De la duración del contrato

AutorJuan V. Fuentes Lojo
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo jubilado

ARTICULO 9

Plazo mínimo

  1. Texto legal

    Art. 9. Plazo mínimo.

    1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

      El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

    2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

    3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

      Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la recuperación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

  2. Concordancias

    Artículo 10.

  3. Proyectos y enmiendas

    La redacción actual es idéntica a la del proyecto del Senado de 25-10-1994, con la unica excepción de que la necesidad no sólo debía ser del arrendador sino también «de cualquiera de sus hijos», párrafo este que desaparece.

    En el Proyecto aprobado por el Consejo de Ministros de 28-1-1994, se fijaba una duración mínima de 4 años y tenía otra redacción.

    El texto que salió del Senado el 25 de octubre de 1994, da al artículo una nueva redacción, que es la transcrita.

    Conviene advertir que, entre las enmiendas presentadas destaca: la del Grupo ERC-Mixto (n.° 60) en la que se pretendía la adición de una frase en el apartado 2, que decía «o no se haya fijado éste, o se hayan aplicado términos o expresiones iguales o similares a las de indeterminado, indefinido, o sujeto a prórroga forzosa».

  4. Comentario

    1. Duración del contrato de arrendamiento.

      El texto transcrito lleva a las siguientes conclusiones:

      1. a En principio la duración del arrendamiento se puede pactar libremente por las partes.

        No importa por tanto que el pacto sea por menos o por más de cinco años.

      2. a En el supuesto de que la duración se pacte por menos de cinco años, el contrato se prorroga automática y obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años.

        No se precisa, para que esta prórroga obligatoria se produzca, que el arrendatario manifieste su voluntad en tal sentido.

      3. a Corresponde exclusivamente al arrendatario la facultad de no renovar el contrato, pero habrá de manifestarlo así al arrendador con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación o de cualquiera de las prórrogas, y si no lo hiciere, la prórroga obligatoria hasta los 5 años actuará.

      4. a Se exceptúa del principio general de la prórroga obligatoria de que hablamos en el apartado 2.°, el supuesto de que, al tiempo de su celebración se haga constar, de forma expresa y en el propio contrato, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí.

    2. Comienzo del plazo de duración.

      El párrafo 2 del apartado 1 puntualiza que el plazo en orden a la duración del contrato empezará a contarse desde la fecha del mismo, siquiera lo sea desde la puesta a disposición del arrendatario del inmueble, si esta fuera posterior.

      Correspondiendo al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

    3. Contratos de arrendamiento celebrados sin haberse estipulado plazo de duración o si se hubiere pactado un plazo indeterminado.

      El apartado 2 dice que se entenderán celebrados por un año. Lo que no quiere decir que no se prorroguen obligatoriamente para el arrendador otros cuatro años para completar los 5, si el arrendatario no dice nada.

    4. Retorno a la vivienda por el arrendatario.

      a') Requisitos.

      El párrafo último del apartado 2 del artículo se ocupa de este tema, exigiendo como requisito para que opere que transcurran tres meses a contar de la extinción del contrato sin que el arrendador hubiere ocupado la vivienda por sí.

      b') Duración del arrendamiento en caso de retorno.

      El precepto dispone que el uso y destino de la vivienda lo será por un nuevo período de hasta 5 años.

      c') Indemnización al arrendatario.

      Además del retorno, el arrendatario deberá ser indemnizado. O de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubieran supuesto hasta el momento de la reocupación. O con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar 5.

      Una u otra siempre a elección del arrendatario.

  5. Problemática

    1) ¿ Cuándo habrá que entender que la puesta del inmueble a disposición del arrendatario se produce? ¿Con la simple firma del contrato y entrega de éste? ¿Con la entrega de las llaves? ¿Con la entrega de la cédula de habitabilidad, aunque los servicios imprescindibles de la vivienda como tal no funcionen?

    Creemos que puede ser la simple entrega de las llaves, si el inmueble estuviere totalmente libre de bienes del arrendatario.

    De ahí que recomendemos que se levante acta notarial de la toma de posesión del inmueble libre, vacuo y expedito.

    2) Habrá de aplicar la regla de duración de los arrendamientos en los que no se hubiere estipulado plazo o éste fuere indeterminado, en el supuesto de que se haga constar, como día es frecuente, un plazo «indefinido» u otra fórmula o expresión similar?

    La contestación afirmativa es la unica procedente, siempre naturalmente que el contrato lo sea de arrendamiento y no de otra figura como el censo. Y prueba de ello es que se intentó una enmienda en tal sentido por el Grupo Mixto, entendiéndose que el término «indeterminado» era suficiente.

    3) ¿Hará falta expresar en caso de prever en el contrato la extinción del mismo por necesidad, cual sea es en concreto la causa de esta necesidad?

    Entendemos que sí, porque si no fuera así ya no se cumpliría con el requisito de que sea expresa.

    4) ¿Cabría extender la necesidad al cónyuge o al unido de hecho que estuviere separado o divorciado?

    No hay razón para contestar la presunción en sentido negativo, a la vista de la doctrina del Tribunal Constitucional de equiparación de estos últimos supuestos al cónyuge.

    5) Concepto de necesidad y supuestos que pueden darse en la realidad.

    Entendemos aplicable la doctrina jurisprudencial pronunciada con motivo del art. 62 n.° 1 de la L.A.U. de 1964 (23)

    6) ¿Tendrá el arrendatario que desalojar en todo caso el inmueble al cumplirse el plazo de duración pactado por el hecho de constar así en el contrato?

    Entendemos que sí, porque el arrendatario ya pactó partiendo de dicho supuesto, habiéndolo aceptado así.

    7) ¿Será necesario algún preaviso de cara a la necesidad"?

    El precepto no lo exige, por lo que no es necesario. Pero resulta conveniente hacerlo para evitar, sobre todo, que opere la prórroga del plazo pactado.

    8) ¿Subsistirá tal obligación por parte del arrendatario si la necesidad expresada en el contrato hubiere desaparecido, como por ejemplo, si se produjere el fallecimiento de la persona para la que se preveía la necesidad; o no se celebrare el matrimonio alegado como tal causa?

    Entendemos que la obligación no subsistirá y el plazo de duración se prolongaría hasta los 5 años si el arrendatario no dice lo contrario.

    9) ¿Qué conceptos puede comprender la indemnización si el arrendador no ocupase la vivienda?

    Entendemos que no sólo los del traslado propiamente dichos tanto por la salida de la vivienda como por el retorno sino también los que haya tenido como consecuencia de la que se viere obligado a arrendar.

    10) ¿Existirán causas justificativas de la no ocupación en tres meses de la vivienda desalojada por necesidad para el arrendatario?

    Creemos que sí, pudiendo ser aplicable la doctrina jurisprudencial dictada con motivo de la L.A.U. de 1964 (24).

    11) ¿Cuándo habrá de entenderse que se produce la reocupación? (25).

    12) ¿Será de aplicación el apartado 3 en el supuesto de que sobre la vivienda exista una copropiedad, y la necesidad exista en uno de los copropietarios?

    No vemos inconveniente alguno, ya que el precepto se refiere al arrendador sin distinguir si es uno o son varios en copropiedad.

    Véase de todas formas la problemática que puede plantear esta situación en el campo doctrinal y jurisprudencial (26).

    13) ¿Sería válida una cláusula que contemplen prórrogas a la duración inicial?

    Plantean esta cuestión Diego Lozano y Joaquín de Fuentes (pág. 71 de su Obra), llegando a la conclusión afirmativa puesto que nada en la Ley impide un pacto de tal contenido.

    14) ¿Supuesto de que en el contrato se pacte una duración que no sea anual pero superior a un año?

    Entendemos que cabrían cuatro prórrogas y la duración total sería de 5 años más el período de tiempo que exceda de los 12 meses.

    Ocupándose de este supuesto y refiriéndose a un contrato de 18 meses de duración inicial, Diego Lozano y Joaquín de Fuentes (pág. 65 de la obra citada, dicen que «cabrían cuatro prórrogas y la duración total sería de 5 años y medio. Tres prórrogas serían insuficientes puesto que al vencimiento de la tercera no habrían transcurrido cinco años, y no caben prórrogas obligatorias de menos...

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