Efectos de la inscripción en la constitución de los derechos reales

Autor:Antonio Pau Pedrón
Cargo:Registrador de la Propiedad de Madrid.
Páginas:2187-2212
RESUMEN

I. La eficacia constitutiva en la reforma hipotecaria de 1944-1946.-II. La inscripción constitutiva, hoy: 1. La necesaria coincidencia entre eficacia y publicidad. 2. El modo como publicidad: Evolución. 3. La función de la publicidad en la legislación hipotecaria española: historia de los propósitos del legislador. 4. La función de la publicidad registral en el derecho vigente. ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 2187

Las páginas que siguen se estructuran en tres apartados: En el primero se trata de precisar lo que el legislador hipotecario ha pensado, en un momento determinado -cuando se hizo la reforma de 1944-46-, sobre una cuestión concreta: la eficacia de la inscripción respecto de la constitución de los derechos reales inmobiliarios. A continuación -en el segundo apartado- se examina lo que sobre el tema ha pensado la doctrina posterior; también lo que piensa el autor de estas líneas 1. Por último -tercer apartado- se trata de dar respuesta a las críticas más recientes que ha recibido el sistema de inscripción constitutiva.

Page 2188

I La eficacia constitutiva en la reforma hipotecaria de 1944-1946

El tema de la inscripción constitutiva suele plantearse en el ámbito de la política jurídica. Pero ahora se aborda la cuestión con la sola finalidad de ahondar en la mens legislatoris, para conocer con la mayor exactitud que pensaba el último legislador hipotecario sobre la inscripción constitutiva. Para conocer ese pensamiento sólo existen tres vías: los precedentes normativos inmediatos, las palabras del propio legislador y las ideas expresadas en la discusión parlamentaria.

  1. El primer intento de reforma global de la Ley Hipotecaria de 1909 se realiza en 1934, siendo Ministro de Justicia el Registrador de la Propiedad Vicente Cantos Figuerola. Una Orden de 1934 encargó a la Comisión General de Codificación -llamada en aquellas fechas Comisión Jurídica Asesora- la redacción de un proyecto de ley. Entre los criterios básicos que había de tener en cuenta figura el de implantar la inscripción constitutiva; se dice veladamente en la base primera y directamente en la base tercera:

    «Primera Se conservarán en lo posible el espíritu, estructura y texto de la Ley Hipotecaria vigente, aceptando las modificaciones técnicas de mayor e indiscutible interés que puedan ser recogidas de los Códigos Civiles alemán y suizo, o de las respectivas reglamentaciones inmobiliarias.»

    «Tercera. La implantación total de la Ley se ajustará al principio de que sólo podrá constituirse, modificarse, transferirse o extinguirse un derecho real sobre bienes inmuebles, por acto o negocio jurídico, mediante la inscripción en los libros correspondientes».

    Es cierto que esta disposición es un precedente -el más lejano- de la Ley Hipotecaria de 1944, porque los diversos proyectos de reforma no culminan hasta esa época, pero es cierto también que en los diez años que median entre 1934 y 1944 el legislador cambió de fisonomía, y no hay lazo de continuidad entre los textos redactados entre ambas fechas. Sí puede considerarse, en cambio, precedente directo de la Ley de reforma de 1944 el proyecto de Porcioles, aunque no tuviera carácter oficial -lo redactó Porcioles siendo Director General de los Registros y del Notariado, pero lo hizo más como técnico que como político, porque no consta que participara en la redacción la Junta Consultiva de Letrados de la Dirección ni ninguno de los servicios de ese Centro-; se trató por tanto de un proyecto personal y privado.

    En el proyecto de Porcioles no se atribuye a la inscripción carácter constitutivo. El único precepto de ese texto que contempla con carácter Page 2189 general la eficacia de la inscripción es el 605 proyectado: «El Registro de la Propiedad tiene por objeto la exteriorización, legitimación y prueba de los derechos reales inmobiliarios que se hallen en el comercio de los hombres y el de aquellos otros que tiendan a variar relaciones reales sobre inmuebles». No debe pasar, sin embargo, inadvertido, el alcance de la afirmación de que «el Registro tiene como objeto... la prueba de los derechos». No implica esta afirmación que se atribuya a la inscripción carácter constitutivo, pero en la práctica produce un efecto semejante: para probar derechos sólo cabe trasladar los asientos regístrales. Esta idea no es exótica en nuestro sistema, ni lejana tampoco de nuestro sistema civil: está presente en los artículos 1.218, 1.227 Código Civil y 313 LH; el documento no prueba derechos reales inmobiliarios; sólo los asientos regístrales prueban derechos reales inmobiliarios.

  2. La Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1944 se manifiesta explícitamente sobre el tema de la inscripción constitutiva; antes de citar los párrafos que se refieren a él, podrían sintetizarse así:

    1. La posición del legislador obedece a razones de oportunidad: sería una empresa difícil explicar -especialmente a la población rural- el cambio de sistema; hay una gran parte de propiedad que permanece al margen del Registro.

    2. Por obedecer a razones de oportunidad, la atribución de carácter constitutivo a la inscripción es una cuestión que se aplaza, mientras sea grande el volumen de la propiedad no inscrita no se pueden dictar las disposiciones adecuadas con esperanza de éxito.

    3. El legislador reconoce la superioridad del sistema de inscripción constitutiva: valora las importantes razones que aduce la doctrina en su defensa, y afirma que las relaciones inmobiliarias, por su naturaleza, exigen publicidad.

    4. El legislador, que está obligado a tutelar los derechos inmobiliarios, al no poder llevar esa tutela hasta el extremo -inscripción constitutiva-, ha reforzado la eficacia de la inscripción en los planos civil y procesal.

    Las palabras del legislador son las siguientes:

    Tampoco se ha considerado oportuno (se refiere al rechazo que acaba de expresar a la figura del contrato real) elevar la inscripción a requisito inexcusable para la constitución de aquellas relaciones inmobiliarias que emanen de un negocio jurídico.

    No se desconocen, ni de subvalorar son, las importantes razones que la casi totalidad de los tratadistas españoles aducen en defensa de la inscripción constitutiva. Pero, a pesar de reconocerse plenamente que las relacio-Page 2190nes jurídicas inmobiliarias son, por su singular naturaleza, de derecho necesario y que exigen una publicidad y forma notorias, es incuestionable que si -conforme se ha dicho- más del 60 por 100 de la propiedad no ha ingresado en el Registro, de ningún modo puede ser aceptado el referido principio. No sólo porque quedaría, de hecho, inoperante, con el natural desprestigio de la norma legislativa, sino porque la inscripción constitutiva no haría más que agravar un estado posesorio completamente desconectado del Registro, con todas sus múltiples y serias consecuencias.

    Dadas las características de nuestra riqueza territorial, tan dividida entre modestos propietarios, sería empresa difícil hacer comprender a la extensa población rural las diferencias esenciales que median entre un vínculo meramente personal y una relación real.

    Cierto es que el vigente ordenamiento inmobiliario implica la coexistencia de dos clases de propiedad: la inscrita y la no inscrita, sometidas a regímenes distintos. Pero ínterin la mayor parte de ella permanezca al margen del Registro, no se podrán dictar, con esperanzas de éxito, las disposiciones adecuadas en evitación de semejante dualismo.

    Como resultado de todo ello, y en consideración a que no le es dable al estado inhibirse de la tutela de los derechos inmobiliarios, se ha concedido a la inscripción una mayor sustantividad y reformado los artículos 355 y 356, de suerte que constituyan el primer paso coercitivo para la desaparición de la discrepancia antes aludida.

    La inscripción, si bien continúa siendo potestativa y de efectos declarativos, será, en cambio, premisa ineludible, con las limitaciones que se establecen, para el ejercicio de los derechos sobre bienes inmuebles. De este modo quedarán debidamente tuteladas las relaciones jurídicas inmobiliarias, de acuerdo con su naturaleza y trascendencia social. Se corregirá en gran parte la divergencia que todavía subsiste, en proporción no desdeñable, entre el Registro y la realidad extrarregistral. Y se obtendrá la seguridad de que las declaraciones judiciales o administrativas descansan sobre la base sólida y segura del Registro de la Propiedad. Si no se concede a la inscripción carácter constitutivo, se le da, en cambio, tan singular sustantividad en los aspectos civil y procesal, que sólo las relaciones inscritas surtirán plena eficacia legal

    .

  3. El proceso formativo de la ley ha dejado nuevos e importantes rastros del pensamiento del legislador sobre la inscripción constitutiva. Como no aparece en ningún precepto del proyecto de Ley, y no se formularon enmiendas a la totalidad, no se suscita debate sobre la cuestión. La Exposición de Motivos sólo fue objeto de una enmienda, relativa a la protección de los legitimarios.

    En la defensa del dictamen de la Comisión, hecha ante el Pleno de las Cortes por uno de sus miembros, se hace una clara -aunque implícita- Page 2191 referencia a la inscripción constitutiva, para rechazarla: «Se ha partido, al redactar este proyecto, de la idea de que un profundo respeto a lo histórico y nacional debe orientar la evolución legislativa y que esta evolución tan sólo ha de afectar a aquéllos puntos que estén impuestos por las...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA