La eficacia negativa de la publicidad registral en Cuba

Autor:Yuniel Rosabal Robaina
Cargo:Máster en Ciencias en Derecho por la Universidad de La Habana. Registrador de la Propiedad de La Habana Vieja. Profesor Instructor Adjunto de la Facultad de Derecho de La Universidad de La Habana
Páginas:2121-2153
RESUMEN

Determinadas situaciones jurídicas no inscribibles dentro del tráfico inmobiliario requieren también la protección del Registro de la Propiedad. Para tales fines suele utilizarse la figura de la anotación preventiva. Sin este particular asiento los efectos del principio de fe pública registral serían devastadores y generarían desconfianza en el sistema de transmisiones inmobiliarias. Su regulación... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introito

El más trascendental de los asientos que se practican en el Registro de la Propiedad es el de inscripción. En su virtud se despliega la eficacia positiva de

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la publicidad, o sea, se garantiza la mayor protección posible a la que pueda aspirarse en sede registral. Así, quien adquiere confiando en el contenido de sus asientos y cumple además los requisitos legalmente establecidos, obtiene una posición prácticamente inatacable.

Es por ello que el acceso al Registro de determinada situación jurídica para su consecuente publicación resulta meta ideal de casi todo quien pone en marcha el procedimiento registral. Y es que aunque la inscripción de un derecho no le hace sustantivamente definitivo1, produce efectos que dotan de mayor seguridad al tráfico jurídico inmobiliario.

Sin embargo, aunque no todas las relaciones jurídicas se presenten prima facie como inscribibles, se les brinda especial protección de incidir sobre la propiedad u otro derecho real. A esta especial función se le conoce como el aspecto negativo de la fe pública registral. Por ello, el epicentro inmobiliario encuentra sustento en la seguridad brindada a quienes realizan actos traslativos de dominio confiando en lo que el Registro divulga; virtualidad que pudiera tornarse quimera de no existir un asiento capaz de contrarrestar la fe pública registral.

II Hacia un concepto de anotación preventiva

Aunque no ha faltado esfuerzo en la doctrina civilista por lograr una definición de las anotaciones preventivas, mayoritariamente quienes se han aventurado en el tema reducen su estudio a un tratamiento parcial de la figura, donde más bien se examinan de forma separada los distintos tipos de anotaciones.

Abordar la materia con la integralidad se torna harto complejo si atendemos a la heterogeneidad con que fueron concebidas las anotaciones preventivas. Es por ello usual encontrar en aquellos que han intentado definirla más allá de un concepto caracteres comunes a toda anotación.

Quizás sirva como primer acercamiento a su estudio, las luces ofrecidas por el origen etimológico de las locuciones anotar y prevenir, de las cuales pueden advertirse algunas ideas no del todo desligadas a la realidad jurídica que nos ocupa; la primera proviene de lat. annotare (1. Escribir o poner una nota o señal para advertir o hacer notar cierta cosa, en algún sitio. 2. Escribir algún dato o noticia para recordarlo)2y la segunda de lat. praevenire (tomar las medidas precisas para evitar o remediar un mal)3.

BONNAFOUS4nos ilustra sobre lo que consideró la génesis ideológica de las anotaciones: El Registro, en la ordenación jurídica moderna, es algo más que un mero instrumento de publicidad formal... En razón de esta característica, su reglamentación debe aspirar a abarcar en su seno todas aquellas relaciones que pueden afectar al régimen de la propiedad inmobiliaria, ya actualmente ya por su posible desenvolvimiento ulterior.

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TALMA CHARLES5siguiendo a VILLARES PICÓ señala como fuente de inspiración de las anotaciones a la legislación catalana, específicamente sitúa la aparición del término en una Pragmática de Pedro III del año 1339, la cual trata sobre la anotación que debía practicarse sobre los bienes de los criminales. Dicha norma recoge las locuciones latinas «annotacio» y «annotare» que indicaban la inscripción que se hacía de los bienes del delincuente, por orden de la autoridad judicial6.

Su afianzamiento según de la DE LA RICA7, es a mediados del siglo XVIII con la práctica de las Protestationes; mediante la cual ciertas acciones modificativas de la situación real quedaban garantizadas temporalmente mediante la práctica de un asiento provisional. Ejemplo de esto, se encuentra en la Ley Hipotecaria de Prusia de 1783 cuyo precedente fueron las Ordenanzas Hipotecarias para Silesia de Federico II de Prusia en 1750, que motivaron el tratamiento teórico de la figura.

Desde entonces se emplearon diversas categorías terminológicas cuyo elemento distintivo fue la provisionalidad, entre ellas protestas, defensas, preanotaciones, cláusulas, notas marginales, embargos, inhibiciones, mandamientos, preinscripciones, subincripciones e inscripciones condicionales.

En Cuba como en España el término anotación debe su establecimiento como expresión jurídica a la promulgación de la Ley Hipotecaria de 1861 donde sustituyeron al término «hipoteca judicial», tal como lo expresara su Exposición de Motivos8.

Es DÍEZ-PICAZO9quien más se ha acercado a un concepto general abstracto al expresar que «Las anotaciones preventivas son unos asientos registrales de vigencia temporalmente limitada que enervan la eficacia de la fe pública registral en favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles». Si bien es cierto como apunta SÁNCHEZ JORDÁN10, que esta definición no es del todo exacta pues no en todos los supuestos del artículo 42 se da la eficacia enervatoria de la fe pública registral, si es la más completa de cuantas han aparecido hasta el momento pues supera los tabúes descriptivos que venía arrastrando la doctrina.

1. Caracteres que le identifican

Suele relacionarse la práctica de las inscripciones con el acceso de los derechos reales al Registro, reservándose a su vez el asiento de anotación para el acceso de los derechos personales. Tal paralelismo se ha asumido en base a que los derechos reales en cuanto a su constitución, modificación o extinción requieren de la forma registral más pura, mientras las anotaciones están concebidas para proteger los derechos personales destinados a producir una mutación jurídico-real. Lo cierto es que tal correlación resulta en opinión de la doctrina más una cuestión de política legislativa que de orden técnico. Así son objeto de anotación derechos

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de indiscutible naturaleza real como el legado y el derecho hereditario, mientras que por vía de la inscripción se publican derechos tales como el arrendamiento.

Por lo anterior ha sido una tarea fundamental de los autores avezados en la materia establecer caracteres comunes a cada anotación para mejor entender su anatomía jurídica.

VALPUESTA FERNÁNDEZ11extrae de la definición de DÍEZ-PICAZO antes expuesta lo que considera caracteres de las anotaciones:

- A diferencia del asiento de inscripción, de duración indefinida, la anotación preventiva tiene fijado un plazo temporal de vigencia que, con carácter general se establece en cuatro años, salvo aquellas que tengan señalado por Ley un plazo más breve, artículo 86 de la Ley Hipotecaria española.

- Los efectos de la anotación preventiva también son limitados en relación al asiento de inscripción, ya que generalmente enervan los efectos de la fe pública registral.

- Su objeto se determina legalmente mediante un criterio numerus clausus de situaciones jurídicas, de las que cabe extraer únicamente como elemento común, el que no pueden ser objeto del asiento de inscripción.

A nuestro juicio pueden distinguirse 6 caracteres fundamentales que distinguen las anotaciones del resto de los asientos registrales:

  1. Heterogeneidad: Integran el universo de las anotaciones tanto los derechos reales perfectos como los derechos personales con vocación real, así como también situaciones no patrimoniales que inciden sobre estos como la incapacidad y la ausencia.

  2. Temporalidad: Sus efectos son limitados. Caducan o prescriben.

  3. Transitoriedad: En sí misma no constituyen el fin último de la publicidad de un derecho sino un reservorio de rango para la situación jurídica de pendencia que subyace en su contenido, la cual aspira en algunos casos a convertirse en inscripción.

  4. Eficacia Negativa: Están destinadas a enervar la fe pública registral.

  5. Provisionalidad: La protección que se le brinda tiene un carácter limitado, cautelar en algunos casos. Se asegura de manera temporal la protección a una determinada situación jurídica.

  6. Eventualidad: La anotación puede extinguirse por el transcurso del tiempo, o simplemente convertirse en inscripción. En ambos casos estará sujeta a las contingencias del derecho que se anota.

2. De su naturaleza jurídica y clases

El escollo que implica el tratamiento de las anotaciones se debe en mayor medida a su diversidad. Su estudio como sistema unitario se ha visto perjudicado

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por las variadísimas circunstancias que se protegen a través de las anotaciones. Estimamos de primer orden para entender el entramado de particularidades que entrañan, practicar un análisis por separado de las cuestiones específicas de cada anotación distinguiendo a su vez grupos y posteriormente atendiendo a su heterogeneidad, cada una por separado. Veamos a continuación las clasificaciones, a nuestro juicio, más reveladoras de su naturaleza.

Según BONNAFOUS12existen dos grupos de anotaciones:

Primer grupo: En su base hay un derecho real, posible o seguro civilmente al que falta algún supuesto registral, los supuestos que pueden faltarle se refieren ya a un elemento objetivo-civil o registral en sentido estricto (número 7 en cuanto al legatario de cosa inmueble determinada y núm. 9 del art. 42 de la...

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