Efectos de la recepción
| Autor | Francisco Martínez Mas |
| Cargo del Autor | Abogado |
1. CONTENIDO DE LA RECEPCION
El contenido de la recepción se traduce en la aceptación o no por parte del promotor de la obra realizada por el constructor.
Si la aceptación es positiva, recibirá la obra con los efectos jurídicos que la misma produce.
Si la aceptación es negativa, no recibirá la obra.
Con carácter general, una vez terminadas las obras y expedido por la dirección facultativa el certificado final de obra, el promotor deberá recibir la obra dentro del plazo de 30 días contados desde la recepción de la notificación efectuada por el constructor al promotor de finalización de las mismas o dentro del plazo contractualmente pactado (artículo 6.4). Sin embargo, la L.O.E. contempla dos supuestos de rechazo de la recepción de la obra por parte del promotor, siendo estos los siguientes:
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Cuando la obra no esta terminada (artículo 6.3).
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Cuando la obra no se adecue a las condiciones contractuales (artículo 6.3).
2. PLAZO PARA EFECTUAR LA RECEPCION
Al plazo para efectuar la recepción se refiere el apartado 4 del artículo 6 de la L.O.E. en los siguientes términos:
"Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito".
Pese la aparente claridad del contenido de este precepto, entendemos que su interpretación no es tan sencilla y clara, debiendo hacerse las siguientes puntualizaciones:
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En el apartado 4 del artículo 6 de la LOE, realmente hay dos plazos.
El primero de ellos, es el relativo al plazo de comunicación que ha de efectuar el constructor al promotor de finalización de la obra. La LOE guarda silencio al respecto, pero entendemos que dicha comunicación ha de realizarse tan pronto como tenga conocimiento el constructor de que la dirección facultativa ha suscrito el correspondiente certificado final de obra.
El segundo de ellos, es el relativo al plazo en que ha de llevarse a cabo la recepción y, salvo pacto en contrario, es de 30 días contados a partir de la recepción de la notificación efectuada por escrito al promotor. Consideramos que la expresión "plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor", ha de entenderse como "plazo que se contará a partir de la recepción de la notificación efectuada por escrito al promotor", ya que de otro modo se podría producir una situación de indefensión, entrando en juego la recepción tácita por el transcurso del tiempo, sin haber tenido conocimiento de la terminación de la obra el promotor. (Por ejemplo, el constructor remite mediante carta al promotor la fecha de terminación de la obra para que tenga lugar la recepción y dicha carta no se recibe por el promotor por causas no imputables a él (perdida en el servicio de correos). En este caso y transcurrido 30 días desde el envío de la notificación de la terminación de las obras, y a tenor de lo dispuesto en el artículo 6, apartado 4, se produciría la recepción tácita de la obra).
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La propia Ley permite que las partes estipulen en el contrato de obra otro plazo para efectuar la recepción distinto al de los 30 días a que alude el artículo 6.4..
Consideramos conveniente que la notificación de la terminación de la obra se realice fehacientemente con la finalidad de evitar ulteriores problemas, quedando perfectamente acreditado la fecha de notificación y recibo de la misma (carta notarial, requerimiento notarial, burofax con certificación de su contenido y acuse de recibo etc).
3. FORMALIDADES DE LA RECEPCION
Con anterioridad a la entrada en vigor de la LOE, la recepción de la obra no requería adaptarse a forma solemne alguna, ya que lo que importaba era la manifestación de voluntad de aceptar la obra rigiendo al respecto los principios generales en materia de emisión del consentimiento (artículos 1.262 y siguientes del Código Civil). Era frecuente en los contratos de obra la estipulación de una cláusula en la que se hacía constar que la recepción se efectuaría en forma expresa mediante un acta y con la comparecencia del dueño de la obra, del constructor y del arquitecto director de obra.
Sin embargo, la recepción en la LOE se concibe, con carácter general, como un acto formal el cual tiene que constar por escrito y consignarse los siguientes extremos:
Las personas intervinientes, que como mínimo han de ser el constructor y el promotor.
La fecha del certificado final de obra
El coste final de la ejecución material de la obra.
La declaración de recepción de la obra con o sin reservas especificando, en su caso, las deficiencias observadas y el plazo en que deberán quedar subsanadas.
Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
4. PERSONAS INTERVINIENTES
El artículo 6 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece las personas que han de intervenir en la recepción de la obra siendo éstas el
constructor y el promotor. Su intervención es obligatoria, según se deduce, no sólo del precepto antes citado, sino también de los artículos
9.2. c) y 11.2. f) de dicha Ley, por lo que no cabe pacto en contrario.
No obstante, el párrafo 2º del artículo 1.598 del Código Civil permite el pacto en virtud del cual sea un tercero quien apruebe la obra, en cuyo caso se estará a lo que éste decida. Aunque el artículo 1.598 del Código Civil hable de "aprobación de la obra", realmente se está refiriendo al acto de recepción, y no a la aprobación propiamente dicha como fase integrante de la recepción.
Entendemos que el mencionado precepto no puede aplicarse en aquellas construcciones sometidas a la Ley de Ordenación de la Edificación, puesto que no cabe pacto entre las partes en virtud del cual se deje a un tercero la decisión de recibir o no la obra, ya que el artículo 6.2 es una norma de derecho necesario.
Por otra parte, hubiese sido conveniente haber incluido como agente interviniente en el acto de la recepción al director de obra y a las entidades de control de calidad en la edificación.
Respecto al arquitecto director o cualquier otro técnico que haya intervenido en la dirección de la obra, porque no solo cumplen una función de dirección de los trabajos de construcción, sino también, de vigilancia y control del desarrollo de la obra de acuerdo con el proyecto que las define, debiendo denunciar todos aquellos defectos que aprecie al verificar la obra construida
En cuanto a las entidades de control de calidad en la edificación, por el enorme protagonismo que van a adquirir en el proceso constructivo, ya que en la práctica van a ser ellas quienes den el visto bueno de la correcta ejecución de las obras, mediante la emisión de un informe favorable, a los efectos de que las compañías de seguros aseguren la responsabilidad decenal prevista en el artículo 19.134
5. RECEPCION CON RESERVAS
La LOE admite en el apartado 1 del artículo 6 in fine, la recepción con reservas. Sin embargo, entendemos que la recepción con reservas debe limitarse única y exclusivamente a aquellos vicios o defectos de construcción que no tengan una cierta transcendencia o importancia (defectos de terminación o acabado), puesto que si la obra padece de graves defectos constructivos, el promotor podrá rechazar la misma, en virtud de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo antes mencionado.
Los efectos jurídicos que produce la recepción con reservas son los siguientes:
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El constructor tiene la obligación de reparar o subsanar las deficiencias observadas y descritas en el acta de recepción dentro del plazo acordado.
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El inicio del cómputo de los plazos de responsabilidad y de garantía previstos en el artículo 17 de la LOE se retrasan hasta que sean subsanadas las deficiencias reflejadas en el acta de recepción.
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El promotor prolonga el periodo de su responsabilidad frente a los adquirentes de viviendas.
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Se está en presencia de un incumplimiento contractual por parte del constructor, por lo que el promotor podrá ejercitar las acciones propias de dicho incumplimiento.
6. RECHAZO DE LAS OBRAS
El rechazo de la recepción de la obra por parte del promotor está contemplado en el apartado 3 del artículo 6 de la LOE, en los siguientes términos:
"El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que la misma no está terminada o que no se adecua a las condiciones contractuales. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la recepción".
Del contenido de este precepto, se desprende que para que tenga lugar el rechazo de la recepción es necesario la concurrencia de los siguientes requisitos o presupuestos:
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Que el rechazo sea motivo, esto es, que obedezca a una causa objetiva y no al mero capricho del promotor.
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Que el rechazo sea por escrito.
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Que el rechazo sea por alguna de las circunstancias reflejadas en el artículo 6.3. Tales circunstancias son las siguientes:
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Cuando la obra no esté integramente terminada.
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Cuando la obra no se adecue a las condiciones contractuales pactadas. Dentro de la expresión "no se adecue a las condiciones contractuales" entendemos que el promotor podrá rechazar la obra cuando concurran alguna de las siguientes circunstancias:
- Que la obra padezca de graves defectos de construcción, haciéndola impropia para la finalidad perseguida.
- Que la obra realizada sea distinta a la pactada (aliud pro alio), existiendo, por tanto, inhabilidad del objeto.
- Que la obra realizada sea cualitativa o cuantitativamente diferente a la pactada.
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134 GONZALEZ CARRASCO, ob. cit., págs. 157, señala que las entidades de control de calidad en la edificación a que se refiere el artículo 14 de la LOE están llamadas a adquirir protagonismo en el...
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