Dualidad legislativa de nuestro régimen inmobiliario

AutorRamón de la Rica y Arenal
CargoDoctor en Derecho. Registrador de la Propiedad
Páginas625-643

Dualidad legislativa de nuestro régimen inmobiliario*

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1. La traditio y el Registro de la Propiedad

En los últimos años vengo comprobando con amargura ¿por qué no decirlo? que bastantes de nuestros juristas se complacen en restar importancia a la legislación hipotecaria, que tantos frutos ha producido hasta la fecha y tantos puede aún producir en lo futuro, y se obstinan en lo que he denominado (interpretación civilista» de aquella gloriosa legislación, pretendiendo dar primacía, aun tratándose de inmuebles inscritos, a las normas del Código Civil sobre las de la Ley Hipotecaria, como si ésta no integrase también el Derecho civil y como si no tuviese la misma fuerza legal obligatoria que el Código, y quizá superior por ser la vigente posterior a éste.

Pretendo persuadir, y a ser posible convencer, de que existe unaPage 626evidente y necesaria dualidad normativa legal en el régimen jurídico de nuestra propiedad inmueble y que sólo reconociéndolo así y obteniendo de ello las últimas consecuencias, podremos despejar muchas incógnitas, resolver no pocos problemas y, en definitiva, caminar en una dirección progresiva hacia el mejoramiento de nuestro ordenamiento inmobiliario.

Recientemente, dos trabajos casi simultáneos de dos estudiosos 1 Notarios han vuelto a poner sobre el tapete el problema, en apariencia insoluble, de la coexistencia de la doctrina del título y el modo (contrato y tradición) con el sistema de nuestro Registro inmobiliario.

Cuando oponemos esa supervivencia romanística -la traditio-, aun reducida a la mínima expresión que permiten sus formas simbólicas y ficticias, a los preceptos que rigen nuestro Derecho inmobiliario de Registro, por fuerza hemos de olvidar, o aparentar que olvidamos, el ciclo histórico de formación durante el siglo XIX de nuestro Derecho vigente : civil e hipotecario.

Porque el sistema de Registro público vino justamente a sustituir el defectuoso Derecho antiguo relativo al régimen de la propiedad inmueble. Si este Derecho antiguo, fundamentalmente el de las Partidas, de inspiración romana, hubiere quedado subsistente más allá de las relaciones ínter partes, aquel sistema habría fra: casado antes de nacer y no habría alcanzado su presente pujanza.

La teoría del título y el modo equivale a un dogal, según la gráfica frase de Uriarte Berasategui, que estrangula y prácticamente aniquila todo el sistema registral ideado por las más preclaras mentes del siglo pasado. Y así es en verdad, pues vigente aquella vieja teoría para la propiedad registrada, si la tradición real es necesaria para la transmisión del dominio y si la tradición ficta, incluso la instrumental, sucumbe como toda presunción juns tamtum ante la prueba contraria, se llega a la conclusión de que el Registro sólo podría dar certeza al dominio y demás derechos reales cuando se presentase a inscribir, junto con el título traslativo, un acta notarial de entrega o de toma de posesión. Sin este requisito, que el legislador no quiso exigir, el titular registral no podría am-Page 627pararse en las inmunidades que la inscripción proporciona, pues según afirma Fuentes Torre-Insunza 2, su adquisición, al no haber mediado la tradición real, sería no sólo nula sino inexistente. Para su eficacia, haría falta yuxtaponer al Registro de títulos un Registro de posesiones.

2. Dualismo de la legislación sobre inmuebles

Mas estas afirmaciones, cuya extrema gravedad no puede ocultarse, se basan en la errónea creencia de que el Código Civil es la Ley fundamental de nuestro ordenamiento inmobiliario. Los civilistas que así lo creen y así lo pregonan han olvidado, por efecto de la lejanía, la génesis histórica de la legislación especial inmobiliaria qué vino a sustituir en el siglo pasado al Derecho antiguo, condenado por la ciencia y por la opinión, y que creó, al ser promulgada, una efectiva y necesaria dualidad normativa en cuanto a la propiedad inmueble : diferenciando netamente la inscrita de la no inscrita y las relaciones ínter partes de las relaciones jurídicas respecto de tercero.

Hoy esta dualidad legislativa nadie puede lícitamente desconocerla, del mismo modo que pocos juristas, conforme profetizaba Jerónimo Gonzalez3, se encontrarán dispuestos a sacrificar las ventajas de un sistema de Registro como el español ante los altares del Derecho romano.

Manresa, en sus conocidos Comentarios 4, reconoce que el Código en algún caso estima a la inscripción en el Registro como forma de verdadera tradición respecto a inmuebles y derechos reales ; pero como existe una gran mapa de propiedad no inscrita ha de recurrir a otros medios o signos de transmisión; y de aquí el dualismo en la legislación relativi a bienes inmuebles. Jerónimo Gonzalez, en sus luminosos Estudios Hipotecarios, también diversificó la propiedad inscrita de la no inscrita: ésta se sujeta al ordenamiento tradicional, contenido en el Código y las legislaciones forales, y aquélla se rige por el Djerechd hipotecario puro 5.Page 628

También el legislador ha reconocido esta dualidad. En el notable preámbulo de la Ley de Reforma Hipotecaria de 1944 afirmó ser cierto que el vigente ordenamiento inmobiliario implica la coexistencia de dos clases de propiedad : la inscrita y la no inscrita, sometidas a regímenes distintos. Y el ministro de Justicia, señor Aunós, en su discurso a las Cortes, ratificó la misma idea y sostuvo que ello era un trasunto, a lo largo de los siglos, de la distinción romana entre el dominio quiratorio y el bonitario.

Sin partir de esta idea básica duplicidad de especies de propiedad inmueble y dualidad legislativa de su régimen jurídico, es imposible orientarse en el laberinto de nuestra propiedad inmobiliaria, singularmente en cuanto atañe a su transmisión eficaz, y el intérprete se pierde en los oscuros correctores de la antimonia sin vislumbrar la claridad indicadora de la salida.

3. Génesis y finalidad de vuestra legislación hipotecaria

El archiconocido R. D. de 8 de agosto de 1855, que recogió los clamores de la opinión pública y de la doctrina docta al condenar severamente el sistema de la legislación anterior lo hizo, entre otros motivos, porque «no garantizaba suficientemente la propiedad», lo que justificaba la «necesidad apremiante de su reforma». ¿Sobre qué bases habría de establecerse la nueva legislación en este punto concreto de asegurar la propiedad? Las indicó la R. O de 10 de agosto del mismo año al expresar que «debían establecerse formalidades exteriores para la traslación de la propiedad y demás derechos reales».

Acatando esta orden, los legisladores de 1861 al redactar la Ley Hipotecaria, a pesar de su proclamado respeto al Derecho nacional, lo reformaron (son sus palabras) esencial y radicalmente. Con absoluta franqueza la Comisión expuso los grandes cambios que la nueva Ley introducía en los principios generales del Derecho a la sazón vigente. Y anunciaron solemnemente que «el Derecho civilPage 629experimenta alteraciones trascendentales ; apenas hay una de sus instituciones a que no afecte la innovación ; en el orden de la propiedad y de los demás derechos reales en la cosa, a su adquisición, a su conservación, su transmisión y sus modificaciones. Todo está íntimamente ligado con la Ley Hipotecaria; a todo afecta gravemente el nuevo sistema; todo ha sido sujeto a revisión ; todo ha sufrido grandes modificaciones.»

La nueva legislación, por tanto, dictó nuevas normas, totalmente apartadas del Derecho anterior, sobre el régimen de la propiedad inmueble, para la cual estableció, en vez de un sistema basado en la posesión, como elemento de publicidad, un sistema basado en el Registro público. Y por fortuna para la corriente unificadora de nuestro Derecho privado, la nueva legislación, denominada con evidente metonimia «hipotecaria», iba a ser de aplicación general en todas las regiones españolas.

4. Desintegración de la Ley Hipotecaria y el Código Civil

Conviene subrayar este carácter general de Ley para todo el Reino que tuvo al ser promulgada la Hipotecaria, para poder explicarse el fenómeno patrio de la desintegración de éste y el Código Civil. Tal desintegración es anormal, como debida a circunstancias políticas y a la subsistencia de diversas legislaciones civiles en España. Lo normal hubiera sido que los preceptos de la Ley Hipotecaria, en cuanto eran Derecho civil y en cuanto modificaban profundamente el anterior, estuviesen incluidos en un Código civil.

El detalle fidedigno de lo sucedido, y que explica la desintegración, nos lo ha dejado don Bienvenido Oliver6, cuya autoridad en esta materia es irrecusable. El que la Ley Hipotecaria precediese al Código y se promulgase fuera de éste, obedeció al sistema iniciado por Bravo Murillo de llegar a la codificación del Derecho civil de una manera gradual y paulatina, o sea publicando sucesivamente, en forma de leyes especiales, las disposiciones comprendidas en los diferentes títulos del Proyecto de Código civil de 1851. Tal sistema, aceptado como una transación por todos los partidos políticos, respondía al criterio unificador de la Constitución dePage 6301845 7. Posteriormente, es decir, después de promulgada y puesta en vigor la Ley Hipotecaria, la Constitución de 1869 8 cambió de criterio. Y entonces el Gobierno pudo abandonar aquel sistema y proceder desde luego a la publicación de un Código Civil que iba a dejar vigentes, por ahora, las legislaciones forales.

Así y todo, el Código pudo incorporar a su articulado los sustantivos de la legislación Hipotecaria. Y de ello se trató...

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