Discordancia y falta de concordancia entre el registro y la realidad jurídica
| Autor | Paulino Rodríguez Collantes |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 85-105 |
Discordancia y falta de concordancia entre el registro y la realidad jurídica1
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Sin llegar a la medida de nuestros deseos, no cabe negar el gran paso dado por la vigente Ley Hipotecaria en orden a la efectividad y eficacia de los derechos inscritos. Hoy día, el titular registral que adquiere con los requisitos necesarios para gozar del carácter de tercero, puede decir que tiene, en virtud del principio de «fides pública», una posición jurídica inatacable, y puede a su vez atacar a quien perturbe su derecho, de una manera rápida y eficaz. Y aun el titular registral, que por ser inmatriculante, no goza de la consideración de tercero ni de su presunción «juris et de jure», está protegido por el principio de legitimación, que le proporciona una presunción «juris tantum», de la existencia y exactitud de su derecho, que puede ejercitar contra cualquiera mientras no sea destruida.
No entra en la finalidad de este trabajo examinar los aspectosPage 86 múltiples de las ventajas de la inscripción. Partiendo de la realidad de las mismas, es evidente que, tanto mayor será al prestigio de la institución registral, cuanto más exacto sea en las declaraciones que publica, de tal forma que estas ventajas sean conformes con las verdaderas situaciones existentes en la realidad. El Registro debe proteger a los verdaderos dueños, no a los aparentes, y cuando surge una discrepancia entre la declaración registral y la realidad jurídica, hay que pensar que algo falla en la mecánica del sistema.
En estos casos tiene el legislador que optar por uno de los siguientes criterios: 1.° Dar preferencia a la declaración registral en todo caso, en perjuicio del verdadero dueño, que queda lesionado en su derecho. (Sistema de sustantividad de la inscripción.)-2.° Prescindir de la declaración registral y dar preferencia en todo caso a la realidad jurídica, con los consiguientes perjuicios para el sistema hipotecario y los intereses sociales que trata de proteger. (Sistema de transcripción); y 3.° Declarar con carácter ecléctico la preferencia de la situación registral, cuando hay un tercero que pueda ser perjudicado, y de la realidad jurídica en los demás casos. (Sistema mixto español.) Este último, como dice Roca, es susceptible de variedad de matices, según se incline gradualmente de uno a otro extremo.
Pero sea cual sea el sistema adoptado, hay que procurar que Registro y realidad marchen en perfecta armonía, y en este sentido nuestro Derecho hipotecario establece diferentes medidas, que tratan de lograr en lo posible la más perfecta concordancia entre uno y otra; pero, admitido el principio de voluntariedad de la inscripción, nunca se podrá conseguir una concordancia completa, presupuesto indispensable para que el sistema hipotecario español funcione con el máximo prestigio y eficacia.
La vigente Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, en su titulo VI, trata de la concordancia entre el Registro y la realidad jurídica, y establece tres medios para lograrla: La inmatriculación de fincas; la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, y la liberación de cargas y gravámenes. Pero en otros artículos de la Ley se encuentran dispersas múltiples disposiciones que tienden al mismo objeto, por lo que conviene hacer un pequeño esquema de los diferentes supuestos de falta de concordancia y de los me-Page 87dios para subsanarla, diferenciando los casos de inexactitud o discordancia de los de simple falta de concordancia.
Diferencia entre uno y otro supuesto.-Si tenemos en cuenta que en el Registro lo que se inscribe son derechos y éstos constan de elementos personales, reales y formales, siempre que cualquiera de estos elementos, tanto en sus requisitos esenciales como accidentales, aparezca en el Registro de una manera distinta a la realidad, aquél no reflejará exactamente la situación real y estaremos ante un caso de inexactitud o discordancia, completamente distinto del que se produce cuando la finca, al amparo del principio de voluntariedad de la inscripción, no ha tenido acceso a los libros hipotecarios y vive, con todos los derechos que sobre ella recaen, fuera del Registro. En este caso no hay discordancia ni inexactitud, pero sí una falta de concordancia, puesto que el Registro no refleja realidades jurídicas que viven fuera de él; pero así como en el primer caso publica situaciones jurídicas que chocan con la realidad, en el segundo no hay esta contraposición, sino una situación de normalidad dentro del principio de voluntariedad de la inscripción. En el primer supuesto hay que procurar, con normas rápidas y en cierto modo coactivas, la desaparición del estado de inexactitud, que, como dice Roca, constituye un grave peligro para aquellas personas a las cuales aproveche la realidad jurídica; en cambio, en el segundo supuesto, ante el silencio del Registro, no cabe este peligro; la relación jurídica se desenvuelve exclusivamente en la realidad, y el legislador sólo tiende con sus medidas a fomentar la inscripción mediante ciertas prerrogativas y ventajas. En esta distinción se funda el precepto del art. 313 de la Ley Hipotecaria vigente, que establece la inadmisión de los documentos sujetos a inscripción que no hayan sido inscritos, cualquiera que sea la persona contra quien se ejerciten, si tales derechos hubieren tenido ya acceso al Registro. Cuando la finca no haya tenido acceso al Registro, podrán admitirse dichos documentos, cuando el objeto de la presentación no afecte a tercero (art. 586 Regí.). Y comoquiera que no habiendo inscripción de ñnca no hay tercero hipotecario, vemos que lo que campea en estos preceptos y constituyen su «ratio legis», es poner fin a la inexactitud registral, rechazando aquellos títulos que se refieren aPage 88 fincas que ya constan registradas, mientras no se registren, como medio de terminar con la discordancia existente.
Casos de discordancia o inexactitud
Se refieren a situaciones jurídicas en que las ñncas constan registradas y se pueden producir por inexactitud en el sujeto, en el objeto y en la relación jurídica:
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En el sujeto.-Siempre que a través de los asientos del Registro aparezca como titular de un derecho persona distinta de quien ostenta la titularidad y ejercicio del mismo en la realidad, tendremos un caso de inexactitud subjetiva, derivada unas veces de la tendencia desinscribitoria, que en regiones de poca vida hipotecaria hace que las inscripciones se perpetúen a favor de titulares ya desaparecidos, sin que sus causahabientes se preocupen de poner al día la situación registral, y otras, por surgir frente al titular registral otro real que ejercita los derechos que a aquél debieran corresponder, oponiéndose a ellos o perturbando su ejercicio. Si lo primero, bien fácil es corregir el Registro, mediante la presentación de los títulos necesarios, para practicar las inscripciones intermedias, y si esto no fuera posible, la Ley regula el expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo y el acta de notoriedad del art. 203, con objeto de que el titular real se convierta en titular registral, desapareciendo la inexactitud. Si frente al titular inscrito surge otro real, que desconoce y perturba su derecho, tiene el primero a su favor el procedimiento rápido y eficaz del art. 41 para ejercitar las acciones reales derivadas de su inscripción y la presunción posesoria del art. 38 para restablecer y hacer efectiva la concordancia, salvo que el poseedor real tenga a su favor una prescripción ganada, eficaz contra el inscribente, en que se inscribe la resolución judicial que así lo reconozca, o ejercite la acción de rectificación del art. 40.
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En el objeto.-Siempre que constando inscrita una finca no coincida ésta con la realidad, ya de un modo absoluto, si la fincaPage 89 no existe, ya relativo, si existe con variación en sus elementos integrantes, tendremos una discordancia objetiva.
Casos de no existencia real de la finca inscrita, se dan, aunque sean poco frecuentes. A via de ejemplo: La desaparición de fincas ribereñas de mares y ríos; o de las horas de agua de un heredamiento por agotamiento de sus manantiales; la simulación de una finca inexistente en la realidad, y los casos de doble inmatriculación, en que, apareciendo la finca inscrita por dos veces, en la realidad sólo hay una. En todos estos casos el asiento registral carece de contenido y procederá su cancelación a tenor de lo dispuesto en el art. 79 de la Ley, y en los casos de doble inmatriculación, aplicando el art. 313 del Reglamento, con la salvedad que supone la Resolución de 25-X-52, en cuanto a la no necesidad de procedimiento judicial cuando se trate de inscripciones a favor del mismo propietario; caso que, siguiendo a Ventura y Cánovas, consideramos como de rectificación de errores, ya que sólo esta causa lo ha podido originar, y siendo el mismo titular, en ambos asientos, su voluntad conforme, en cuanto al asiento cancelable, manifestada ante Notario o el mismo Registrador, es suficiente para, la cancelación de uno de ellos.
Si la falta de concordancia o inexactitud está en los elementos integrantes de la finca, hay que hacer distinciones: discordancia en la descripción, en cuanto al nombre, linderos, naturaleza, defecto de cabida, clase de cultivo, etc., se rectificará con la presentación de los nuevos títulos en que estos datos sean exactos; si la inexactitud es por exceso de cabida, siendo mayor la real que la registrada, para lograr la inscripción del exceso es necesario expediente de dominio, acta de notariedad del art. 203 o documento público con los requisitos del núm. 5 del art. 298 del Reglamento.
Si la falta de concordancia o disconformidad consiste en nuevas plantaciones o edificaciones donde antes no las había, se hará constar éstas en el Registro, mediante su descripción en los títulos referentes al inmueble o mediante escritura pública, descriptiva de la obra nueva, plantación o mejora, según los arts. 208 de la Ley y 308 del Reglamento.
En este aspecto...
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