Notas sobre la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda surgidos con posterioridad a la LAU de 1994

Autor:Pedro A. Munar Bernat
Cargo:Profesor Titular de Derecho Civil de la Universidad de las Islas Baleares
Páginas:2171-2196
RESUMEN

1. Ámbito normativo.-2 La duración del contrato- 2.1. La prevalencia, mas aparente que real, del principio de autonomía de la voluntad en el momento de fijar la duración del contrato. 2 2. La inexistencia de un plazo de duración mínima legalmente previsto. 2.3. Las prórrogas anuales forzosas.-3. La prorroga del contrato inicial: 3.1. ¿Prórroga o tácita reconducción? 3.2. ¿A qué... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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Esta exposiciÛn tiene por objeto el estudio de diferentes cuestiones que se suscitan al hilo del an·lisis de algunos de los preceptos que componen el capÌtulo II del tomo II de la LAU de 25 de noviembre de 1994 y que se encuadran bajo la r˙brica legal ´de la duraciÛn del contratoª y que acoge los artÌculos 9-16.(*)

Page 2172Yo me referirÈ concretamente a la problem·tica que plantean los artÌculos 9-12, es decir, aquellos que hacen especial referencia a la duraciÛn del contrato y a sus posibles vicisitudes: la prÛrroga -forzosa o no- en la duraciÛn del mismo o el desistimiento del contrato antes de llegar a su tÈrmino final, haciendo una especial referencia a la problem·tica suscitada en orden a estos eventos respecto de la vivienda arrendada que se configure como vivienda habitual de un matrimonio o pareja.

1. ¡mbito normativo

En este sentido, cabe recordar que son preceptos aplicables con car·cter imperativo a los arrendamientos de vivienda, los cuales vienen definidos por el artÌculo 2 y a los que se dedica el TÌtulo II de la Ley. Ese car·cter imperativo de las normas se puede deducir del artÌculo 6 cuando declara nula cualquier cl·usula que modifique lo previsto por la Ley en perjuicio del arrendatario.

Aun dentro de ese ·mbito objetivo -arrendamiento de vivienda-, no podemos olvidar que el artÌculo 4.2, p·rrafo 2.∞, establece el car·cter dispositivo de ese TÌtulo II para los supuestos de viviendas con superficie superior a 350 metros o cuya renta inicial supera 5,5 veces el SMI, es decir, para las que analÛgicamente podrÌamos encuadrar bajo la denominaciÛn ´viviendas suntuariasª del artÌculo 6.2 de la LAU de 1964; tÈrmino que ha hecho fortuna doctrinalmente 1. La justificaciÛn, seguramente, reside en que se trata de arrendamientos de viviendas cuya superficie o renta supera con mucho las necesidades b·sicas de vivienda, que presuponen en cierta medida una posiciÛn de mayor equilibrio entre arrendador y arrendatario, y de ahÌ que el legislador se muestre menos preocupado por la protecciÛn del inquilino.

Por ˙ltimo, los arrendamientos para uso distinto de vivienda quedan completamente sometidos al libre acuerdo entre las partes y, subsidiariamente, a las normas del CÛdigo Civil, por cuanto en el TÌtulo III no existe remisiÛn expresa a ninguno de los preceptos que conforman la problem·tica que vamos a abordar. El legislador se limita a plantear una serie de normas Page 2173 que tienen un car·cter dispositivo, es decir, que vendr·n en aplicaciÛn en defecto de acuerdo entre las partes y antes de que jueguen las normas que a tal efecto pueda prever el CC.

Esta aplicaciÛn directa e inmediata deriva del car·cter tuitivo de la LAU respecto de los arrendamientos de vivienda. Se entiende que el principio de igualdad entre las partes contratante, idea liberal de la que parte el CC y que tiene su plasmaciÛn en la regulaciÛn de los artÌculos 1.254 y siguientes, se encuentra mediatizado por la necesidad del inquilino de hallar una vivienda donde habitar, necesidad que debe ser amparada al ser la manifestaciÛn del principio rector de la polÌtica social y econÛmica reconocido constitucionalmente por el artÌculo 47 CE.

2. La duraciÛn del contrato

El artÌculo 9 es el destinado a determinar la duraciÛn del contrato. Se trata de una norma que ha sufrido una multitud de variaciones a lo largo del proceso iter legislativo y respecto del cual se suscitan diversas cuestiones.

2.1. La prevalencia, m·s aparente que real, del principio de autonomÌa de la voluntad en el momento de fijar la duraciÛn del contrato

Hay que recordar que tanto el Proyecto de 1992 como el de 1994 establecÌan un plazo mÌnimo de cuatro aÒos e, incluso, en supuestos de duraciÛn inferior o indeterminada se entendÌan hechos por cuatro aÒos -salvo algunas aunque muy contadas excepciones-. Junto a esta previsiÛn legal se reconocÌa en favor del arrendatario una facultad de desistir del contrato a partir del primer aÒo de vigencia del mismo y con un preaviso de cuatro meses.

Se acepta en el Senado una enmienda del PP en virtud de la cual:

-† El plazo es libremente pactado por las partes.

-† Sin embargo, se prorroga autom·ticamente por perÌodos de un aÒo, hasta un total de cinco aÒos, salvo que el arrendatario con un preaviso de treinta dÌas manifieste su voluntad de no renovaciÛn.

-† Cuando las partes no fijen la duraciÛn o Èsta sea indeterminada, se entender· concertado por un aÒo, con las prÛrrogas legalmente previstas.

Con ello se intenta:

∞ Por una parte, permitir que existan contratos por plazos inferiores al mÌnimo legalmente establecido en atenciÛn a circunstancias concretas, Page 2174 como pueden ser los alquileres concertados por estudiantes, trabajadores que son temporalmente trasladados, adquirentes de vivienda que hasta la entrega de la casa deben vivir en alquiler.

∫ Por otra, establecer un mecanismo menos rÌgido que protege al arrendatario igualmente durante cinco aÒos y a la vez dejar a las partes un mayor margen de libertad para adecuar el contrato a sus necesidades 2.

A primera vista y por la redacciÛn del artÌculo 9.1, se podrÌa pensar que, efectivamente, el pacto entre las partes ha de ser el primero de los elementos a tener en cuenta para determinar la duraciÛn del contrato. Pero esa primera idea debe ser descartada de inmediato:

-† Si las partes fijan un plazo de duraciÛn indeterminado, el artÌculo 9.2 entiende que se ha establecido una vigencia de un aÒo, norma que no tiene car·cter dispositivo -a falta de disposiciÛn contraria de las partes-, sino imperativo.

-† Si las partes no estipulan el plazo de duraciÛn, el artÌculo 9.2 vuelve a aparecer para considerar celebrado el contrato por un plazo de un aÒo.

-† Si las partes estipulan una duraciÛn inferior a cinco aÒos ex lege, se entiende prorrogados por plazos anuales hasta alcanzar la fecha que la Ley considera como mÌnimo exigible, puesto que, en palabras del legislador en el Pre·mbulo de la Ley, ´permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como una alternativa v·lida a la propiedadª; y, a la vez, ´no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sit˙en viviendas en este mercadoª.

Se puede evitar la prÛrroga por ambas partes:

∞ El arrendador, siempre y cuando lo prevea en el mismo contrato de forma expresa, hace constar la necesidad de ocupar la vivienda para sÌ antes de los cinco aÒos.

∫ El arrendatario, cuando manifieste su voluntad contraria a la prÛrroga anual con un preaviso de treinta dÌas a la fecha fijada para la terminaciÛn.

En estos casos se puede plantear el contrato de arrendamiento como tendencialmente quinquenal, pero dejando al arbitrio del arrendatario la posibilidad de su reducciÛn.

Page 2175La conclusiÛn por tanto ser· que las partes libremente sÛlo podr·n fijar el plazo que deseen para el contrato cuando Èste sea superior a cinco aÒos.

2.2. La inexistencia de un plazo de duraciÛn mÌnima legalmente previsto

Como antes he subrayado, uno de los principales argumentos en favor de la aceptaciÛn de la enmienda del Grupo Popular que ha dado lugar al actual artÌculo 9 fue evitar que quedaran al margen de la protecciÛn de las normas tuitivas del arrendamiento de vivienda los supuestos de alquileres de duraciÛn breve, como pueden ser los de estudiantes, trabajadores sin vocaciÛn de permanencia, arrendatarios a la espera de la entrega de su propia vivienda...

Es decir, se intenta dejar fuera del ·mbito del arrendamiento de temporada a tales supuestos, lo cual, evidentemente, parece que se consigue; pero por contra abre otra brecha: øes susceptible de quedar amparado bajo la protecciÛn de las normas de los artÌculos 6 y siguientes un contrato en que expresamente se pacte un tÈrmino de duraciÛn, por ejemplo, de cuatro meses?

Se podr· decir que ello depender· del destino que se dÈ al inmueble. Efectivamente, el artÌculo 3 al definir los arrendamientos para uso distinto de vivienda, en su n˙mero 2 especialmente cataloga como tal ´el arrendamiento de finca urbana celebrado por temporada, sea Èsta de verano o cualquier otraª, pudiendo entender quiz· que se trata de arriendos que tienden a satisfacer un interÈs vacacional o de esparcimiento. Abunda en este entendimiento la idea que mueve a rechazar una de las enmiendas de CiU, la que pretendÌa incorporar dentro del concepto de arrendamiento de temporada a todos los ´celebrados con la finalidad de ocupaciÛn temporal, ya sea por motivos vacacionales, de estudios, laborales o cualquier otroª.

Pero tambiÈn es cierto que no se fija duraciÛn m·xima del arrendamiento de temporada, cosa que sÌ se pretendiÛ respecto del Proyecto de 1992 por parte del PP que lo querÌa limitar a diez meses.

Ello puede conducir a situaciones chocantes y que pugnan con el sentido com˙n: se concierta un...

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