Doble inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad
| Autor | Nieves Fenoy Picón |
| Páginas | 1890-1895 |
CLEMENTE MEORO, Mario E.: Doble inmatriculación de fincas en el Registro de la Propiedad, ed. tirant lo blanch, Valencia, 1997, 380 pp.
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Una de las disfunciones del Registro de la Propiedad (RP) es la posibilidad de que una misma finca, o parte de ella, aparezca en dos o más folios regístrales a nombre de distintos titulares. Es éste un supuesto de doble inmatriculación (DI) (en sentido estricto) y las causas de su origen son dispares (facilidad para inmatricular una finca, no apoyo del RP en el Catastro, etc).
Descubierta la DI, procede determinar quién es el verdadero titular de la finca, entre los titulares regístrales en conflicto. Para ello ha de acudirse a la oportuna regla o reglas jurídicas. El problema es que la Ley Hipotecaria (LH) y el Reglamento Hipotecario (RH) no ofrecen, de forma directa, cuáles son estas reglas. Como de sobra es sabido, el artículo 313 RH se limita a preceptuar, que descubierta la DI puede pedirse que se «dicte auto ordenando que se extienda nota suficiente expresiva de la doble inmatriculación al margen de ambas inscripciones. En el auto se reservarán a los interesados las acciones de que se consideren asistidos sobre declaración de mejor derecho al inmueble, que podrán ejercitar en el juicio declarativo correspondiente». Esta realidad obliga, a la jurisprudencia y a la doctrina de los autores, a buscar las reglas jurídicas de solución. Y en esta línea de búsqueda hemos de situar la presente monografía de Clemente.
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¿Cuáles son, en síntesis, las reglas jurídicas a las que acude Clemente para determinar, quién es el titular de la finca doblemente inmatriculada?
La primera cuestión sobre la que se pronuncia es que, a diferencia de algunas sentencias del TS y de algunos autores, admite la aplicación de las normas y principios hipotecarios a la DI. Resuelta esta cuestión, que posee un carácter previo por cuanto condiciona el abanico de reglas a las que se pueden acudir, Clemente pasa a desarrollar en qué casos procede, y en cuáles no, la aplicación de las normas y principios hipotecarios. Expone su opinión desde dos distintos puntos de partida: a) distinguiendo según el modo de adquirir del sujeto implicado (a domino, a non domino) (pp. 206-218); b) si los sujetos implicados tienen o no la condición de tercero hipotecario (pp. 218-220). Con la única pretensión de una mayor brevedad en la exposición, reproducimos la opinión de Clemente desde el segundo punto de partida. Distingue aquí tres casos, que son los siguientes.
2.1 Ambos titulares regístrales son terceros hipotecarios. En este supuesto no cabe acudir al principio de fe pública registral. La justificación de esta inaplicación se encuentra en que la protección que se obtiene por la fe pública registral deriva de la inscripción, y dado que ambos titulares son titulares regístrales, los respectivos beneficios de la fe púbüca registral se neutralizan. No hay razón que justifique dar preferencia, por este principio, a un titular sobre el otro. Esta regla de la neutralización de efectos regístrales, que aquí se encuentra aplicada a la fe pública registral, es un criterio claro para Clemente. Y consecuencia de dicha neutralización, tampoco pueden aplicarse las reglas del artículo 36 LH (usucapión contra tabulas), porque este artículo es un efecto de la fe pública registral del 34 LH.
El criterio de solución al que Clemente entiende que debe acudirse es el de la usucapión. Es un modo de adquirir originario, que al mismo tiempo determina la extinción del dominio del sujeto que había adquirido con anterioridad. En la DI, se prefiere al titular registral que, además, poseyó, en concepto de dueño, la finca durante los plazos señalados en el CC (usucapión ordinaria, extraordinaria).
Y en el caso de que ninguno de los titulares regístrales hubiera podido adquirir por usucapión, según Clemente, debe diferenciarse si la DI tiene su origen enPage 1891 una doble venta o no. En el caso de la doble venta, se prefiere a quien primero inscribió (aplicación del artículo 1473 CC); en otro caso, se comparan los títulos civiles de ambos y se da preferencia al titular registral que deriva su asiento del verus dominus, aunque hubiera inscrito con posterioridad al otro titular registral.
2.2 Uno sólo de los titulares regístrales es tercero hipotecario. Señala Clemente que el titular registral que no es tercero hipotecario sólo puede haber adquirido por usucapión (modo originario). Aquí son aplicables las reglas del artículo 36 LH, y ello, porque ya sabemos que este artículo es un efecto de la fe pública registral y porque uno sólo de los titulares registrales implicado en la DI es tercero hipotecario (no hay pues neutralización de efectos).
Recordemos que el artículo 36 LH (usucapión contra tabulas) ofrece unos criterios de solución para el caso del tercero hipotecario que adquiere una finca, en alguna de estas tres situaciones: 1) finca ya adquirida por otro sujeto distinto a su transmitente por usucapión [art. 36.1.a) y b) LH]; 2) finca poseída por un sujeto distinto a su transmitente y al que le queda un año para completar la usucapión [usucapión cuasi consumada; art. 36.1.a) y b) LH]; y 3) finca poseída por un sujeto distinto a su transmitente y al que le queda más...
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