El Dret registral immobiliari i el Registre de la Propietat
| Autor | Gabriel de Reina Tartière |
| Cargo | Professor. Doctor en Dret Civil |
| Páginas | 49-66 |
Page 49
N. de l’A.: Es reprodueix linealment la Unitat 6 del Manual de Dret Civil. Drets inmobiliari i registral de l’autor, material didàctic d’estudi per als alumnes de 3.er del Grau en Dret UDIMA www. udima.es
En aquesta primera unitat didàctica de la segona part de l’assignatura s’introdueix l’alumne en el Dret registral immobiliari. Les seves pàgines comencen enunciant els fins de la disciplina, qualificant el Registre de la Propietat com a institució bàsica que tendeix a dotar el tràfic immobiliari d’una seguretat considerable.
Amb detall i variats exemples, es descriuen a continuació els principis registrals, els trets centrals del sistema registral espanyol. El seu estudi suposa la millor aproximació que es pot realitzar a un entramat normatiu molt més fàcil de comprendre del que sembla. No estem
Page 50
davant d’una matèria per a iniciats, sinó davant d’una branca del saber jurídic elaborada, en atenció a les necessitats pràctiques implicades, a partir de la lògica de les seves normes i principis.
Denominat històricament entre nosaltres Dret hipotecari, el Dret immobiliari registral s’implementa a partir d’un òrgan específic, el Registre de la Propietat, i com a branca de l’ordre jurídic està cridat a disciplinar, de forma integral, la publicitat sobre l’estat jurídic dels immobles.
Respecte al contingut de la disciplina resulta freqüent projectar dues parts. En primer lloc, un vessant formal que estaria integrat pels conceptes i normes referents al mode i manera en què haurien de despatxar-se els assentaments, els passos que s’haurien de seguir perquè aquests es practiquessin, els recursos que el sollicitant tindria davant de la decisió del registrador de no inscriure el corresponent títol i totes aquelles qüestions relacionades amb l’organització, procediment i gestió del Registre.
A la part material del Dret registral immobiliari se situarien els principis i regles que determinarien quins drets poden inscriure’s, els pressupostos necessaris perquè es faci -l’autenticitat del títol presentat, per exemple-, el valor del dret inscrit i del que no ho està, fora inter partes o davant de tercers, així com qualsevol altre que serveixi per concretar en el seu abast els efectes de l’assentament realitzat.
A la part material del Dret registral immobiliari se situarien els principis i les regles que determinarien quins drets es poden inscriure i els pressupostos necessaris per fer-ho, així com qualssevulla altres que serveixin per concretar en el seu abast els efectes de l’assentament realitzat
Introduït així, l’origen històric dels Registres i la seva preeminència pràctica van fer que aquesta branca del saber s’integrés des de la seva formació en el Dret privat, concretament, en el Dret civil, i, més exactament, en el Dret de coses. Aquesta tradició, fundada, sens dubte, en el major pes que té la que s’ha denominat part material de la disciplina i per la teoria protectora de l’aparença que comporta, no ha de fer-nos perdre de vista els factors que coadjuven a la consideració autònoma de la funció registral. A través de cadascun d’aquests es podrien induir els factors comuns que advoquen per l’especialitat del Dret registral immobiliari, que són:
· El fi primari que s’ha tingut en compte per a la seva creació i s’ha consolidat a través de les conseqüències, de diferent vigor, que es disciplinen al voltant del que s'ha publicat, com es podrà comprovar a l'exposició dels principis registrals que s'inclou en aquesta unitat.
· La unitat d'objecte que conformen les que es denominen «situacions jurídiques registrals», és a dir, les circumstàncies inherents i mínimament duradores que afecten els immobles, i que no es limiten exclusivament a les relacions jurídico-reals.
Precisions
Al Registre, per excepció, s’inscriuen certs drets personals, com el d’arrendament en determinats casos (cf. art. 2.5 de la LH) o el de retorn (cf. art. 15 del RH), així com també està previst que es doni notícia d’aquelles situacions personals declarades per les quals quedi afectada o limitada la capacitat del titular (cf. art. 2.4 de la LH).
· La legislació diferenciada amb què compte i el reconeixement, al seu si, de principis i tècniques d'índole desconeguda en l'esfera comuna del Dret, civil o administratiu.
· L'existència d'un àmbit específic, d'una jurisdicció pròpia, entesa aquesta en el sentit més ampli del terme (en cap cas equiparable al judicial), on majoritàriament s'aplica la seva normativa.
L’article 605 del Codi Civil i l’article 1, paràgraf primer, de la Llei Hipotecària coincideixen a expressar que «el Registre de la Propietat té per objecte la inscripció dels actes i els contractes relatius al domini i altres drets reals sobre béns immobles». Més enllà d’aquesta dicció, el Registre de la Propietat pot, seguint Roca Sastre, concebre’s des de tres punts de vista:
· Com a institució jurídica. En la mesura que pel que fa als seus fins es pot definir com a l’organisme destinat a enrobustir la seguretat en el tràfic immobiliari mitjançant la publicació de l’estat jurídic dels immobles.
Page 51
· Com a oficina. Definint-se com l’organisme estatal que té com a objecte la constància i publicitat de la propietat immoble. En aquest sentit l’article 357 del Reglament Hipotecari assenyala que la instal·lació i conservació de l’oficina del Registre, en un local adequat per a la seguretat i conservació dels llibres, és a compte del regis-trador.
A aquesta perspectiva respon igualment el segon paràgraf de l’article 1 de la Llei Hipotecària, segons el qual «les inscripcions o anotacions s’han de fer al Registre de la circumscripció territorial on radiquen els immobles».
Al nostre país, el Registre de la Propietat sempre hauria depès de l’Estat i no de les entitats territorials de caràcter inferior. Es tracta d’una tendència consagrada a l’article 148 de la Constitució, quan sostreu aquesta competència de les assumibles als seus Estatuts per les comunitats autònomes. Cal tenir en compte la paradoxa que algunes d’aquestes comunitats, les que van tenir al seu dia Dret foral o autòcton, desenvolupat fortament durant aquests anys fins a arribar a la fita que constitueix el Codi civil català, puguin regular sobre les institucions de fons, però no sobre l’organisme destinat a donar-los publicitat. Afirmació que veta, així mateix, la possibilitat de crear-ne qualsevol altre amb una finalitat idèntica al marge dels que ja estan integrats a la xarxa, única, repeteixo, nacional.
Una altra de les particularitats del nostre model registral és que tractant-se el Registre d’una oficina imbricada a l’aparell estatal i dependent del Minis-teri de Justícia, els seus encarregats, els registradors de la propietat, gaudeixen d’un estatut orgànic diferenciat que els acosta més a la condició de professionals liberals que a la de funcionaris públics. Sotmesos com aquests al principi de legalitat, l’auto-nomia amb què exerceixen les seves funcions es trobaria a la base del seu prestigi professional.
· Com a conjunt de llibres. Entès com la reunió ordenada dels llibres oficials degudament numerats i legalitzats existents a cada oficina del Registre, en els quals s’estenen els assentaments corresponents als actes registrables.
En la seva consideració com a institució, convé aprofundir en els dos fins fonamentals del Registre de la Propietat, que són:
· Assegurar la propietat immoble, protegir el tràfic jurídic immobiliari i fomentar el crèdit territorial.
A la història, els Registres immobiliaris es van originar per afavorir el tràfic jurídic; assenyaladament, per fomentar la confiança dels agents econòmics en la propietat arrel com a suport adequat de les operacions de finançament que duguessin a terme amb els seus respectius amos. El Registre de la Propietat va començar sent, així, un Registre de gravàmens, de càrregues i hipoteques, la qual cosa explica la denominació que encara se segueix utilitzant per a aquesta branca de l'ordenament, la de Dret hipotecari.
La necessitat es va suscitar en relació amb els immobles per la senzilla raó que, en el seu àmbit, la possessió, si bé pot operar com a signe extern de titularitat, i per tant d'oposabilitat del dret que s'al·legui, no és concloent. La regla, universalment reconeguda, que la possessió de bona fe equival al títol serveix per a la presentació del posse-ïdor com a autèntic propietari (cf. art. 464 del CC). Això atorga un paràmetre mínim de certesa: ningú concedirà un préstec amb garantia mobiliària a qui no demostri per mitjans fàctics la seva possessió sobre la cosa.
Al contrari, tractant-se d'immobles, la possessió que sobre aquests es tingui no pot complir amb una funció idèntica, almenys amb tanta exactitud. En primer lloc, per la possibilitat que diverses persones, amb diferents títols, fins i tot, de diferent naturalesa, exerceixin actes possessoris sobre el mateix objecte, simultaneïtat en la possessió que és físicament impossible tractant-se de béns mobles, en què l’ocupació material no es presta a compartir-se.
Precisions
Com expressarà el senyor Jerónimo González, el pare del nostre modern Dret hipotecari, «en matèria de transaccions mobiliàries, un pot acontentar-se d’admetre el poder de fet, la potestat exterior...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba