Los efectos de la inscripción en el Registro Municipal de Solares

AutorJesús González Pérez
CargoCatedrático de Derecho Administrativo. Registrador de la Propiedad
Páginas557-602

Los efectos de la inscripción en el Registro Municipal de Solares *

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I La inclusión en el Registro y la obligación de edificar
A) La obligación de edificar
1. Naturaleza jurídica

El Reglamento de 1964 habla de la «obligación de edificar». Asi se titula su capítulo primero. Sin embargo, es muy discutible Que estemos en presencia de una obligación propiamente dicha. Parece que no puede hablarse de una obligación del propietario a edificar, sino de la carga de edificar 1. En efecto:

  1. La propiedad no puede considerarse hoy como un derecho absoluto, sino como un derecho sometido a importantes limitacionesPage 559 y que debe ejercerse con arreglo a unos principios fundamentales. El artículo 30, FE, consagra como tal el siguiente: «La propiedad privada como medio natural para el cumplimiento de los íines individuales, familiares o sociales, es reconocida y amparada por el Estado. Todas las formas de la propiedad quedan subordinadas a las necesidades de la Nación y al bien común. La riqueza no podrá permanecer inactiva, ser destruida indebidamente ni aplicada a fines ilícitos».

b) Así como en la propiedad rústica aquel principio se traduce en la explotación de las fincas en determinadas condiciones 2, en la propiedad urbana impone el uso de la misma con arreglo a su destino: la edificación. Como dice la Exposición de Motivos de la LS, «destino natural de los solares es el de ser y constituir soporte de edificaciones levantadas conforme a los planes. La retención indefinida sin construir es contraria a ese objetivo inmanente y originaría resultados antieconómicos en la prestación de toda clase de servicios públicos». Pero la edificación no es una obligación que pueda exigirse coactivamente; no es una prestación que el propietario tenga que realizar forzosamente frente a la Administración. La edificación es un derecho, una facultad del propietario.

c) Al no ser una obligación, es incuestionable que la Administración pública no puede, a través de su aparato coactivo (arts. 104-108, LPA), exigir su realización. Estamos ante una facultad, cuyo no ejercicio reporta al titular determinados resultados perjudiciales. El propietario puede utilizar la cosa como estime conveniente; pero como está sujeto a unos principios fundamentales, en el supuesto de que el ejercicio del derecho contravenga aquellos principios sufrirá los resultados desfavorables previstos por la Ley. Y esto es lo que, en técnica jurídica, se llama carga 3.Page 560

2. Plazos de edificación

- La Ley y el reglamento de 1964, al fijar los plazos de edificación establecen dos tipos de normas, con importantes repercusiones en el régimen del Registro:

  1. Por un lado, existe una referencia a los planes, proyectos de urbanización o expropiación, programas de actuación o acuerdos de declaración de interés inmediato de urbanización, y edificación del polígono o manzana (art. 142, párrafo 1, LS; art. 1.°, párrafo 1, Reglamento de 1964). En todos estos supuestos se señalarán expresamente los plazos de edificación de los solares afectados (arts. 2.° y 3.°, Reglamento de 1964).

  2. Ahora bien, para el supuesto de que en el plan, proyecto, programa o declaración de interés inmediato no se fijare el plazo, la Ley da unas normas supletorias. El artículo 142, párrafo 2, LS, dispone : «Si no estuviere determinado, el plazo será el siguiente:

  3. De dos años, contados desde que el polígono o manzana merezca la calificación de casco según el párrafo 4 del articulo 12, si el propietario de la parcela hubiere cedido los terrenos viales y de parques y jardines y costeado la urbanización, como mínimo, en la proporción señalada por los artículos 116 y 117. b) De tres años, a contar desde la recepción provisional de las obras fundamentales de urbanización de que trata el párrafo 1 del artículo 67, en los demás casos». Y el artículo 1.°, párrafo 2, Reglamento de 1964, dice: «Si la obligación de edificar se deduce de las normas subsidiarias para el cómputo de plazos a que se refiere el articulo 142-2 de dicha Ley, se hará constar la concurrencia de las circunstancias exigidas en el expediente que, en su caso, se instruya para sancionar el incumplimiento».

3. Plazos especiales de edificación

A') Para atender ampliaciones exigidas por futuras necesidades.

El artículo 23, Reglamento de 1964, prevé plazos especiales para atender las ampliaciones exigidas por las futuras necesidades aPage 561 favor de las Entidades de Derecho público y de las empresas privadas. El régimen jurídico para obtener este plazo especial es el siguiente:

a) Requisitos.

a') Subjetivos.

a") Órgano administrativo.

Aun cuando el procedimiento se incoa ante el Ayuntamiento en cuyo término municipal radique el inmueble, se requiere la aprobación del Ministerio de la Vivienda. Así se desprende del articulo 23, párrafo 1, Reglamento de 1964, al decir que «los interesados lo solicitarán razonadamente del Ayuntamiento, el cual, con su acuerdo, elevará el expediente al Ministerio de la Vivienda... para su aprobación».

b") Interesados.

Únicamente se reconoce los beneficios de poder obtener plazo especial de edificación a:

- Las Entidades de Derecho público. Ante la genérica expresión del precepto reglamentario, es incuestionable que pueden obtener el plazo especial, no sólo las Entidades públicas territoriales (Estado y Entidades locales), sino también las Entidades institucionales.

- Las Empresas privadas. El precepto no se limita a las Empresas industriales, por lo que podrán obtener este beneficio las Empresas comerciales. Pero es necesario en todo caso que se trate de una Empresa individual o social (cualquiera que sea la forma de Sociedad que adopte). No podrá, por tanto, obtener el beneficio una persona física que no realice actividad industrial o mercantil.

b') Objetivos.

El fundamento de este plazo especial no es otro que la posibilidad de atender las ampliaciones exigidas por futuras necesidades. Lo que responde a exigencias lógicas incuestionables, pues resultaría absurdo no dejar a una Empresa espacio suficiente para futuras ampliaciones previsibles.Page 562

Ahora bien, es necesario que se justifiquen debidamente, señalando en cada caso el plazo de retención de los solares sin edificar.

  1. Plazo.

    Es necesario presentar la solicitud «dentro del año siguiente a la adquisición del inmueble o de la inclusión del mismo en el Registro Municipal» (art. 23, párrafo 2, Reglamento de 1964). El precepto se refiere únicamente a las «Empresas», por lo que parece no es aplicable este límite temporal a las Entidades de Derecho público. Cuando solicite el plazo especial un ente público, la solicitud podrá formularse en cualquier momento.

    b) Procedimiento.

    a') El procedimiento se inicia a instancia de los interesados, en la que aducirán los motivos en que se fundan y señalarán el plazo de retención de los solares que consideren necesario. Dicha instancia se presentará en el Ayuntamiento en cuyo término radique el inmueble. Si el solar Afuese propiedad del mismo Municipio, el expediente se incorporará de oficio por el propio Ayuntamiento (art. 23, párrafo 1, Reglamento de 1964).

    b') Si el procedimiento se incoa a instancia de Empresas privadas, el Ayuntamiento recabará informe de (art. 23, párrafo 2, Reglamento de 1964):

    - La Delegación de Industria de la provincia, si se tratare de Empresas sujetas a la competencia de la misma.

    - La Delegación Provincial del Ministerio de Información y Turismo, si se tratare de solares incluidos en Planes de Ordenación Urbana de centros y zonas de interés turístico nacional.

    c') El Ayuntamiento, con su acuerdo, remitirá el expediente a la Comisión Provincial de Urbanismo, para que, a su vez, emita informe y eleve el expediente al Ministerio de la Vivienda para su aprobación.Page 563

    c) Efectos.

    La Entidad pública o la Empresa que hubiere obtenido este plazo especial podrá retener el solar sin edificar durante el mismo. Pero una vez expirado el plazo, se aplicarán las normas sobre edificación forzosa.

    Las fincas respecto de las que se da este plazo especial, «se incluirán en el Registro Municipal, en el que se consignará: la resolución recaída, el plazo concedido y las condiciones impuestas, si las hubiere» (art. 23, párrafo 3...

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