Ejecución hipotecaria. Adjudicación por debajo del 5o % del valor de tasación. Importante matización dgrn.
| Autor | José Félix Merino Escartin |
| Cargo | Registrador de la propiedad |
Resumen: En el procedimiento de ejecución directa cuando, en subastas sin postor, se hagan adjudicaciones de bienes que no sean la vivienda habitual por debajo del 50% del valor de tasación, es preciso que haya tenido lugar, por analogía, el trámite del art. 670.4 LEC (audiencia y decisión posterior motivada del letrado de la Administración de Justicia), debiendo constar en el título presentado.
Hechos: Se presenta testimonio del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación dimanantes de un procedimiento de ejecución directa en el que la subasta quedó desierta, adjudicándose el acreedor la finca -que no es la vivienda habitual- a cambio de lo que se debía por todos los conceptos que equivalía al 43% del valor de tasación de la finca.
La registradora, considera que la adjudicación, al no ser vivienda habitual, debería haberse verificado por el 50% del valor de tasación de la finca y no por el total valor de la deuda, pues en base a una interpretación sistemática y ponderada del artículo 671 LEC, de forma conjunta con el artículo 651 LEC, no habiendo postores, aunque el ejecutante solicite la adjudicación por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, dicha adjudicación nunca podrá realizarse por una cifra inferior al 50% del valor de tasación de la finca. Cita abundantes resoluciones de la DGRN.
El recurrente defiende que la interpretación del precepto sostenida en la nota de calificación supone una extralimitación de la función del registrador y del propio Centro Directivo, cuyas Resoluciones no son fuente del Derecho.
La DG revoca el defecto tal como está formulado.
Doctrina: Se trata de un caso similar al de la R. 20 de septiembre de 2017, y muchas otras posteriores. Las últimas de 4 y 22 de julio de 2019, habrá de resolverse el recurso.
Entiende que el registrador es competente para calificar la suficiencia del precio de adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución hipotecaria, basándolo en la necesidad de que haya congruencia entre el mandato y el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, lo que entra en el reducido ámbito del art. 100 RH.
El procedimiento de ejecución directa se basa en la extraordinaria fuerza ejecutiva del título y paralela disminución de las posibilidades de oponerse, con cuatro causas tasadas. Por ello, ha de existir especial cuidado en respetar las garantías básicas que impiden la indefensión del demandado que va a terminar perdiendo la propiedad del bien objeto de ejecución y de los titulares registrales posteriores...
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