La división en volúmenes en el ámbito urbanístico

Autor:María de los Ángeles Fernández Scagliusi
Páginas:255-272
 
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2.1. La cesión del dominio útil y la cesión plena del derecho de propiedad

Ampliando las posibilidades de utilización privativa del demanio, aparece el Derecho urbanístico. El urbanismo comporta un cambio en el sistema jurídico tradicional que restringía el régimen de uso privativo del subsuelo bajo suelo de dominio público a la figura jurídico-administrativa de la concesión414, ya que ahora se puede optar entre regímenes diferentes y figuras jurídicas diferentes415.

Estas nuevas posibilidades que ofrece el urbanismo se fundamentan en la teoría de la desvinculación de la naturaleza jurídica del subsuelo, respecto de la del suelo, en virtud de la cual si se produce la desmembración del subsuelo, mediante la técnica jurídica oportuna, entonces surgirá la propiedad dividida y, en consecuencia, la naturaleza jurídica del subsuelo podrá ser distinta a la de la superficie416.

En este sentido, y avanzando en las modalidades de ocupación, el urbanismo permitió la segregación vertical de parcelas mediante el derecho de superficie, que aporta numerosas ventajas, como se reflejará más adelante.

El derecho de superficie que recae sobre una finca ajena o parte de ella ori-gina facultades de uso, goce y disfrute con la extensión e intensidad del propietario. Este derecho real atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. En realidad, tanto la transmisión del uso en régimen de derecho de superficie como mediante la concesión administrativa generan una titularidad temporal y sujeta a reversión; sin embargo, la concesión demanial no constituye un derecho real civil ni engendra régimen de división de la propiedad. Así, las diferencias permiten ver que con la constitución del derecho de superficie, el aprovechamiento de esos bienes demaniales por parte de los particulares se asemeja más al de los bienes privados417. Al utilizar esta institución, la Admi-

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nistración Pública no ejerce una vigilancia directa, sino que solo impone condiciones que aseguren la reversión de la edificación.

En este orden de consideraciones, puede afirmarse que el derecho de superficie permite, de manera temporal, la cesión del dominio útil de parcelas ubicadas en el vuelo o en el subsuelo. En este sentido, el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (en adelante TRLS) ha establecido la naturaleza temporal del derecho de superficie (su duración máxima es de 99 años), por lo que, finalizado el plazo, se reconsolida la propiedad, revirtiendo las obras y el dominio útil a favor del nudo propietario. La posible «cesión del dominio útil» que concede este derecho de superficie (cesión que puede ser más amplia cuando se transmite el «dominio pleno» de terrenos ubicados en el vuelo o subsuelo de bienes de dominio público) se diferencia de esta última precisamente porque aquella tiene naturaleza temporal y, además, porque permite la correspondiente reversión cuando finaliza su plazo418.

La cesión del derecho de propiedad de terrenos ubicados en el vuelo o subsuelo origina la estratificación o división en volúmenes plena de la propiedad pública, esto es, la independencia total del subsuelo y del vuelo respecto de la finca de la que forman parte los anteriores.

En esta propiedad espacial, entendida como la que, en la proyección vertical de un terreno, hace referencia a un volumen determinado situado por encima o por debajo de la superficie plana, es donde se produce una clara disociación jurídica419. Estamos ante una operación compleja sobre un plano técnico y organizativo a la que se puede acudir cuando existan razones de hecho o de Derecho que así lo justifiquen; por ejemplo, una razón de Derecho podría darse cuando una parte de una determinada construcción debe ser incluida en el dominio público o cuando sea necesario efectuar la división por razones específicas del destino, como el carácter particular de la explotación. En definitiva, los distintos niveles de la afectación y la utilización de distintas partes de un bien pueden justificar la división en volúmenes.

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Debe tenerse en cuenta que esta práctica no solo es susceptible de ser utilizada cuando se precisen someter algunos volúmenes al dominio público y otros al dominio privado, sino también cuando los volúmenes objeto de división deban estar bajo dos regímenes públicos (un volumen sometido al régimen de los bienes demaniales y otro al de los patrimoniales).

Este tipo de operaciones se encuentran amparadas en el art. 17 del TRLS. Dicho precepto, contenido en el título II («Bases del régimen del suelo»), define, en primer lugar, los conceptos de finca y de parcela, para aclarar, a continuación, que la propiedad puede dividirse verticalmente con el objeto de constituir fincas separadas en la superficie o rasante, el vuelo420o subsuelo, y que sobre cualquiera de ellas cabe constituir parcelas con edificabilidad y uso urbanístico independiente e inscribirse como tales.

La inscripción en el Registro de la Propiedad, previa escritura notarial de segregación, se hará de acuerdo con lo establecido en el art. 8.3 de la LH421, al que se remite el art. 16.2 del RH422, para las transmisiones de construcciones bajo el suelo sin constituir derecho de superficie.

No obstante lo anterior, hay autores que consideran que de la regulación incorporada al art. 17 se deduce que el subsuelo es una porción integrante del dominio del suelo o terreno423. Así, defienden que la Ley del Suelo confirma la

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tesis sostenida por una línea jurisprudencial según la cual el suelo y el subsuelo son una única cosa, y que de sus artículos se desprende claramente que el subsuelo es parte integrante del derecho de dominio del propietario del terreno.

2.2. Aplicación práctica de la operación de «división en volúmenes»
2.2.1. La doctrina de la Dirección General de los Registros y del Notariado

Aunque el supuesto de estratificación de la propiedad fue introducido por la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, la Dirección General de los Registros y del Notariado (en adelante DGRN) ya aborda la cuestión en su Resolución de 5 de abril de 2002 (BOE de 30 de mayo de 2002), dictada con ocasión del recurso gubernativo interpuesto frente a la calificación del titular del Registro de la Propiedad n.º 6 de Oviedo.

Los hechos a que dio lugar la resolución citada fueron los siguientes: un ayuntamiento había procedido, previo acto de desafectación, a la alteración de la calificación jurídica del subsuelo situado bajo la superficie de un terreno de dominio público municipal, para inscribirlo en el inventario municipal como bien patrimonial. Esta operación se había realizado con la finalidad de constituir un complejo inmobiliario que quedaría integrado por la zona de equipamiento superior y el aparcamiento subterráneo situado debajo. El citado ayuntamiento solicitó entonces la oportuna inscripción en el Registro de la Propiedad, solicitud a la que se adjuntaban los estatutos del complejo inmobiliario preten-dido —integrado por un bien de dominio público municipal (una zona verde), y el aparcamiento privado que pretendía localizarse bajo su superficie—. Sin embargo, la inscripción fue denegada por el titular del Registro de la Propiedad n.º 6 de Oviedo. Interpuesto recurso gubernativo frente a esta calificación registral, la DGRN manifestó (en su Resolución antes citada de 5 de abril de 2001) las dificultades que para el Registro comporta la constitución como finca inde-

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pendiente del aparcamiento subterráneo en un volumen absolutamente diferenciado de la finca superior que le sirve de soporte.

Las razones aducidas por la DGRN para denegar la inscripción registral son distintas en el caso del subsuelo y en el del complejo inmobiliario pretendido424.

En relación con el subsuelo, la denegación, producida la desafectación, se basaba en el hecho de no recaer sobre una finca registral, sino sobre un volumen absolutamente diferenciado de la finca superior que le sirve de soporte (...) absolutamente desconectado de la superficie terrestre, razón por la que no puede constituirse en finca independiente.

En cuanto al complejo inmobiliario, las razones aducidas son las siguientes:

1) Es inviable la inscripción, tras la segregación producida, del complejo inmobiliario como agrupación o comunidad de propietarios, al amparo del art. 24.2 b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en la redacción introducida por la Ley 8/1999, de 6 de abril, porque dicho precepto, según resulta de su tenor y antecedentes, solo es de aplicación a los complejos inmobiliarios privados, así como por la dificultad de la coexistencia del dominio público y el dominio privado sobre elementos comunes —arts. 2 c) y 24.1 de la Ley de Propiedad Horizontal—.

2) En todo caso, y aun cuando fuere de aplicación el art. 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal a los complejos inmobiliarios públicos o mixtos, no puede hablarse en puridad de complejo inmobiliario, por no reunir los requisitos establecidos para ser considerado como tal, pues no hay pluralidad de fincas materiales, edificaciones o parcelas —art. 24.1 a)— ni un verdadero punto de conexión entre las fincas y titulares, constituido por elementos comunes propter rem —art. 24.1 b)—, pues solo es elemento común los forjados del aparcamiento y no hay obligaciones comunes,...

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