Disposición de elemento procomunal. Acto colectivo o consentimiento individual

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad
Páginas12-14

Hechos: En el Registro de la Propiedad consta inscrita una vivienda, dentro de un edificio constituido en propiedad horizontal, como elemento procomunal, es decir como elemento privativo con su número de orden y su cuota de participación, pero atribuyéndose su propiedad a todos y cada uno de los propietarios de los restantes elementos privativos en la misma proporción que su cuota de participación en los elementos comunes (con una remisión genérica, sin individualizar el nombre de los propietarios). Ahora se vende dicho elemento procomunal por acuerdo unánime de la comunidad que comparece representada por su Presidente.

La registradora suspende la inscripción pues considera que la vivienda no es un elemento común susceptible de aprovechamiento independiente sin cuota de participación (para cuyo caso consideraría admisible la adopción de acuerdos comunitarios, como acto colectivo) sino un elemento privativo con cuota de participación y que pertenece a todos los copropietarios proindiviso. Considera también que no se trata propiamente de un elemento procomunal pues su titularidad no está determinada “ob rem” por la titularidad de los restantes elementos privativos. En definitiva, al pertenecer la vivienda a todos los copropietarios y no a la comunidad entiende que se necesita el consentimiento individualizado de todos ellos para disponer de la misma.

La notaria autorizante recurre y alega que la vivienda es un elemento procomunal pues así se configuró en su momento por acuerdo de la Junta de Propietarios y se inscribió sin consentimiento individualizado de los mismos, y por ello está inscrito a favor de personas indeterminadas. Entiende que debe asimilarse, por su especial naturaleza, a los elementos comunes y aplicársele el régimen de los actos colectivos en los que se necesita acuerdo de la comunidad y representación por el Presidente y no es necesario consentimiento individual, como ocurre en los casos de desafectación de elementos comunes y simultánea venta, según resolución ya clásica de la DGRN de 15 de Junio de 1973 que cita.

La DGRN desestima el recurso. Precisa, en primer lugar, que el bien vendido no figura inscrito como un elemento común, sino como elemento privativo procomunal y por ello sujeto al régimen jurídico de proindivisión que establece el artículo 4 LPH con las especialidades derivadas de su especial regulación. Concluye que es necesario el consentimiento individualizado de todos los copropietarios para actos de...

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