Disposición Transitoria Segunda
| Autor | José Manuel Lete Del Río |
| Cargo del Autor | Catedrático de Derecho Civil |
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Breve referencia histórico-legislativa
La prórroga de los arrendamientos de larga duración2, actualmente llamados -arrendamientos rústicos históricos- 3, se encuentra estrechamente ligada al derecho de acceso a la propiedad que legalmente se reconoce a sus titulares. Ambas cuestiones han dado lugar a sucesivas reformas legislativas, tanto a nivel estatal, como de determinadas Comunidades Autónomas (Comunidad Valenciana y Galicia), debidas a la conflictividad social que se generaba cada vez que se acercaba la extinción de dichos contratos4. Por ello parece oportuno exponer, aunque sea brevemente, la evolución legislativa sobre la materia, anterior a las vigentes leyes, estatal y autonómicas.
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El derecho de adquisición forzosa (acceso a la propiedad) en la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 diciembre 1980
La vigente Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 diciembre 1980, en su artículo 84.1, enuncia las formas de acceso a la propiedad, y dice que para el ejercicio de este derecho el arrendatario de una finca rústica dispone de dos medios: uno, la adquisición mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto o del de adquisición preferente por el precio de la enajenación inter vivos5; y otro, por el ejercicio del derecho de adquisición forzosa que se regula en los artículos 98 y 996. A su vez, en la regla 3.a de la Disposición Transitoria primera de esta Ley se ordena que -los arrendamientos concertados con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 marzo 1935, en que se hubiere perdido memoria del tiempo por el cual se concertaron, se entenderán prorrogados por dos períodos de tres años-, y que -durante estos períodos el arrendatario podrá hacer uso del derecho de acceso a la propiedad en los términos establecidos en el párrafo 1,º del artículo 98 de esta Ley-.
En este segundo supuesto (de acceso a la propiedad), referente a los arrendamientos que se denominan -históricos-, la adquisición se produce directamente, sin negocio jurídico intermedio y por un precio justo; es decir, la pérdida o enajenación de la finca es forzosa para el arrendador-propietario, que viene obligado le-galmente a la transmisión del pleno dominio de la misma, pero su adquisición es facultativa para el arrendatario, que -podrá ejercitar o no- el derecho que se le concede7. En realidad, se trata de una venta o expropiación forzosa, a través de la cual se lleva a cabo el cumplimiento de la función social de toda Ley de Reforma Agraria, cual es que la tierra sea para el que la cultiva y así lo ha venido haciendo generación tras generación8. El Tribunal Supremo, en Sentencias de 23 mayo 1986, 18 enero 1991 y 20 febrero 1993, no sólo reconoce esta naturaleza jurídica de la figura, sino que también declara que el ejercicio de este derecho no conculca lo dispuesto en el artículo 33 de la Constitución. Concretamente, la última de las sentencias citadas dice que -el ejercicio del derecho de acceso a la propiedad en estos llamados "arrendamientos históricos" puede considerarse como una adquisición forzosa de carácter similar a la expropiación fundada en el interés social y plenamente autorizada por el párrafo tercero del mencionado precepto constitucional que legitima la privación de bienes y derechos por causa justificada de interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las leyes-9.
Se trata de dos tipos de arrendamiento a los que es de aplicación el sistema de adquisición forzosa: uno, el de los anteriores al Código civil, cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera en el momento de la publicación de aquél (anteriores al 25 julio 1889, fecha de publicación de la edición reformada), con independencia de que los sucesivos cambios se hubieren producido según la normativa de arrendamientos rústicos vigente en cada momento10; y otro, el de los anteriores a 1 agosto 1942, que la legislación derogada denominaba -especialmente protegidos- 11, en los que la renta sea una cantidad de trigo no superior a cuarenta quintales métricos. La principal diferencia entre ellos se manifiesta en el plazo posesorio, la cual se proyecta en que respecto de los primeros no existe plazo o limitación temporal para el ejercicio o derecho de adquisición 12 y, en cambio, para los segundos rige el plazo de caducidad de un año a partir de la terminación de la prórroga o, en su caso, desde que recayere resolución judicial declarando la improcedencia de la recuperación o caducase la instancia para hacer ésta efectiva13. A su vez, esta diferencia pone de manifiesto que en los contratos anteriores a 1 agosto 1942 el derecho de acceso a la propiedad del arrendatario se encuentra supeditado a que, finalizada la prórroga legal que se halle en curso a la entrada en vigor de la Ley de 1980, el arrendador no recabe la entrega de la finca para cultivarla personalmente14.
Para que sea procedente el ejercicio del derecho de adquisición forzosa o acceso a la propiedad se han de cumplir una serie de requisitos, que a continuación se indican y que difieren según se trate de arrendamientos anteriores al Código civil, a la Ley de 15 marzo 1935 o al 1 agosto 1942:
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En los arrendamientos anteriores al Código civil
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Que el arrendatario traiga causa de quien lo fuera a la publicación del Código civil. Esta expresión -traiga causa- ha sido interpretada, por regla general, como -derivación posesoria, de continuidad posesoria familiar y colaboración de padres a hijos en el cultivo, de prórrogas tácitas y tácitas reconducciones, y también contratos renovados- 15.
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Que el arrendatario demuestre que la situación posesoria se inició, como mínimo, el día 25 julio 1889, fecha de la publicación de la segunda edición del Código civil (R. D. de 24 julio 1889, Gaceta de Madrid del día siguiente). Ello podrá acreditarse mediante prueba testifical de posesión inmemorial y documental16.
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Que el arrendatario requiera al arrendador para llevar a cabo la enajenación de la finca y establecer el precio de la misma sin sujeción a plazo ni a forma, si bien deberá poder acreditarse posteriormente si fuere necesario.
En caso de que no se alcance el acuerdo, el arrendatario deberá acudir a la vía judicial civil, en la que se determinará el precio justo conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa. El precio ha de pagarse en metálico y al contado.
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En los arrendamientos anteriores a la Ley de 15 marzo 1935
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Que se trate de arrendamientos concertados después de la entrada en vigor del Código civil, pero antes de la Ley de 13 marzo 1935.
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Que -se hubiere perdido memoria del tiempo por el que se concertaron- 17. Pérdida de memoria que, como dice Lorenzo Merino 18, era relativamente frecuente y no sólo respecto al tiempo, sino también al título por el que se estaba poseyendo. En este sentido, la Sentencia de 18 noviembre 1994 declara que tal expresión (-pérdida de memoria-), -comprensiva de aquellos arrendamientos que, siendo anteriores a la indicada fecha, se desconozcan las circunstancias y evolución de los arrendamientos, así como de las prórrogas que los mismos han atravesado- 19.
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Que el arrendatario sea cultivador personal. Según el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, se considera cultivador personal a quien lleve la explotación por sí, o con la ayuda de familiares que con él conviven, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria. No se perderá dicha condición, aunque se utilicen uno o dos asalariados, en caso de enfermedad sobrevenida o de otra justa causa que impida continuar el cultivo personal20.
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Que se ejercite el derecho de acceso a la propiedad durante los dos períodos de prórroga de tres años que establece la Ley de Arrendamientos Rústicos para esta clase de arrendamiento.
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En cuanto al pago al arrendador será de aplicación lo dispuesto en el artículo 98.1 de la Ley de Arrendamientos Rústicos para los arrendamientos anteriores al Código civil.
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En los arrendamientos anteriores al 1 agosto 1942
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Que el contrato sea de fecha anterior al 1 agosto 1942 y se halle en la última prórroga legal21. El dato de la fecha es una cuestión de hecho que podrá acreditarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, correspondiendo la carga de la prueba al arrendatario (cfr. art. 1.214 Cc).
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Que la renta anual hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a cuarenta quintales métricos; si la renta hubiere sido fijada en metálico, habrá que efectuar la conversión según el precio del trigo.
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Que el arrendador no haya ejercitado el derecho de recuperación de la finca o ejercitado el Juez lo hubiese declarado improcedente, o ejercitado y recuperada la finca hubiese incumplido la obligación de cultivarla personalmente durante seis años. La acción judicial de recuperación deberá entablarse dentro de los tres meses siguientes a la expiración de la prórroga. Como este término es de caducidad, no podrá ser ampliado o interrumpido.
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Que la finca viniera siendo cultivada personalmente por el arrendatario22.
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Que el arrendatario ejercite su derecho en tiempo (en el plazo de un año, a contar desde el fin de la prórroga o a partir de la resolución judicial por la que se hubiere declarado improcedente el derecho del propietario a recuperar la finca) y forma (requerimiento privado, notificación fehaciente o interposición de acción judicial), comprometiéndose a pagar al contado y en metálico el propietario el precio justo de la finca, determinado de común acuerdo o en vía civil conforme a las normas de valoración que establece la legislación de expropiación forzosa, con la obligación, además, de cultivar personalmente durante seis años como mínimo la finca adquirida (lo que deberá hacerse constar en la escritura).
Si el arrendatario incumpliera su obligación de cultivo personal, el arrendador podrá resolver la transmisión con derecho a indemnización de daños y perjuicios y recuperar la finca...
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