Ejecución en un mismo procedimiento de hipotecas en garantía de préstamos distintos tras novación afectando a varias fincas
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: La división de un préstamo con varias fincas hipotecadas en varios préstamos independientes se puede producir tácitamente si se nova parcialmente estableciendo condiciones diferentes para cada una de las partes de crédito garantizado con las diferentes fincas hipotecadas. No es posible ejecutar en un mismo procedimiento hipotecario varias hipotecas que garantizan obligaciones diferentes, aunque inicialmente hubieran sido una sola obligación.
Hechos: Se solicita, dentro de un procedimiento de ejecución hipotecaria del artículo 682 LEC), la expedición de un certificado de dominio y cargas, conforme al artículo 688 LEC, de varias fincas hipotecadas. La obligación garantizada era inicialmente un único préstamo con hipoteca distribuida entre varias fincas que fue novado posteriormente, de forma independiente respecto de la parte de crédito garantizada con cada una de las fincas hipotecadas, de forma que las condiciones del crédito variaban en función de la finca hipotecada.
El registrador deniega la expedición de dicho certificado pues entiende que son obligaciones independientes garantizadas sobre fincas hipotecadas independientes y que no se pueden ejecutar varias hipotecas en garantía de varias obligaciones en un mismo procedimiento.
El interesado recurre y alega que la obligación garantizada sigue siendo una, aunque ampliada y novada.
La DGSJFP desestima el recurso.
Doctrina: El principio de indivisibilidad hipotecaria supone que el préstamo y la hipoteca forman un negocio jurídico unitario porque sus causas (la del préstamo y la de la hipoteca) están entrelazadas. Como consecuencia de dicho principio, la hipoteca es accesoria del préstamo, sólo subsiste si hay obligación garantizada, y sigue sus vicisitudes.
En el caso de un préstamo con garantía hipotecaria que recaiga sobre varias fincas, la obligación no se divide y sigue siendo una sola obligación garantizada, excepto que:
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- Se pacte expresamente la división del crédito en tantas obligaciones independientes como hipotecas.
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- Alguna de las fincas hipotecadas sea adquirida posteriormente por un tercero con subrogación del adquirente como nuevo deudor (y sea aceptado por el banco).
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- La división del crédito garantizado resulte tácitamente de que se modifique la obligación garantizada mediante una o varias novaciones del crédito que no afecten a toda la obligación garantizada sino a la parte del crédito del que...
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