Disposición transitoria tercera
| Autor | Juan V. Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo jubilado |
Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y subsistentes el 1-1-1995
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Texto legal vigente
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Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, continuarán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria.
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Extinción y subrogación.
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Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.
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Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge superstite que continúe la actividad, o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido 20 años a contar desde la aprobación de la Ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficientes hasta completar 20 años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones, de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión, de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de 10 años a contar desde su realización o por el número de años que quedaran desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 años a contar desde la aprobación de la Ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.
Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a la que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
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Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:
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a Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en 20 años.
Caso 3.°
* Piso: C/. _
* Fecha del contrato: 17-06-1968.
* Renta contractual: 1.000.- ptas./mes.
* Actualización renta:
Fórmula general:
[NO INCLUYE FORMULA]
* Renta que paga actualmente: 4.000.- ptas./mes.
* Renta a pagar el primer año de actualización:
El 30% de 13.886.- = 4.165.- ptas. + IBI + obras + servicios.
* Renta a pagar los siguientes años:
Cada año el porcentaje que deberá aplicarse a la renta actualizada aumentará un
10% sucesivamente hasta llegar al 100%.
NOTA: La renta actualizada deberá calcularse cada año mediante la fórmula señalada, si bien, el I.P.C. que deberá tomarse es el del mes anterior a aquél en que se efectúa la actualización.
Caso 4.°
* Piso: C/. _
* Fecha del contrato: 03-05-1961.
* Renta contractual: 3.000.- ptas./mes.
Renta actualizada: Fórmula general:
[NO INCLUYE FORMULA]
* Renta que paga actualmente:
32.988 ptas. -9.938 ptas. 23.050 ptas.
* Renta a pagar el primer año de la actualización:
El 40% de 68.916.- ptas. = 27.566.- ptas. + IBI + obras + servicios.
Caso 5.°
* Piso: C/. -.
* Fecha del contrato: 04-09-1954.
* Renta contractual: 450.- ptas./mes.
* Renta actualizada:
Fórmula general:
[NO INCLUYE FORMULA]
* Renta que paga actualmente: 9.000.- ptas./mes.
* Renta a pagar el primer año de actualización:
El 30% de 30.516.- = 9.154.- ptas. + IBI + obras + servicios.
* Renta a pagar los siguientes años:
Cada año el porcentaje que deberá aplicarse a la renta actualizada aumentará un 10% sucesivamente hasta llegar al 100%.
NOTA: La renta actualizada deberá calcularse cada año mediante la fórmula señalada, si bien, el I.P.C. que deberá tomarse es el del mes anterior a aquél en que se efectúa la actualización.
Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de la Tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.
Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 m2, en cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años.
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Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla 1.a a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:
- De menos de 85.000 ptas., en 20 años.
- Entre 85.001 y 130.000 ptas., en 15 años.
- Entre 130.001 y 190.000 ptas., en 10 años.
- De más de 190.000 ptas., en 5 años.
Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según Tarifa, que incluyen, cuando proceda el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994.
En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación en la cuota del Impuesto sobre actividades económicas, dicha bonificación se aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad que corresponda.
Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente Ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha del traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cuando en un local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas cuotas, sólo se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de ellas.
Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero.
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Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente Ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato, durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.
En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se regirá por lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código civil, y serán aplicables al arrendamiento renovado las normas de la presente Ley relativas al arrendamiento de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.
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Actualización de la renta.
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A partir de la entrada en vigor de la presente Ley, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancias del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:
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a La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el índice General Nacional del Sistema de índices de Precios de Consumo o que el índice General Nacional o índice General Urbano del Sistema de índices de Costes de la vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.
En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado Texto Refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.
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a De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en este momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superiror a la que se estuviera cobrando sin la actualización.
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En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de 5 ó 10 años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:
[NO INCLUYE TABLA]
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a En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquéllos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de 15 ó 20 años, la revisión de renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9.a, a) del apartado 11 de la Disposición Transitoria Segunda.
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a La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a...
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