satisfecho por subrogación en un préstamo hipotecario previamente inscrito. Del folio de la finca resulta la existencia de tres anotaciones de embargo practicadas con posterioridad a la inscripción de la opción en el Registro de la Propiedad.

¿Caben excepciones a la obligación de consignar el precio de la compraventa por el titular del derecho de opción inscrito (art. 175. 6º R.H)? SI.

Doctrina de la Resolución.

1 La transcendencia real del derecho de opción inscrito supone que, ejercitada la opción, puede el comprador solicitar la cancelación de cargas posteriores al asiento del derecho de opción sin el concurso de sus titulares.

2 La regla general en tales casos es que se debe consignar a favor de esos titulares de cargas posteriores el precio del inmueble, que se debe destinar a la satisfacción de sus respectivos créditos o derechos, máxime cuando todas las actuaciones de los interesados tienen lugar privadamente y al margen de todo procedimiento judicial y con la falta de garantías que ello podría implicar para los terceros afectados (cfr. Artículo 175.6.ª Reglamento Hipotecario). (RR. 18 de mayo de 2011, 2 de marzo de 2015, 16 de diciembre de 2015 y 7 de diciembre de 1978).

2 Sin embargo, esta regla general tiene excepciones que son necesarias porque, de lo contrario, sería inoperante el derecho de opción. En general, puede decirse que se exceptúan aquellos supuestos en los que la forma de pago pactada e inscrita haga inviable hagan inviable la consignación (R. De 27 de septiembre de 2014).

Concretamente, (i) puede efectuarse la deducción del importe de la prima de la opción, (ii) también el importe de cargas anteriores a la propia opción que sean asumidas o...

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