Dictamen sobre uso y disfrute de plazas de garaje. Copropiedad.

Autor:B. Menchén Benítez, F. Menchén Herreros
Páginas:1489-1500
 
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Del dictamen original se han suprimido los nombres de los interesados y las referencias concretas a fechas, escrituras, etc. En su lugar se han colocado letras o nombres convencionales.

Seguido el correspondiente juicio declarativo sobre obligatoriedad de la rotación en el disfrute de la plaza de garaje, se dictó sentencia, que es firme, concordante con las ideas y conclusiones expuestas en el dictamen.

Antecedentes

I

El Patronato de Casas A efectuó la construción de X viviendas de renta limitada, planta para locales y sótano, que fueron calificadas definitivamente de Segundo Grupo.

II

En virtud de contrato privado, la Gerencia de dicho Patronato vendió a la Compañía B la planta baja y sótanos citados, con destino a la instalación de un depósito de mercancías, etc.

III

Mediante escritura otorgada en Madrid ..., que se inscribió en el Registro de la Propiedad, el inmueble quedó dividido en régimen de propropiedad horizontal, a saber: X pisos o viviendas y dos locales comerciales (local I y local II).

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IV

Mediante escritura otorgada por el representante del Patronato, en Madrid a ..., dicho local I se dividió en ocho fincas nuevas e independientes.

Dado que la Compañía B había desistido de la instalación de un depósito de mercancías, etc., por medio de documento privado, se compró a dicha Compañía la planta baja y sótanos que tenía adquiridos, también por documento privado.

VI

Mediante escritura otorgada el ..., el Patronato referido vendió a don J. J. J. y otros 44 más, a cada uno, una 46ava parte indivisa, excepto a don H. H. H., que adquirió dos 46avas partes, del garaje que se había instalado en la planta sótano referida.

En determinada cláusula de la escritura declaran conocer y se someten a los Estatutos por los que se rige el edificio del cual forma parte la planta sótano.

VII

Con anterioridad a la firma del documento privado expresado en el apartado V de este dictamen, y cuando ya se tenía convenida la venta que en tal documento privado se hizo constar, con el consentimiento de la Compañía B, en 28 de octubre de 1968, se efectuó por la Comunidad de Propietarios de las viviendas un sorteo de plazas de garaje, previamente señaladas, representativa cada una de ellas de la 48ava parte de la superficie de aquél, sorteo referido al uso de ellas.

VIII

En Junta general de la Comunidad de Propietarios del garaje celebrada el 11 de abril de 1975 se acordó una nueva distribución de las Page 1491 plazas, acoplándolas a las 46 porciones indivisas en que fue adquirido, y un nuevo sistema de rotación y sorteo, cada dos años, desde 1 de julio de 1975 a 1 de julio de 1977, todo ello referido al uso o disfrute de las mismas.

IX

En la distribución o disfrute de las plazas correspondió a don L. L. L. la señalada con- el rótulo A-B-C, de la que ya disfrutaba con anterioridad en virtud del sorteo de 28 de octubre de 1968 y que presenta indudables ventajas por su fácil acceso.

En tales circunstancias, el señor L. L. L., en carta de ... de 1975, dirigida a todos y cada uno de los copropietarios y a la Junta como tal, formula abiertamente su oposición al orden de rotación adoptado por acuerdo de la Comunidad, oposición a la que se adhirió doña M. M. M. La oposición estriba en considerar que el acuerdo de la Comunidad entraña un acto de disposición, por lo que se requiere el consentimiento unánime de los miembros de la Comunidad. Varios comuneros, la mayoría, estiman que es un acto de administración que tan sólo exige mayoría.

X

En el año 1976, el señor L. L. L. vendió a don N. N. N. el piso y, al parecer, la 46ava parte del garaje, haciendo constar en la escritura que a dicha porción indivisa le corresponde, con carácter fijo, el espacio señalado con el rótulo A-B-C.

El señor N. N. N. también se opone a cualquier sorteo de plazas de garaje, basándose en una supuesta transmisión de derechos por parte de su vendedor.

Sobre tales antecedentes se formula la siguiente

Consulta

¿Asiste algún derecho a doña M. M. M. y a don N. N. N. para oponerse, como lo han hecho, a la aplicación del régimen de rotación para el disfrute de las plazas de garaje, acordado por mayoría de los copropietarios del mismo?

Page 1492Este acuerdo sobre rotación de disfrute, ¿implica acto de disposición para el que se requiere consentimiento unánime de todos los copropietarios, o contiene un acto de administración para el que sólo es necesaria mayoría?

Consideraciones jurídicas

Primera.-Para poder llegar a conclusiones fundadas, comencemos...

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