Doble venta: los efectos de la definitiva toma de partido del Tribunal Supremo

AutorMatilde Cuena Casas
CargoProfesora Titular de Derecho civil. Universidad Complutense de Madrid
Páginas2909-2948

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1. Introducción

Muchas y muy profundas habían sido las sentencias que daban respuestas diferentes a casos idénticos, y también muy diversas las opiniones doctrinales acerca de unos asuntos tan absolutamente básicos en el sistema como son los que se dan cita en el artículo 1.473 del Código Civil. Tantas que, por muy celebrada que haya sido y siga siéndolo la iniciativa de los miembros de la Sala primera de optar por la fórmula de las sentencias plenarias para tratar de unificar criterios en materias conflictivas —iniciativa comenzada a finales de 2005—, conviene llevar a cabo una revisión de las consecuencias que esa jurisprudencia plenaria haya podido tener, y conviene todavía más hacerlo en el seno de una revista como la Crítica de Derecho Inmobiliario, pues, al fin y al cabo, nos hallamos ante un precepto que, debidamente combinado con aquellos otros que conforman las bases del sistema de transmisión de la propiedad, constituye la labor diaria de los más de 3.000 profesionales de la fe pública notarial con que cuenta nuestro país. Debo adelantar que, al menos en lo que se refiere a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, las trascendentales sentencias plenarias de 5 de marzo de 2007 (RJ 2007/723) y 7 de septiembre dePage 2910 2007 (RJ 2007/5303) (ambas son fruto de la ponencia del Excmo. Señor don Francisco MARÍN CASTÁN) han marcado una pauta interpretativa que, a día de hoy y como me propongo exponer con esta contribución, no ha sido abandonada, si bien, como se verá infra, 5, tal vez todavía el propio Tribunal Supremo no haya llegado hasta las últimas consecuencias de su propia doctrina.

2. Las distintas posiciones jurisprudenciales respecto al alcance del artículo 1 473 del Código Civil

El artículo 1.473 regula el supuesto de doble venta, tanto de bienes muebles como de inmuebles, estableciendo respecto de estos últimos que: «la propiedad pertenecerá al adquirente que antes haya inscrito en el Registro de la Propiedad». Se trata de una norma compleja, que debe ser incardinada en el sistema de transmisión derivativa de los derechos reales contemplado en el artículo 609, párrafo 2.º del Código Civil y complementada con los más importantes preceptos de la Ley Hipotecaria.

La complejidad del supuesto de hecho de la norma y su conexión con aspectos sumamente relevantes del derecho patrimonial ha provocado variada y —también hay que decirlo— contradictoria jurisprudencia. Lo que primero llama la atención es que los casos de doble venta son extraordinariamente frecuentes en la práctica (a pesar de que el acto, en algunos casos, puede ser reprochable desde el punto de vista jurídico-penal por constituir delito de estafa (art. 251 del Código Penal), e incluso no son pocos los supuestos en los que se ve involucrada una venta judicial. El hecho de que se dé esta hipótesis en nuestro Derecho se justifica por el diseño de nuestro sistema de transmisión de los derechos reales, que es un sistema de inscripción declarativa. Obviamente, si el sistema fuera de inscripción constitutiva, no sería precisa una norma de esta naturaleza, pues siempre prevalecería el sujeto que inscribió en el Registro de la Propiedad frente al que no lo hizo, ya que el segundo estaría adquiriendo a domino, dado que el primero no habría completado el proceso adquisitivo.

Sin embargo, en un sistema de inscripción declarativa como el nuestro, puede suceder que el primer comprador haya adquirido el dominio como consecuencia de la tradición realizada por consecuencia de la primera venta y, por lo tanto, la segunda venta lo sea de cosa ajena, de manera que el segundo comprador, amparado en los artículos 32 ó 34 LH, consolide una adquisición a non domino. Pues bien, sobre esta cuestión ha vacilado la doctrina del TS, y la sentencia de 7 de septiembre de 2007 llevó a cabo una unificación de la misma que tiene trazas de ser definitiva.

Inicialmente, hasta los años noventa del pasado siglo, el TS vino aplicando el artículo 1.473 del Código Civil a los conflictos planteados por dos ventas de un mismo inmueble por el mismo vendedor, con independencia del intervalo de tiempo que mediaba entre ambas. Igual daba que hubieran mediado horas que años. Y ello porque la aplicación del precepto no parece supeditarse a ningún criterio cronológico. En este sentido, las SSTS de 4 de marzo de 1988 (RJ 1988/1554), de 11 de mayo de 1992 (RJ 1992/3895) y 13 de abril de 1993 (RJ 1993/2999).

Pero fue ya entrada esa última década cuando la doctrina primero y la jurisprudencia después introdujeron un requisito adicional para la aplicación del artículo 1.473: es preciso que exista una cierta «coetaneidad crono-Page 2911lógica entre las dos ventas»: si concurre, se dará un caso de doble venta a resolver aplicando dicho precepto. Pero si no, se dará un caso de venta de cosa ajena que queda excluido de su ámbito de aplicación (SSTS de 11 de marzo de 1992 [RJ 1992/3096], 8 de marzo de 1993 [RJ 1993/2052], 1 de julio de 1997 [RJ 1997/5504], 19 de diciembre de 2000 (RJ 2000/10399), 21 de junio de 2000 (RJ 2000/5736), 11 de junio de 2004 [RJ 2004/4427], 16 de mayo de 2006 [RJ 2006/446]. Este planteamiento ya parece a simple vista contradictorio, pues lo que provoca que la segunda venta lo sea de cosa ajena no es la coetaneidad cronológica entre las dos ventas, sino la circunstancia de que la primera se haya consumado por el vendedor efectuando una tradición eficaz para transmitir el dominio, y ello ya se trate de una tradición real o instrumental. La jurisprudencia citada mezcla, pues, dos cuestiones que nada tienen que ver. Aunque haya transcurrido mucho tiempo entre la primera y la segunda venta, si la primera no se consumó desembocando en una adquisición del dominio por parte del primer comprador, la segunda venta no será de cosa ajena.

Por otro lado, inexplicablemente, esta línea jurisprudencial excluye del ámbito de aplicación del artículo 1.473 la hipótesis de la venta de cosa ajena, como si doble venta y venta de cosa ajena fueran conceptos o hipótesis enfrentadas, cuando en realidad, y como señalaré en su momento, ambos supuestos juegan como si de círculos concéntricos se tratara.

Consecuencia del planteamiento de esta línea jurisprudencial es la falta de conexión del artículo 1.473 del Código Civil y los artículos 32 y 34 LH que pueden desencadenar una adquisición a non domino. Si la primera venta se consumó por la tradición a favor del primer comprador, la segunda venta es de cosa ajena y, por lo tanto, ya no es de aplicación el artículo 1.473, debiéndose mantener en su adquisición al primer adquirente (pues, además en muchos casos se entiende que la segunda venta es nula por falta de objeto). Siendo esto así, el artículo 34 LH no sería de aplicación a los casos en los que la adquisición proviene de titular registral que ha dejado de ser propietario por haber enajenado antes a otro. A este resultado lleva la doctrina jurisprudencial citada que, sin base legal alguna, añade un requisito al artículo 1.473 y extrae del artículo 34 LH una hipótesis que en ningún caso cabe entender excluida de su tenor literal. Así las cosas, la solución es distinta aunque la patología sea la misma: la falta de poder de disposición del transmitente. Si el tradens nunca fue dueño y, no obstante, aparece como titular registral, puede provocar una adquisición a non domino cuando enajena a título oneroso y el adquirente inscribe su adquisición. Por el contrario, la hipótesis del tradens, que en su momento fue dueño, pero dejó de serlo por haber transmitido antes a otro, tal supuesto no puede desembocar en una adquisición a non domino.

La fundamental STS de 7 de septiembre de 20071 recuerda la doctrina sentada en la sentencia de 5 de marzo de 2007, también plenaria, sobre elPage 2912 alcance del artículo 34 LH, norma que viene a subsanar la falta de poder de disposición del transmitente como consecuencia de una venta de cosa ajena que hay que considerar válida, no siendo por ello aplicable el artículo 33 LH. Asimismo en dicha sentencia ya se anuncia que no cabe excluir la aplicación del artículo 1.473 del Código Civil a los casos de venta de cosa ajena. Este último extremo fue apuntado en dicha sentencia, si bien el TS no pudo unificar doctrina respecto al mismo, puesto que no se citó como precepto infringido en el recurso de casación. En cambio, aprovecha el TS la ocasión que le brindaba un supuesto como el que dio lugar a esta sentencia para aclarar que:

la aplicación del artículo 1.473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de una “cierta coetaneidad cronológica” entre las dos o más ventas en conflicto. De un lado, porque el propio precepto ya prevé que el primer comprador haya tomado posesión de la cosa antes que el segundo, consumándose por tanto la primera venta, desdePage 2913 la perspectiva de las obligaciones del vendedor mediante tradición material (art. 1.462, párr. 1.º CC), y sin embargo la propiedad acabe perteneciendo a quien compró luego la misma cosa mediante un contrato intrínsecamente válido plasmado en escritura pública (art. 1.462, párr. 2.º) e inscribió después su adquisición en el Registro. De otro, porque así se logra la concordancia del artículo 1.473 tanto con los artículos 606 y...

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