Ejecución hipotecaria. Demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor: es imprescindible.

RESUMEN

Resolución de 2 de agosto de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Álora a inscribir un decreto de adjudicación recaído en procedimiento de ejecución hipotecaria.

 
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Hechos: El problema que se plantea en esta resolución es muy simple y ya ha sido tratado de forma reiterada por la DG, el TS y el TC.

Se trata de determinar si es o no inscribible un decreto de adjudicación en procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados, cuando hay un tercer adquirente de la finca que inscribió antes de la interposición de la demanda que no ha sido debidamente demandado y requerido de pago y que como es obvio figuraba como tal en la preceptiva certificación de dominio y cargas.

El registrador en una prolija, interesante y extensa nota que incluye citas de sentencias, resoluciones y doctrina, "suspende la inscripción, por no constar en el testimonio del citado decreto de adjudicación que el titular registral haya sido demandado y requerido de pago".

El procurador recurre e indica que se le notificó al tercer poseedor la existencia del procedimiento con posterioridad a su inicio, con ocasión de la expedición de la certificación de cargas, haciéndoles entrega del despacho de ejecución y copia de la demanda en comparecencia de 24 de abril de 2013.

Decisión: La DG con rotundidad confirma la nota de calificación.

Parte del artículo 100 del RH para conformar que el registrador debe y puede calificar el hecho de no constar en el auto la realización del requerimiento de pago (así como en su caso el resultado negativo de tal requerimiento), al constituir un trámite esencial a través del cual se garantiza la intervención del requerido.

Añade que "de los documentos presentados no se infiere que (el titular registral) hayan sido demandado ni requeridos debidamente de pago (artículos 685 y 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra el mismo, como exigen los artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales".

Confirma que "el acreedor ejecutante debió dirigir la demanda también contra el titular registral como tercer poseedor de conformidad con el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la doctrina fijada al respecto por el Tribunal Constitucional". Como dice la doctrina es un caso de "litisconsorcio pasivo necesario, del deudor, del hipotecante no deudor y del tercer poseedor si existieren".

Dice a continuación que la doctrina relativa a que para que el tercer poseedor sea demandado y...

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