Ejecución judicial hipotecaria. Tercer poseedor notificado pero no demandado
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: El tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada. La posterior notificación que sobre la existencia de dicho procedimiento se haya podido realizar al actual titular no puede suplir a la debida demanda y requerimiento de pago.
Hechos: Presentado a inscripción testimonio de un decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, el Registrador califica negativamente por cuanto que el tercer poseedor de la finca solamente ha sido notificado en el domicilio que consta en el Registro, pero no demandada ni requerida de pago.
La DGRN revoca la nota de calificación y plantea nuevamente la cuestión de si es inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados si en el procedimiento consta que, con posterioridad, se ha notificado, pero no requerido de pago ni demandado, al tercer poseedor que, no siendo deudor del préstamo hipotecario ni hipotecante no deudor, adquirió la finca ejecutada e inscribió su adquisición antes de iniciarse dicho procedimiento. Ver tema del mes de mayo de 2017: comunicaciones al tercer poseedor.
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De los artículos 132 LH y 685 LEC resulta que es necesaria tanto la demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
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¿Cuándo se entiende que el tercer poseedor ha acreditado al acreedor la adquisición de la finca?
- Frente a la interpretación inicial del TS (vid. STS de 28 de septiembre de 2009) en el que se entendía que era necesaria una «conducta positiva» a cargo del adquirente sin que fuera suficiente que con anterioridad a la presentación de la demanda estuviera inscrito el título en el Registro de la Propiedad.
- Tras la STC número 79/2013, de 8 de abril, se considera que debe entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la titularidad...
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