Doble inmatriculación y exceso de cabida

RESUMEN

Resolución de 21 de diciembre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Madrid n.º 11, por la que se suspende la inscripción de una escritura de determinación jurídico registral y descriptiva de una finca urbana.

 
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Supuesto de hecho.

En el año 1873 se inmatricula una finca que, pasado el tiempo y tras diversos actos jurídicos, presenta al día de hoy la siguiente situación registral:

Los titulares actuales, que son los otorgantes de la escritura objeto de este recurso, tienen la titularidad del 33,33% de la finca inscrita.

Con el paso del tiempo, el resto de los titulares registrales (o sus causahabientes) materializaron sus titularidades sobre porciones concretas de dicha finca, y lo hicieron unilateralmente y sin segregación, causando inmatriculaciones de fincas que son, en realidad, partes de la inscrita.

Ante esta situación, los titulares del 33,33%, que son en realidad los únicos propietarios de la finca inscrita (cuya descripción también se ve modificada), otorgan escritura calificada de "determinación jurídico registral y descriptiva de una finca urbana".

Varios herederos (no todos) de los iniciales titulares registrales "segregados" ratifican esta escritura. Se da la circunstancia de que es el propio recurrente quien reconoce que no todos los titulares registrales (o sus sucesores) han prestado su consentimiento, sino sólo aquellos "que ha podido conseguir".

Ahora se pretende inscribir la escritura, alegando los propietarios actuales de la finca inscrita su derecho a ser tratados de igual manera que aquellos otros que en su día causaron las dobles inmatriculaciones.

¿Cabe practicar la inscripción solicitada? NO.

Doctrina de la DGRN.

1 Para la rectificación registral pretendida sin recurrir a la vía judicial se necesita el consentimiento expreso de todos los titulares registrales o de sus herederos o causahabientes, hayan o no inscrito sus derechos.

Por tanto, los consentimientos exigidos son los siguientes:

(i) El de los titulares registrales de la finca inicial.

(ii) El consentimiento de todos los titulares actuales de las otras fincas que se inmatricularon incurriendo en doble inmatriculación.

(iii). El consentimiento de todos los herederos o causahabientes extrarregistrales de los titulares registrales, siendo necesaria en este caso la previa inscripción registral de sus derechos con el cumplimiento de los requisitos documentales, civiles y fiscales que en cada caso proceda, así como la previa inscripción de los negocios subyacentes cuya inscripción quedó omitida y burlada por la vía de la doble inmatriculación,

2 En el caso que nos ocupa, y conforme al artículo 313 del Reglamento Hipotecario, ni siquiera sería posible que la...

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