Dominio y arrendamiento urbano Razón de su análisis
| Autor | Santiago Pérez Vicente |
| Cargo | Doctor en Derecho. De la Sección de Derecho Inmobiliarir y Notarial del Instituto Nacional de Estudios Jurídicos |
| Páginas | 409-430 |
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Tema muy de actualidad, no sólo por las circunstancias harto conocidas en que se desenvuelve, sino debido especialmente a la extraordinaria importancia práctica de su regulación, lo constituye el sistema de las relaciones jurídicas arrendaticias urbanas. Portavoces autorizados suelen entroncar la grave crisis de la vivienda, manifestada en todo el territorio nacional, con la errónea estructuración positivaincorporada a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembrede 1946. Créese factor primordial en la agravación de este problema, claro es, al lado de otras concausas (v. gr., razones económicas, sociológicas, etc.), el ordenamiento jurídico. Así, unas veces se habla de la «gran injusticia del estado jurídico-económico de la propiedad urbana» 1), otras se califican de verdaderas «servidumbres» las limitaciones que está obligado a soportar el titular de la misma, y no ha faltado quien haya sostenido categóricamente que el régimen de la propiedad urbana consagrado en la vigente Ley, esPage 410 tan hostil a la propiedad que prácticmente ha matado toda iniciativa privada y, consiguientemente, pasará a la Historia como Ley de abolición de la propiedad urbana, ya. que superando todos los precedentes legislativos en nuestra Patria, incluso los que habían tenido refrendo en el período republicano, se recortó tanto el contenido dominical de esta propiedad que prácticamente quedó abolida ; la nueva Ley ha despojado al titular de este dominio del mayor contenido económico, citándose como ejemplo el artículo 44, afirmándose «el propietario ha dejado de ser propietario» 2).
Tales ideas enunciadas aisladamente, han tenido confirmación en la VI Asamblea Nacional de los Arquitectos Españoles, al plasmar en una de sus interesantes conclusiones, del 15 de noviembre de Í952, «que sean restablecidos los derechos justos de la propiedad urbana, comenzando por la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, e incluyendo estos dos principios :
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Toda vivienda de nueva construcción es revisable en su renta por períodos fijos de tiempo y en función de la variación del índice de vida.
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Las actualmente alquiladas pasarán por un período transitorio de elevación, hasta quedar sujetas al régimen del apartado anterior, en la medida que les corresponda.
Asimismo, acuerda esta magna Asamblea se dicten disposiciones necesarias que regulen el uso y conservación de las viviendas.
Coincide este movimiento en pro de la modificación del régimen de arrendamientos urbanos con el razonamiento ya muy extendido de que el coste de la vida está ascendiendo desde el año 1936, resultando que un alquiler, aparentemente iuvariable, es en la práctica cada día más barato. Un régimen de arrendamientos concebido así, aparece como si se impusiera a los propietarios una disminución progresiva en el precio de los alquileres de la vivienda; careciendo igualmente de lógica que se pretenda la invariabilidad o la baja de los alquileres y, en cambio, se multipliquen los gastos suntuarios. Contrastando también, se mantenga a ultranza la inmutabilidad rentaría y se impulse u ordene la elevación de tarifaso porcentajes de elementos imprescindibles y complementarios de la en-Page 411tidad vivienda (v. gr., la corriente eléctrica, el agua y otros servicios adscritos a ella), intentándose llegar en determinados casos a una justa parificación económica general.
Ante las consignadas orientaciones, el Ministro de Justicia, excelentísimo señor don Antonio Iturmendi Báñales, ha manifestado, certeramente, que el problema de la modificación de la Lev de Arrendamientos Urbanos es arduo y requiere mucha mesura, templanza y, sobre todo, proceder sin precipitaciones. El ponderado juicio del excelentísimo señor Ministro de Justicia y las objeciones apuntadas, invitan indudablemente a considerar la problemática modificativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1946, proyectando un análisis franco y constructivo sobre las bases o puntos de partida, a fin de resolver tan compleja e importante cuestión que fundamentalmente ha de reducirse conforme la fricción ya clásica, entre la determinación de las limitaciones del dominio o derechos del propietario y las facultades que en un ordenamiento justo y equitativo deben conferirse a los arrendatarios de viviendas.
A decir verdad, el quid del problema planteado reside, sin ambages, en la noción primaria que tengamos del instituto dominical o propiedad ; institución aireada en los más diversos campos científicos, pues interesa y afecta no sólo a juristas sino penetra en terreno propio de los filósofos, economistas v sociólogos. Circunscribiremos nuestro estudio enfocándolo en la doble faceta filosófico-jurídíca y técnico-jurídica.
Por lo que hace relación al enfoque técnico-jurídico, el derecho romano, no nos legó ninguna verdadera definición de la propiedad ; quizá como indica Dusí, porque habiendo admitido dos formas de ella, el dominio quiritarío y el bonitario, le era muy difícil reunirlas en una definición única, simple y breve. No obstante, los romanistas han señalado la siguiente : Dominium est ,ius utendi acquePage 412abutéudi re sua quatenus iuris ratio patitúr3), y también aplena in re potestas», «jus utendi fruendi, abutendi et vidicandi» ; es decir, plena potestad sobre una cosa para usarla y disfrutarla hasta el grado máximo (hasta la consumación «ius abutendi»). Concepto aceptado por tratadistas de ideas totalmente antagónicas. Sólo surgen discrepancias en punto a la sistemática romana respecto de las limitaciones del derecho de propiedad en general y el juego específico dé los llamados alura in re aliena» derechos en cosa ajena, concebidos éstos como poderes limitados o concretos sobre la cosa que pueden hacerse efectivos contra cualquiera que los lesione.
Consiguientemente en el mundo romano prevalece la tesis de que la propiedad es el dominio absoluto sobre la cosa toda ; dominium pleno, ilimitado, exclusivo, perpetuo e irrevocable ; señorío completo y exclusivo de una persona sobre una cosa, sin que lo niegue el hecho de existir en la propia estructura romana, algunas limitaciones del dominio que afectaban unas al interés del vecino (v. gr. : ambitus, iter), y otras miraban al interés público (demolición de edificios, expropiación), ya que tales excepciones venían a confirmar plenamente la regla general. Tal es la médula de la teoría romana sobre el dominium, configurándola como una plena potestad prácticamente sin límites, doctrina tradicional que elaborada por los romanistas y por la llamada escuela del derecho natural, fue incardinada a los Códigos modernos. El genio romano propugna un feroz individualismo, excluyendo casi por completo al resto del cuerpo político. Únicamente el dominio es del individuo y para el individuo. Semejante sistema de la institución dominical, no tiene nada que ver con la idea que encierra la popular expresión función social, .caracterizada por su vaguedad y amplitud, pero que pretende asignar un nuevo y trascendental cometido a la propiedad, transformando su esencia tradicional. Empero es menester para llegar a ésta fase del dominio que los superiores principios cristianos se infiltren, por así. decirlo, en la preinserta noción romana, y entonces ésta se desprenda de su empaque individualista proyectándose hacia la comunidad o sociedad política. No se trata-como hay quien sostiene-de una conquista de los tiempos modernos. En los siglos IV. y V por lo menos, dé la Era Cristiana, ya los Padres de lá Iglesia; desenvolviendo la doctrina evangélica, afirmaron la fun-Page 413ción social de la propiedad. Lo que primeramente fue concepción teológica, con San Basilio, San Ambrosio y San Jerónimo, pasó a: ser tesis filosófica, que culmina en Santo Tomás, donde se pone de manifiesto que, no obstante, la común terminología, la concepción tomista es la total transformación de la del Digesto 4).
El texto fundamental del santo aquinatense se halla contenido en la SUMA 2, 2q., 56), en la que afirma con extraordinaria luminosidad : «Hay entre Dios y el hombre una dependencia esencial e imprescindible por parte de su criatura. En Dios, respecto, al hombre, no hay derechos, y en el hombre no hay sino deberes. De ahí que propriissime el derecho de propiedad puesto que sin él, no habría orden, ni paz, ni buena gestión de bienes económicos. Es decir, que en el derecho de propiedad se asienta como en base granítica el orden social ; y si éste ha de ser invulnerable, preciso en que aquél sea también invulnerable e inmutable.
Pero ligado en parte, e independientemente también en parte del derecho está el uso. ¿ Cómo se ejercita este derecho ? ¿ Tendrán que aleccionar los hombres sus bienes en común y usar de ellos en común, los tendrán cada uno en particular? A lo que responde el Santo: Sean particulares hs medios de producción, porque de otra manera sóu imposibles la paz, el ordeny la buena administración; y sean tenidos como comunes los productos que han nacido al calor del esfuerzo privado.
Es preciso, pues, distinguir exactamente el derecho, del uso de ese mismo derecho. El derecho será inviolable, acompañará al individuo hasta la tumba, lo mismo si éste sabe usar bien de él, que si de él abusa ; y aun cuando el uso sea ilícito o pecaminoso, el derecho permanecerá inalterable 5).
A la luz de estos principios y condensando la doctrina de Santa Tomás, cabe precisar la conservación, uso o gestión de los bienes que han de ser particulares y el uso de los productos que debe realizarse en común o sea en disposición de que los demás participen de ellos ; llegándose al eje central de su sistema : el bien social sobreponiéndolo al individual. La propiedad tiene, por ende, una junción social.Page 414
Sin embargo, corrientes adversas trataron de desvirtuar el núcleo central de la tesis patrística y del santo aquinatense, ideas que...
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