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Ejercicio de opción de compra: cancelación de cargas posteriores

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Una finca figura inscrita a favor de dos cónyuges por mitad y proindiviso. El esposo concedió una opción de compra a la esposa sobre su mitad, que se inscribió. Ambos constituyeron sobre la total finca una hipoteca. Una vez ejercitada la opción de compra por la esposa pretende que se cancele, además de otras cargas que no plantean problemas, la citada hipoteca.

El registrador no la cancela por haber sido constituida por la propia optante.

La Dirección confirma la nota y entiende que no puede cancelarse la hipoteca: la constituida sobre la mitad de la esposa puesto que se constituyó libre de cargas, y respecto a la otra mitad, la que estaba gravada con la opción, porque la hipoteca se constituyó por los cotitulares sobre la totalidad de la finca y sin distribución (art. 217 RH) en cuyo caso no cabe la ejecución aislada sino que ha de procederse contra el conjunto de ellos de modo similar a lo dispuesto en el último párrafo del art 218 RH y sin posibilidad de exigir la liberación parcial de cualquiera de ellos en virtud de un pago parcial (art. 125 LH). Así respecto a dicha mitad la hipoteca fue constituida y consentida con carácter unitario por la titular de la opción y ahora no puede ir en contra de sus propios actos pretendiendo privar al acreedor de parte de la garantía que...

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