Recurso de apelación: alcance del uso y disfrute exclusivos de un elemento común, concedido al adquirente de un piso, en inmueble sometido al régimen especial de propiedad horizontal
| Autor | Eduardo Vázquez Bote |
| Páginas | 191-210 |
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Hechos.-En diciembre de 1985 los esposos "X" e "Y" adquirieron, para sociedad legal de gananciales, un piso estudio situado en la planta baja de un inmueble en Madrid, por virtud de escritura pública inscrita en su día en el Registro de la Propiedad. El piso estudio tiene asignada una cuota de 6 por 100 en los elementos comunes del inmueble. El artículo 4.° de los Estatutos por los que se rige dicho inmueble, transcrito en la escritura de compraventa, dice: "Los propietarios de los cuatro estudios de la planta baja tienen derecho de uso y disfrute de la terraza que cada uno de ellos tiene asignada y la obligación de conservación y reparación".
Como cuestión de hecho, las terrazas rodean el edificio en sus partes laterales y posterior. Y, en cuanto terrazas, son cubiertas de los locales situados bajos las mismas. A las terrazas solamente se puede tener acceso por medio de los pisos estudio de la planta baja. No hay servidumbres de paso constituida ni concretada a favor de los comuneros.
Por particulares razones, el señor "X" erigió, en la puerta de acceso entre la terraza y su propio piso, una estructura de aluminio y cristal, a modo de cerramiento, que sobresalía en la terraza, aproximadamente, un metro y medio. Así, se impedía el acceso de ratones al piso y, sobre todo, que el agua de lluvia -que solía acumularse por los desperdicios que Page 192 algunos vecinos arrojaban a la terraza, y por la ocasional concentración de hojas de árbol caídas- invadiese el propio piso, lo que aconteció en alguna ocasión anterior. Al poco de adquirir el piso, el señor "X" había levantado un pequeño muro, paralelo a la fachada, que luego aprovechó para ultimar el cerramiento de aluminio y cristal. La altura de toda la obra se mantenía dentro de la proyección de la línea imaginaria que separaba su techo del suelo del vecino del piso inmediato superior.
Así como la primera construcción -el muro- fue tolerada por la comunidad de propietarios, al producirse el cerramiento de aluminio y cristal la comunidad requirió al señor "X", en reunión de la Junta de propietarios y por acuerdo adoptado por mayoría simple, para que procediese al derribo de lo realizado. "X" se negó. Se alega por la Junta de propietarios que en el libro de actas transcrito estaba un acuerdo, adoptado en 1975, que prohibía todo tipo de construcciones en las terrazas.
Sin acuerdo, por mayoría simple convino la comunidad proceder contra el comunero, interponiéndose demanda contra el señor "X" en el correspondiente juicio de cognición en que entendió el Juzgado de Distrito.
En primera instancia, y hecha abstracción de algunas incidencias procesales -destacando la excepción de litis consortio pasivo necesario, por no haber sido demandada, ni tan siquiera notificada, la esposa de "X", doña "Y"-, se alegó por el demandado señor "X" que era titular de un derecho de usufructo.
La sentencia, aceptando la tesis de la parte demandante, ordenó al señor "X" al correspondiente derribo de lo construido, con condena en gastos bajo el criterio procesal del vencimiento.
Y respecto de la tesis del demandado, ser titular de un derecho de usufructo, que le autorizaba a actuar como lo hizo, expresaba la sentencia tal imposibilidad porque el usufructo "sólo puede recaer sobre bienes ajenos (art. 467) y en ningún caso sobre bienes propios, si bien sometidos al especial régimen de propiedad horizontal"(sic) (fundamento de Derecho segundo de la sentencia del Juzgado de Instancia).
Entendíase en la primera instancia, por parte de la representación profesional del demandado, que el señor "X" era titular de un derecho de usufructo, constituido por virtud del artículo 4.° de los Estatutos por los que se rige el inmueble, considerándose que el usufructo no es incompatible con la propiedad horizontal. Y, en concreto, que un elemento común del inmueble puede ser cedido en usufructo a un cotitular o a un extraño a la Page 193 horizontalidad. Porque en el régimen especial de propiedad horizontal una cosa es el título de un elemento común (expresión del dominio) y otra cosa es que el contenido económico jurídico de ese dominio, un uso y disfrute exclusivos o usufructo, se actúe, con trascendencia real, por un sujeto distinto al titular dominical.
El argumento único del juzgador, antes indicado y transcrito del fundamento de Derecho segundo de la sentencia, estriba en su creencia, que no hay usufructo si no es sobre bienes ajenos.
Tal argumento parece propio de una jurisprudencia de conceptos. Y debe ser desmontado, inicialmente, con esa misma jurisprudencia conceptual.
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La noción de ajenidad. - La ajenidad objetiva es una nota que no deviene exclusiva del usufructo, sino que se participa por todo derecho, salvo el dominio: los derechos de crédito no tienen sentido si no son referidos a un patrimonio ajeno (art. 1.911 CC); los derechos reales, de goce, de garantía o de adquisición preferente, se actúan siempre sobre y respecto de bienes ajenos.
Por consiguiente, lo que parece afirmar el juzgador a quo es que el señor "X", por ser cotitular en la propiedad horizontal, no puede tener un derecho de usufructo sobre aquello de que es copropietario.
Desde un punto de vista económico, en sentido llano y simple, resulta muy fuerte admitir que quien tiene un 6 por 100 de cotitularidad por cuota en los elementos comunes de un inmueble es también dueño dominical del restante 94 por 100.
Desde una perspectiva técnico-jurídica, que es la que aquí interesa, es de reconocerse que son varias las situaciones contempladas en nuestro Derecho, en que se da la circunstancia que un propietario, en bienes propios, constituye un derecho de usufructo, bien sea para adjudicar la nuda propiedad posteriormente, bien sea para retener ésta y ceder aquel derecho limitado. Basta citar los siguientes ejemplos:
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La llamada venta con reserva del dominio. Discutida su "naturaleza" en la doctrina y en la jurisprudencia -precisamente porque lo que no se transmite es el dominio-, atribuye al comprador todas las facultades de uso, goce y disfrute y gestión de la cosa, pero no el dominio. Y es clarísimo que en el instante del acto de venta, el auténtico y original propietario crea en bienes propios, a favor de un tercero, un contenido de facultades que son exactamente paralelas a las que el Código Civil fija para el usufructo típico (legalmente típico o nominado). Y es en ese instante, precisamente, de la venta, que encontramos escindido el dominio del titular en dos manifestaciones: nuda propiedad, objeto de reserva, y resto de facultades, que se ceden. ¿Nace y se escinde antes la facultad Page 194 dominical objeto de reserva? ¿Nacen antes las facultades que se ceden?
Acostumbrados a la representación lineal del tiempo, que solemos expresar mediante un vector indicativo de una trayectoria, olvidamos con frecuencia la necesidad de su expresión como espacio-tiempo.
Obsérvese que el artículo 4.° de los Estatutos por los que se rige el inmueble de referencia ofrece, en el origen mismo del régimen de horizontalidad, el uso y el disfrute exclusivos de la terraza, de todas y de cada una, al comprador de algún piso de los sitos en la planta baja. Esos uso y disfrute se crean por el titular único del inmueble que se somete a propiedad horizontal, como derecho a favor de un tercero que compre un piso estudio. Uso y disfrute y venta: ¿surgen simultáneamente?, ¿nacen antes las facultades -uso y disfrute- que se ceden al tercer comprador?, ¿nacen y se escinden del dominio horizontal esos uso y disfrute antes o con la venta del piso?
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La denominada venta con reserva de usufructo por vía de retención. Se concibe como negocio por el que un propietario, sobre cosa que le pertenece, constituye un usufructo a su favor, cediendo el dominio. Es claro que si el usufructo se constituye por vía de retención, sólo tiene facultades para ello quien puede disponer del bien, esto es el propietario vendedor. Si la ajenidad la entendiésemos como el juzgador a quo, para constituir dicho usufructo por vía de reserva, en la venta de un bien, sería necesario: a) enajenar el bien, y b) que el comprador adquirente constituyese usufructo a favor del vendedor cedente. Y, entonces, ya no habría venta con reserva del usufructo. Realmente se cede la nuda propiedad y el vendedor propietario, en el mismo instante, constituye usufructo en cosa propia y a su favor. ¿Es que dicha cosa es, al mismo tiempo, ajena?
Esto no ocurre en el caso de autos, en que el titular pleno de la horizontalidad, y en los propios Estatutos que fijan el régimen jurídico del inmueble, aparta el uso y disfrute exclusivos de las terrazas para terceros, extraños a la comunidad horizontal, que compren un piso en la planta baja. Sólo por consecuencia de dicha adquisición, el tercero se integra en la comunidad horizontal.
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El supérstite, por designio del causante, es investido de la cualidad de coheredero, además de reunir la condición de usufructuario del patrimonio, sin perjuicio de las legítimas, en su caso. ¿No es usufructuario sobre bienes propios? Es obvio que los títulos son diversos; pero es igualmente claro que tampoco se da la ajenidad en el sentido en que la entiende el juzgador a quo. En la hipótesis se es comunero en una cuota de los bienes comunes, al tiempo que se es usufructuario de parte de esos bienes.
¿Se puede ser comunero en el 6 por 100 sobre bienes en régimen de horizontalidad, al tiempo que usufructuario de dichos bienes de propiedad Page 195 común? Destacadamente cuando quien crea el uso y disfrute exclusivos lo hace a favor de un extraño, futuro comprador de un piso determinado.
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Extinción parcial de un usufructo por confusión, al advenir una comunidad hereditaria. "A", propietario, constituye jurisprudencia oneroso a favor de su hijo "B". Fallecido "A" al año siguiente, ¿se extingue el usufructo porque "B", con sus otros dos hermanos, deviene comunero? Se extinguirá, naturalmente, respecto de su cuota en...
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