Ejecución hipotecaria y arrendamiento, tras la Ley 4/2013, de 4 de junio

Autor:Teresa Asunción Jiménez París
Cargo:Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil
Páginas:1643-1664
RESUMEN

En el presente artículo la autora analiza, desde una perspectiva histórica y jurisprudencial, la incidencia de la hipoteca en la subsistencia o no del arrendamiento concertado con el propietario hipotecante, ofreciendo una interpretación del artículo 13 LAU, en la redacción dada por la Ley 4/2013, que combina la prioridad registral con la aplicación del principio de fe pública registral (arts. 32 ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 1644

I La venta de finca urbana arrendada en el código civil y en la legislación especial. Antecedentes legislativos

La LH de 1861 incorporó entre la materia registrable (art. 2.5.º) «los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo que exceda de 6 años». De acuerdo con los artículos 23, 27 y 34 de dicha Ley, el título arrendaticio no inscrito no perjudicaba al tercero hipotecario que reuniese los requisitos del artículo 34 LH. Con anterioridad, el RD de 23 de mayo de 1845 y después el RD de 19 de agosto de 1853, en el ámbito del antiguo Registro denominado Oficio de Hipotecas, determinó la inscripción de los arrendamientos. Igualmente, el Proyecto de Código Civil de 1851 sujetaba a inscripción «los arrendamientos por seis años o más, y las anticipaciones de alquileres o rentas por más de un año» (art. 1831. 5.º)1.

La Ley de 21 de diciembre de 1869, que reformó la LH de 1861, y concretamente su artículo 2.5.º sujetó a inscripción «los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo que exceda de 6 años, o en los que se hayan anticipado las rentas de tres o más años, o cuando sin tener ninguna de estas condiciones hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban».

Publicado el Código Civil de 1889, este remitió a la LH (art. 608) en cuanto a la materia inscribible y efectos de la inscripción, y en su artículo 1571 acogió el principio «venta quita renta» (emptio tollit locatio), procedente del Derecho Romano y seguido también en la legislación de Partidas, al indicar que «el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria». Disposición de la LH que el artículo 1549 del Código Civil reproducía al indicar que «con relación a terceros1, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad». Es decir, el artículo 1571.1 del Código Civil acogía la regla emptio tollit locatio, pero no con efectos automáticos sino a instancia del adquirente, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. Dicho pacto no podía ser un pacto entre arrendador y arrendatario (por el que se acordase que en caso de venta el comprador debería asumir la posición de arrendador), pues no tendría eficacia (art. 1257 CC) salvo con el consentimiento de tal adquirente2. Se trataría más bien, según una opinión doctrinal, de un pacto entre arrendador y comprador, acordando la subsistencia del arrendamiento, en beneficio del arrendatario

Page 1645

(esto es, una estipulación a favor de tercero del artículo 1257.2.º CC). También sería posible un pacto directo entre comprador y arrendatario3. Ahora bien, si el arrendamiento estaba inscrito, como la inscripción le dotaba de oponibilidad erga omnes, perjudicaba a todo tercer adquirente posterior de la propiedad4. Esta regulación se completaba con las normas de los artículos 13, 14 y 15 RH de 19475.

Este régimen era aplicable a todos los arrendamientos inmobiliarios, incluidos los urbanos con destino a vivienda, hasta que la legislación especial configuró una serie de supuestos en que el arrendamiento era mantenido frente a terceros adquirentes, incluso aunque fuesen terceros hipotecarios de los artículos 32 y 34 LH (como excepción a la fe pública registral)6.

Así, el artículo 57 del TRLAU de 1964 (con precedente en la LAU de 22 de diciembre de 1955) dispuso que «cualquiera que sea la fecha de ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114 causa 12»7.

El Real Decreto-ley 2/1985 suprimió la prórroga forzosa como contenido legal imperativo del contrato de arrendamiento urbano, aunque podía pactarse voluntariamente. La supresión no tuvo efectos retroactivos por lo que el artículo 57 LAU 1964 continuó siendo aplicable8.

Posteriormente fue promulgada la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, regula-dora?de?los?arrendamientos?urbanos,?que?mediante?su?Disposición?Adicional?2.ª? dio nueva redacción al artículo 2.5.º LH, el cual quedó con el siguiente tenor: «En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: ... 5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos». El RD 297/1996, de 23 de febrero, estableció los requisitos de acceso de los contratos de arrendamiento urbano al Registro de la Propiedad (tal y como preveía la Disposición Adicional Segunda.2 de LAU 1994), exigiendo escritura pública notarial, y optando por el asiento de inscripción9.

La LAU de 1994 se caracterizó (frente al Decreto Boyer) por proporcionar una estabilidad al arrendatario de vivienda durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, confiriéndole ventajas de las que no iba a gozar el arrendatario de inmueble para uso distinto del de vivienda, en relación con el cual no se excepcionó el juego de la fe pública registral (art. 29 LAU). Así, tratán-dose de fincas no inmatriculadas, en caso de enajenación voluntaria de la finca arrendada para uso de vivienda, de acuerdo con el artículo 9.1 y 14.1 y 2 de la LAU, el arrendamiento continuará por el plazo de duración garantizado de cinco años o por todo el tiempo pactado, si el arrendamiento se estipuló por un plazo de duración más extenso. No se aplica el principio «venta quita renta» formulado por el artículo 1571 del Código Civil, al venir derogado por la LAU en cuanto ley especial. Tratándose de enajenación forzosa, el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento, en todo caso, hasta que se cumpliesen cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación del artículo 9.1. Pero en los contratos de duración superior a cinco años, si el derecho del arrendador quedaba resuelto (por la enajenación forzosa), una vez transcurrido el periodo garantizado de cinco años, el arrendamiento quedaría extinguido (art. 13.1 y 2 LAU 1994). Tratándose de fincas inmatriculadas, destinadas a vivienda, con independencia de que el arrendamiento estuviese o no inscrito, y de su duración, el arrendatario tenía garantizada una permanencia en el inmueble durante los cinco primeros años de vigencia del contrato (como excepción al principio de fe pública regis-

Page 1646

tral, arts. 32 y 34 LH). En efecto, el artículo 14 LAU 1994 disponía, en beneficio de los arrendatarios, que el adquirente de una finca arrendada (en enajenación voluntaria), aun cuando fuese tercero del artículo 34 LH, quedaría subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato. Es decir, aunque el arrendamiento no estuviese inscrito en el Registro y el comprador lo desconociese, cumpliendo con los demás requisitos del artículo 34 LH, el arrendamiento le perjudicaría. Para arrendamientos de vivienda por un plazo superior a cinco años, el adquirente quedaba subrogado en la totalidad de la duración pactada, salvo que fuese tercero del artículo 34 LH, en cuyo caso, solo estaba obligado a soportarlo durante el tiempo que restase hasta transcurrir cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, restase por cumplir.

Por su parte, el artículo 13.1 LAU 1994, en relación con la resolución del derecho de propiedad del arrendador (por enajenación forzosa u otras causas), disponía que si el contrato de arrendamiento de vivienda había accedido al Regis-tro con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador (hipoteca, anotación de embargo, p.e.), el arrendamiento debería ser soportado por el rematante o adjudicatario durante la duración pactada. En otro caso, esto es, si el arrendamiento no accedió a Registro o accedió con posterioridad a tales derechos, el arrendatario tendría derecho a permanecer en el arriendo (en perjuicio del adquirente posterior), durante los cinco primeros años de vigencia del contrato10 - 11.

II La venta de finca urbana arrendada en la lau 1994, tras la reforma operada por la ley 4/2013

La LAU de 1994 ha sido objeto de reforma por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Con esta reforma el legislador somete la oponibilidad del arrendamiento frente a terceros adquirentes a los principios del sistema de publicidad registral inmobiliaria (arts. 13, 32 y 34 LH), eliminando la antigua excepción a la fe pública registral establecida en beneficio del arrendatario de vivienda. De manera que siendo la inscripción del arrendamiento voluntaria, el arrendatario tendría la carga de inscribir. Si la finca no está inmatriculada, el arrendatario podría hacer uso del procedimiento del artículo 312 RH (para la inscripción de derechos reales sobre fincas no inscritas, pero aplicable por analogía, teniendo presente el artículo 1554.3.º CC), para lograr la inscripción de su derecho. De acuerdo con el artículo 7.2 LAU 1994 en su nueva redacción dada...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA