La ejecución contra comunidades en régimen de propiedad horizontal: problemática y soluciones prácticas

Autor:M.ª José Achón Bruñén
Cargo:Doctora en Derecho Procesal
Páginas:885-922
RESUMEN

Las comunidades en régimen de propiedad horizontal están constituidas por una pluralidad de elementos comunes y privativos; no obstante, y a pesar de lo que en principio pudiera parecer, la ejecución contra este tipo de comunidades constituye una cuestión ciertamente conflictiva, habida cuenta que ni los elementos comunes resultan embargables dado su carácter de inalienables, ni los elementos privativos ... (ver resumen completo)

 
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La problemática relativa a la ejecución forzosa contra comunidades en régimen de propiedad horizontal constituye una cuestión harto polémica, cuya incidencia en la práctica forense merece una especial reflexión en aras de hallar soluciones útiles y eficaces que amparen los derechos de los titulares de créditos contra dichas comunidades, ya sean terceros acreedores, copropietarios de la comunidad 1 o personas que mantengan con la misma una relación laboral (conserje, portero) o de arrendamiento de servicios (administrador).

En una primera apreciación epidérmica, la ejecución contra este tipo de comunidades pudiera parecer una cuestión exenta de problemas, dada la diversidad de personas y de bienes que las integran; sin embargo, la realidad se torna muy distinta por las razones que expondremos a continuación.

La ausencia de una adecuada regulación legal de esta materia, lejos de constituir una mera cuestión dogmática, proyecta su relevancia en la práctica forense donde los justiciables se encuentran con serios problemas para hacer efectivos los derechos reconocidos a su favor en un título ejecutivo cuando quien aparece como responsable es una comunidad en régimen de propiedad horizontal, lo que pone en entredicho el propio derecho a la ejecución que no sólo constituye un principio esencial de nuestro ordenamiento jurídico sino que se encuentra revestido de rango constitucional al ser parte integrante del derecho a la tutela judicial efectiva 2.

I Razones que dificultan la ejecución forzosa contra las comunidades en régimen de Propiedad Horizontal

Los motivos que dificultan la ejecución forzosa contra las comunidades en régimen de propiedad horizontal obedecen a la propia ratio essendi de este tipo de comunidades en las que se incardinan dos tipos de titularidades: la común y la privada, las cuales, en modo alguno constituyen mecanismos de garantía frenPage 886te a los acreedores de la comunidad, pues ni los elementos comunes resultan embargables por su carácter de inalienables (art. 396.2 del CC), ni tampoco los elementos privativos pueden responder de las deudas de la comunidad cuando los copropietarios no han intervenido en el juicio declarativo previo, por lo que a menos que estas comunidades posean fondos propios, la máxima de la experiencia demuestra que la ejecución contra ellas se dilata de manera indebida en el tiempo, sin que la legislación actual permita solventar esta eventualidad.

Así, por un lado, el artículo 544.2 de la LEC se limita a exceptuar a estas comunidades del régimen aplicable a las demás entidades sin personalidad jurídica y, por otro lado, el artículo 22 de la LPH, aunque se configura como una norma ad hoc que se ocupa expresamente de esta cuestión, lejos de coadyuvar a su solución, ofrece al acreedor unos instrumentos demasiado estrechos para salvaguardar sus intereses.

1. Ineficacia de la solución prevista en la LPH

El artículo 22 de la LPH en la redacción dada tras la reforma acaecida por Ley 8/1999, de 6 de abril, ha pretendido dar respuesta a la problemática surgida en torno a la ejecución forzosa contra comunidades en régimen de propiedad horizontal, estableciendo la posibilidad de que los acreedores comunitarios puedan dirigirse subsidiariamente, y previo requerimiento de pago, frente a los propietarios que hubieren sido parte en el proceso dirigido contra la comunidad y sólo en cuanto a su cuota insatisfecha por gastos comunes.

A nuestro juicio, dicho precepto tiene escasa operatividad práctica, pues aunque permite al acreedor dirigirse ejecutivamente contra los copropietarios de la comunidad, impone unas exigencias demasiado estrictas para ello.

En principio, se establece como requisito sine qua non para dirigir la demanda ejecutiva contra los comuneros que éstos hayan sido parte en el juicio declarativo previo, lo que resulta disonante con el hecho de que las comunidades de propietarios tengan reconocida ex lege capacidad para ser parte y capacidad procesal compareciendo en juicio por medio de su Presidente (art. 13.3 de la LPH). A estos efectos, la vigente LEC, superando las dificultades de nuestra decimonónica ley procesal civil, ha desligado en el artículo 6 la capacidad para ser parte de la personalidad jurídica, por lo que sólo quedará reservada la legitimación a los propietarios individuales cuando los derechos o intereses en cuestión les afecten en exclusiva por referirse a los espacios singulares de que son titulares, concordando esta doctrina con lo dispuesto en el artículo 10 de la LEC a propósito de la condición de parte legítima 3. Por consiguiente, no siendo necesario para que quede válidaPage 887mente constituida la relación jurídico-procesal llamar a juicio a todos sus copropietarios 4, dicha prerrogativa legal, lejos de favorecer a los terceros que ostenten créditos frente a la comunidad, constituye un obstáculo insalvable cuando se pretenda ejecutar una sentencia de condena.

Asimismo, el artículo 22 de la LPH, establece que la responsabilidad de los comuneros será subsidiaria, siendo necesario haber perseguido sin éxito el activo de la comunidad 5, con lo que se viene a establecer una suerte de acción subrogatoria a la que se ha cargado con un requisito adicional, que consideramos perturbador, pues exige que en el juicio declarativo previo dirigido contra el deudor principal también haya sido demandado el debitor debitoris , lo que resulta disonante con las exigencias del artículo 1.111 del Código Civil, que dispone simplemente para que el acreedor de una persona pueda ejercitar las acciones que su deudor ostente frente a un tercero (debitor debitoris), que acredite su carácter de acreedor legítimo de una obligación vencida y exigible, así como que el derecho que intenta ejercitar contra el tercero no sea inherente a la persona de su deudor 6 y que haya procedido a la previa persecución de los bienes de éste.

El artículo 22 prevé la subrogación de los terceros acreedores de la comunidad en el ejercicio de las acciones de reclamación de las cantidades que a ésta le son adeudadas, no mediante una acción declarativa de condena, sino ejercitando la acción ejecutiva derivada de una sentencia de condena contra la comunidad, lo que se traduce en la exigencia añadida de que el tercero deba demandar en el juicio declarativo dirigido contra la comunidad a los copropietarios morosos o, en caso de desconocer quiénes son éstos, a todos y a cada uno de los copropietarios, aun cuando la responsabilidad tan sólo alcance a los que mantengan deudas con la comunidad 7.

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En nuestra opinión, dicha previsión legal resulta desacertada por varios motivos:

En primer lugar, por la peculiar posición procesal en que se coloca a los comuneros cumplidores frente a los que el acreedor haya podido dirigir la demanda entablada contra la comunidad, pues si recae sentencia condenatoria contra dicha comunidad, en modo alguno se podrá ejecutar contra ellos y tampoco deberán sufrir condena alguna en costas.

Asimismo, y en segundo lugar, aun cuando el acreedor conozca quiénes son los comuneros morosos (lo cual no siempre será fácil, máxime teniendo en cuenta que pueden ponerse al corriente de sus obligaciones en cualquier momento), la exigencia de demandarles en el juicio declarativo previo dirigido frente a la comunidad para cobrar el importe de sus débitos, quiebra por su propia base, habida cuenta de que la demanda contra la comunidad se dirige a reclamar el incumplimiento de una obligación distinta de aquélla en la que han incurrido los copropietarios morosos (cuyo incumplimiento se contrae al impago de gastos comunes); sin embargo, en el juicio declarativo tan sólo se ha discutido acerca de la obligación reclamada a la comunidad. No obstante, si ésta resulta condenada, el artículo 22 permite al acreedor dirigirse contra las copropietarios morosos demandados para exigirles sus cuotas impagadas, siendo que no existe contra ellos sentencia alguna que les condene a su pago, con lo que se incurre en una vulneración de un principio esencial en derecho procesal como es el de nulla executio sine titulo .

En puridad, el legislador parece estar utilizando una suerte de técnica monitoria contra dichos copropietarios, pues aun no teniendo título ejecutivo frente a ellos, permite al acreedor comunitario requerirles previamente de pago por las cuotas correspondientes al importe insatisfecho a la comunidad, pudiendo estos adoptar una triple actitud: pagar, mantener una posición pasiva u oponerse alegando hallarse al corriente de sus obligaciones:

- Si pagasen en el acto del requerimiento , serán de su cuenta las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que les corresponda, las cuales, en opinión de algún autor, podrán ser exigidas después a la comunidad 8, lo que a nuestro parecer resulta cuestionable. - Si...

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