Los efectos del COVID-19 en el derecho inmobiliario: especial referencia a las moratorias hipotecarias
| Autor | María Goñi Rodríguez De Almeida |
| Cargo | Prof. Dra. de Derecho civil, Universidad Francisco de Vitoria |
| Páginas | 2352-2370 |
2352 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 780, págs. 2352 a 2370
1.3. Derechos Reales
Los efectos del COVID-19 en el derecho
inmobiliario: especial referencia
a las moratorias hipotecarias
The effects of COVID-19 on real estate law:
special reference to mortgage moratorium
por
MARÍA GOÑI RODRÍGUEZ DE ALMEIDA
Prof. Dra. de Derecho civil, Universidad Francisco de Vitoria
RESUMEN: No cabe duda de que el coronavirus COVID-19 va a suponer un
punto de inflexión en muy diversos aspectos de la vida social, económica y jurídica
de los países afectados. La crisis sanitaria, seguida de la tremenda crisis econó-
mica que se avecina, ha hecho que los gobiernos adopten una serie de medidas
que van a cambiar las estructuras tradicionales de muchas instituciones. Tal es el
caso de lo que está ocurriendo en el sector inmobiliario que, como muchos otros,
se ha visto afectado por esta crisis. En este trabajo se pretende analizar y poner
de relieve los principales cambios que se han producido con respecto al derecho
inmobiliario, que afectan al arrendamiento de viviendas y locales comerciales
y, por supuesto, a la hipoteca como instrumento de crédito territorial principal
para acceder a aquellas, a la que dedicamos una especial atención en este breve
trabajo, analizando las moratorias hipotecarias con mayor detenimiento.
ABSTRACT: There is no doubt that the COVID-19 coronavirus will represent a
turning point in many different aspects of the social, economic and legal life of the
affected countries. The health crisis that it has entailed, followed by the tremendous
economic crisis that is coming, has caused governments to adopt a series of measures
that will change the traditional structures of many institutions. Such is the case of
what is happening in the real estate sector that, like many others, has been affected
by this crisis. This paper aims to analyse and highlight the main changes that have
occurred with respect to real estate law, which affect both the ownership of houses and
commercial premises, as well as the tenancy and, of course, the mortgage as an instru-
ment of main territorial credit to access them, paying special attention to the later.
PALABRAS CLAVE: Derecho inmobiliario. Arrendamiento. Hipoteca. Mora-
toria. COVID-19.
KEY WORDS: Real estate law. Tenancy. Mortgage. Moratorium. COVID-19.
SUMARIO: I. pAnorAmA económico inmoBiliArio trAs EL co-
vid-19.—II. MEDIDAS URGENTES LEGISLATIVAS EN MATERIA INMOBILIA-
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 780, págs. 2352 a 2370 2353
Los efectos del COVID-19 en el derecho inmobiliario…
RIA: MARCO NORMATIVO: 1. modificAciones legislAtivAs en mAteriA de hipotecA.
2. medidAs legislAtivAs en mAteriA de ArrendAmientos.—III. ANÁLISIS CRÍTICO
DE LAS MORATORIAS EN EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO: 1. suspensión del
lAnzAmiento consecuenciA de lA ejecución hipotecAriA. 2. morAtoriA en el pAgo del
préstAmo hipotecArio.—IV. CONCLUSIONES.—V. RESOLUCIONES CITADAS.
—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. PANORAMA ECONÓMICO INMOBILIARIO TRAS EL COVID-19
El sector inmobiliario en España ha tenido y tiene una importancia funda-
mental en nuestra economía, y las operaciones patrimoniales que en el mismo se
desenvuelven desempeñan, asimismo, una función económica, familiar y social
de primer orden.
Desde el punto de vista económico, el sector de la construcción ha represen-
tado históricamente en España entre el 7 y 10 por ciento del valor añadido bruto
(VAB) total, entre el 7 y 13 por ciento del empleo y en torno al 60 por ciento de
la formación bruta de capital fijo1, y los sectores implicados en el mismo repre-
sentan cerca del 10% de nuestro Producto Interior Bruto (PIB)2.
De igual forma, tal y como recoge la Estadística Registral Inmobiliaria (ERI)
para 2019, en los últimos 30 años, la evolución del mercado inmobiliario ha
llevado «a que los bienes inmuebles representen la mayor parte del patrimonio
económico de las familias, así como que la financiación garantizada por el va-
lor de los mismos haya constituido más del 50 por ciento del saldo vivo de los
créditos otorgados por las entidades financieras en determinados periodos»3.
En el último cuatrimestre de 2019, tras un año de aumento de las ope-
raciones inmobiliarias y su reflejo en un aumento del Índice de la Actividad
Registral (IAR), sin embargo, se inició un descenso que hoy, en mayo de 2020
y como consecuencia del cese de actividad decretado por el estado de alarma,
se ha convertido en caída libre. De este modo, el número de compraventas de
vivienda ha registrado su tercer descenso trimestral consecutivo en 2020, con
una reducción del -4,21%, alcanzando las 117.387 compraventas en el último
trimestre. En vivienda nueva se han registrado 21.902 compraventas, con un cre-
cimiento del 3,78%, y en vivienda usada 95.485 compraventas, con una reducción
del -5,87%. Con respecto al mismo trimestre de 2018 el descenso interanual ha
sido del -2,34%.
El endeudamiento hipotecario se ha mantenido en rangos muy similares al
año pasado, creciendo el endeudamiento por vivienda un 1,51% en el último
trimestre de 2019, registrando un importe medio de 130.310euros4.
Pero, como hemos adelantado, estos datos que, si bien suponen en algún as-
pecto un receso en relación con los de los trimestres anteriores, siguen marcando
la tónica de la lenta recuperación del sector inmobiliario desde la crisis de 2008,
dato que confirma el índice registral de la actividad inmobiliaria (IRAI) que se
mantiene estable, con una tasa de crecimiento acumulativa media trimestral de
1,56%, en el periodo comprendido entre el primer trimestre de 2014 y el último
de 20195.
Tras esta lenta mejoría experimentada por el sector tras la fuerte crisis fi-
nanciera de 2008, la incidencia del coronavirus ha supuesto, de nuevo, una ra-
lentización del sector que, en términos globales, ve empeorar de manera súbita
y estrepitosa las cifras de operaciones realizadas en estos dos últimos meses, y
que se prevé que seguirá descendiendo en los siguientes.
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