Dos conferencias sobre

AutorAgustín Aguirre
CargoRegistrador de la Propiedad de Cuba
Páginas305-344

Page 305

Propiedad horizontal en torno a la Ley de Puerto Rico

Bajo el generoso patrocinio del Departamento de Justicia de Puerto Rico, cuyo Secretario, el Licenciado Hiram Cancio, es un jurista eminente y un incansable luchador por los adelantos de su patria, dictamos este año en el Colegio de Abogados de esta bella y hospitalaria isla un ciclo de tres conferencias sobre la institución jurídica que mayor relieve mundial ha ganado en estos últimos años: la propiedad horizontal, aquí popularizada con el nombre de condominio. Dichas conferencias tienen por objeto principal mostrar en sus esencias y detalles el sistema acogido en la Ley puertorriqueña número 104 de 25 de junio de 1958, estrechamente unido al de la Ley cubana de 16 de septiembre de 1952, que, en gran parte, fue el resultado de los estudios científicos realizados por el exponente.

El augo de la Ley puertorriqueña es tan importante como el alcanzado por la Ley cubana hasta el momento de la invasión roja que sufre mi patria. Además, los Estados Unidos de América están encaminando sus pasos a la finalidad de adoptar en breve la legislación de Puerto Rico sobre la1 materia. Ya el Estado de Hawaii la tiene recibida y en pleno vigor. Y el Congreso FederalPage 306 abriendo camino a los Estados, ha precindido de las formas de apariencia cooperativa que allí se practican (StockLéase Cooperative and Coownership Cooperative) y ha dado status al sistema horizontal. La Sección 104 de la Ley Federal de Construcciones, aprobada recientemente por el Congreso, autoriza al Comisionado del organismo nacional conocido por la sigla FHA (Federal Housing Administration) para asegurar las hipotecas que cubran una determinada unidad familiar en un edificio multifamiliar a la cual corresponda un interés indivisible en las áreas comunes y facilidades (elementos) que sirvan al edificio. El reporte número 447 de dicho organismo, al referirse a la enmienda (reforma) introducida por la expresada Sección 104 al Estatuto del FHA dice:

Los edificios (structures) son frecuentemente considerados como condominios. El concepto de condominio es similar al de una cooperativa, con la principal excepción de que cada. unidad en un edificio multifamiliar pertenece en propiedad al ocupante y puede ser separadamente gravada por una hipoteca, asi como puede ser objeto de traspaso separado. El dueño de una unidad también es titular de una participación en el área común y facilidades (facilities) del edificio, tales como el terreno, los cimientos, pasillos, vestíbulos y escaleras. El área común y facilidades (elementos) permanecen indivisas y no están sujetas a división. El mantenimiento necesario de la propiedad y uso de los elementos comunes (common facüities) están gobernados por un convenio entre Jos dueños de las distintas unidades que integran el edificio. Las ganancias y gastos comunes del edificio son distribuidos entre los dueños de las diferentes unidades.

De la Ley puertorriqueña ha dicho el jurista norteamericano Wlllam K. Kerr (graduado en la Universidad de Princeton en 1925 y actual consejerode «The Equitable Assurance Society oí the United States») que es un modelo de sencillez y precisión y puede ser leída con provecho por todos los interesados en la materia. También el mismo jurista ha expuesto una síntesis cuidadosa de la Ley en la revista Lawyers Title News, fijando en ella las diferencias básicas entre el sistema horizontal y los norteamericanos antes referidos de cooperativas de accionistas bajo arrendamiento y de copropietarios. Page 307

Un notable banquero de Detroit, James T. Barnes, ha declarado enfáticamente que muchos hombres de empresa en el campo de la construcción llaman a los condominios «la nueva frontera de la industria de fabricación». Y agrega: «En los próximos diez años se espera que tales proyectos revolucionen la industria de la onstrucción en los Estados Unidos.»

Creemos que en España ofresca interés el conocimiento de la Ley horizontal de Puerto Rico, sobre todo por haberse dictado alli el pasado año una amplia Ley que desenvuelve la misma institU ción y tiene vigencia en toda la península. De ahí que nos acogemos al bondadoso asilo que siempre nos ha brindado nuestro ilustre compañero den Pedro Cabello en las páginas de la Revista Critica de Derecho Inmobiliario, que tanto nos hizo amar el sabio maestro don Jerónimo González.

Al dictar la tercera conferencia hubimos de dedicarla en la forma que ahora extendemos a todo el ciclo, así:

Si me fuera permitido dedicar estas conferencias a personas que luchan tesoneramente por el engrandecimiento de Puerto Rico, lo haría a quienes sin desmayo son paladines de la iniciativa privada y del espíritu de empresa, a los que invierten sus capitales con la fe puesta en el futuro de la isla, y también a quienes con su trabajo personal, bajo el amparo de las sabias leyes que aquí rigen, llevan a efecto la construcción de los condominios.

Primera conferencia

1 Cuestión de nombre-2.Precedentes históricos, a)El hecho retroto. b) Período intermedio.-3.La sistematización institucional.

1. Cuestión de nombre

No existe aún unanimidad de criterios acerca del nombre más apropiado para esta nueva institución jurídica. Nueva en cuanto a su sistematización y clara precisión de sus características. Por lo demás, tan vieja, que, como veremos más adelante, .su origen lo encontramos dos años antes de Jesucristo.Page 308

Algunos autores, entre ellos Pierre Poirier, la consideran un condominium. Navarro Azpeitia, mirando a su forma geométrica, la denomina «parcelación cúbica de los predios urbanos». La mayoria prefiere usar el nombre de propiedad horizontal, en que concurren la propiedad singular y exclusiva úe una parcela cúbica o unidad de fabricación, delimitada por dos o más planos horizontales y el condominio anejo, indivisible e inseparable de los elementos comunes del edificio.

Por otra parte, en Cuba llamamos desde hace más de un cuarto de siglo apartamento a un tipo de vivienda que reúne los requisitos de construcción necesarios para construir, dentro de un edificio y formando parte del mismo, una verdadera casa o unidad de alojamiento para familia, oficina, taller, etc. La característica de este tipo de vivienda es su plena autonomía dsntro del edificio, teniendo inclusive salida directa a la calle o a un espacio de libre tránsito que conduce a la calle.

Pero el vocablo «apartamento» no está reconocido en el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, aunque en la última edición se le cita como un galicismo 1.

Sobre esta cuestión de nombre solicitamos la opinión de un buen escritor y gramático cuba no miembro de la Real Academia de la Lengua. Nos contestó, en síntesis, lo siguiente: «. estimo que apartamento es un anglicismo, extensamente difundido a causa de la influencia norteamericana en nuestro país. Tanto es así, que el doctor Ricardo J. ALBARO en su «Diccionario de Anglicismos», afirma que el referido vocablo es traducción servil del inglés apartment y que heva trazas de arraigarse en el habla castellar. La palabra es también un galicismo, pues el francés appartement tiene el mismo significado, por lo cual Zeholo e Izaza, Restkepo y Santamaría la condenan. A nosotros nos vino por la ruta inglesa. En castellano tenemos dos términos para denominar esa parte de un edificio que se destina a vivienda o habitación. Uno es apartamiento, de muy diversas acepciones, tildado de arcaísmo pr algunos, aunque el Diccionario de la Real Academia Española no lo reconoce así. El otro es departamento. Agdirre piensa, con razón, que el uso constante lleéa a imponer voPage 309cablos de exótico origen. En definitiva-concluye-, el pueblo consigna en estos casos discutibles su fácil y referida manera de hablar. Nada de raro tendría que andando el tiempo la propia corporación que «limpia y da esplendor al idioma» aceptara apartamento».

Como en nuestros estudios históricos sobre esta institución encontramos algunos textos escritos en latin que emplearon las voces appartamentum, appartamenta y appartavienti, decidimos adentramos en el estudio detenido de la gramática oficial española, es decir, la publicada por la Real Academia.

Y encontramos lo siguiente: La derivación consiste en formar palabras nuevas por medio de sufijos que se añaden al radical de un vocablo que tiene existencia independiente en la lengua. Hay que distinguir dos clases de derivaciones: la erudita y la vulgar: la primera añade los sufijos al vocablo primitivo en su forma latina y la segunda al vocablo castellano.

Respecto a miento y mentó. Son derivados verbales que denotan acción, efecto, o acción y efecto. Cuando proceden de verbos de la primera conjugación (los que terminan en ar) se usa el sufijo amiento, y si de la segunda o tercera (los que terminan en er e ir), se emplea el sufijo imiento. Así tenemos: de alumbrar, alumbramiento; de acaecer, acaecimiento; de fingir, fingimiento. Luego en la derivación vulgar o castellana es inobjetable que de apartar proviene apartamiento. Pero en los latinos y eruditos-añade la gramática-encontramos el sufijo sin el diptongo, y de ahí que se diga, encantamento v salvamento. (Obsérvese que nuestros usos expresan encantamiento, pero dicen salvamento, tomando asipSPKún satisface a la fonética popular culta-tanto la derivación enMita como la vulgar.)

En definitiva, señores, estos problemas del idioma, de naturaleza académica, nos llevan a recordar un viejo proverbio francés: el nombre no hace a la cosa.

Usaré la voz que es familiar a...

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