La ejecución de bienes hipotecados y pignorados
| Autor | Pilar Peiteado Mariscal |
| Páginas | 81-88 |
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El crédito garantizado con hipoteca tiene una importancia muy grande en el tráfi co jurídico. De esta realidad se deriva que las leyes procesales hayan previsto siempre mecanismos dirigidos a dispensar una tutela privilegiada a los acreedores hipotecarios. De algún modo, este tratamiento específico y particularmente favorable cumple una cierta función social: si el acreedor hipotecario tiene una fácil reacción ante el incumplimiento por parte del deudor, el crédito hipotecario será para los ciudadanos más barato y asequible que si el riesgo de impago implicase para el acreedor hipotecario un proceso complejo y costoso. Tratamiento específico y favorable que se extiende también a los acreedores pignoraticios, es decir, a quienes han garantizado su crédito con la constitución de un derecho real de prenda. Por ser un supuesto mucho más común y para agilizar la exposición, se hará referencia sólo a la hipoteca, siendo todo lo que se diga aplicable también a la prenda.
La tutela privilegiada que la LEC dispensa al acreedor hipotecario o pignoraticio no consiste en un proceso de ejecución especial, sino en un conjunto de especialidades que se integran en la ejecución ordinaria de bienes inmuebles y que producen fundamentalmente dos efectos. Uno de ellos es agilizar el proceso, despojándolo de trámites que sí deben realizarse en otros procesos de ejecución; esta reducción es posible porque, como se verá, una gran parte de esos trámites se adelantan a momentos anteriores al nacimiento del litigio. El segundo efecto es el de limitar extraordinariamente las opciones de oposición del deudor ejecutado; tanto es así que se han suscitado varias cuestiones de inconstitucionalidad y recursos de amparo a causa de la restricción de las
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posibilidades de defensa del deudor, que el Tribunal Constitucional siempre ha desestimado. Sin embargo, y como ya se ha visto en la exposición relativa al proceso de ejecución ordinaria, también en el proceso de ejecución de bienes hipotecados va a poder debatirse y revisarse el carácter abusivo o no de algunas de las cláusulas del negocio jurídico, a la luz de la legislación sobre consumidores y usuarios.
Como se ha dicho, la ejecución hipotecaria no constituye un proceso especial, sino que se construye con una serie de especialidades respecto del proceso de ejecución ordinaria; como se verá, tales especialidades exigen para su aplicación la concurrencia de una serie de presupuestos, y someten también al ejecutante a algunas condiciones y limitaciones. Como consecuencia, el acreedor hipotecario cuyo negocio garantizado con hipoteca consta en un título ejecutivo, judicial o extrajudicial, no está obligado a acudir a la ejecución hipotecaria, sino que debe valorar si por las características de su negocio jurídico y de la deuda puede y le interesa comenzar una ejecución hipotecaria, o es más aconsejable que inste la exacción forzosa de su crédito a través de los trámites de la ejecución ordinaria.
Las normas de la ejecución hipotecaria son aplicables cuando concurran los siguientes presupuestos.
- Que la ejecución se dirija exclusivamente contra los bienes hipotecados o pignorados en garantía de la deuda por la que se ejecuta, y no contra otros bienes del patrimonio del deudor. Si, ejecutados estos bienes, no fueran suficientes para cubrir el crédito, el acreedor podrá embargar más bienes, pero la ejecución se regirá ya por las normas generales.
- Si la garantía es una hipoteca, que en la escritura pública de constitución de la hipoteca esté fijado el precio de tasación del bien hipotecado, para que este precio sirva de tipo en la subasta. Este precio no podrá ser inferior al 75% de la tasación que se realizó...
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