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División horizontal tras cambiar la descripción registral de una vivienda a dos: autorización administrativa

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Cuando la descripción del edificio a dividir difiera de la que conste en el registro será preciso licencia de constitución del régimen salvo que aquella se acredite por antigüedad.

Hechos: Mediante escritura autorizada el 12 de diciembre de 2018, respecto de una finca registral que consta descrita como vivienda compuesta de planta baja y un piso, se constituye en régimen jurídico de propiedad horizontal resultando dos elementos privativos descritos como sendas viviendas, una en planta baja y otra en planta primera.

La registradora califica negativamente por no haberse aportado la licencia municipal, artículo 53 del R.D. 1093/97 y artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal. O bien, acreditar la antigüedad de las viviendas de ambas plantas, de modo que ya constituyeran dos elementos independientes.

El notario autorizante recurre alegando, no ser necesaria la licencia municipal por no tratarse de la constitución de un complejo inmobiliario privado ni haber un fraccionamiento del suelo. Y sin que sea aplicable el apartado 10.3.b) de Ley de Propiedad Horizontal, por no tratarse de una segregación o división de entidades de un edificio ya constituido en régimen de propiedad horizontal, implicando la preexistencia del régimen.

Resolución: La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora.

Doctrina: En primer lugar hace una serie de consideraciones sobre el régimen competencial en materia de urbanismo por el que es al Estado al que le corresponde fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento de la oportuna licencia para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo.

Tratándose de complejos inmobiliarios (artículo 26.6 del citado Real Decreto Legislativo 7/2015), así como en los supuestos regulados en el artículo 10 de la Ley sobre propiedad horizontal, que proporciona plena cobertura legal al artículo 53 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, se deriva que la exigencia de autorización administrativa viene impuesta por la legislación del Estado.

De ellos se deduce lo siguiente:

no se necesitará aportar licencia para constituir la propiedad horizontal, cuando la misma se ajuste a la licencia de obras que autorizó la construcción de las edificaciones; tampoco, cuando la misma no provoque un incremento de elementos...

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