La Directiva 2014/17/UE, un nuevo intento del legislador europeo para evitar los desahucios
| Autor | Dra. Abigail Quesada Páez |
| Cargo | Profesora de Derecho Civil. Facultad de Derecho de la Universidad de Granada |
| Páginas | 119-142 |
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La aguda y prolongada crisis que aun sufrimos ha producido una desaceleración brutal en el mercado inmobiliario, vulgarmente conocida como
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el pinchazo de la burbuja
. En los tiempos de auge de tal mercado, en que los precios aumentaban ilimitadamente, las entidades financieras alentaban todo tipo de crédito respaldado por alguna garantía inmueble, confiando en la revalorización de este, fuera vivienda, local de negocio, almacén, trastero o cochera, pues todo subía de valor de forma vertiginosa. Las entidades estaban seguras de su negocio, pues en el caso de que el prestatario dejase de pagar los plazos convenidos, siempre se encontraría un comprador interesado en la adquisición del inmueble por una cantidad que cubriera ampliamente capital, intereses y costas.
La grave crisis que se hizo evidente el año 2007, provocó que nadie quisiera ya invertir en inmuebles urbanos, con el consiguiente desplome de los precios. Además la crisis causó la ruina de muchas pequeñas empresas dedicadas al comercio o la industria, ocasionando un fuerte incremento del desempleo.
De este modo resultó que gran número de deudores, tanto particulares como empresas dedicadas a la construcción, no pudieron hacer frente a los pagos de la hipoteca. Las entidades financieras procedían entonces a la ejecución judicial de las hipotecas: las fincas salían a subasta pública, pero como nadie pujaba por ellas, les eran adjudicadas a las entidades acreedoras. De aquí el enorme «stock» de fincas urbanas que pertenecen a bancos y cajas de ahorro y que estas tratan de enajenar para recobrar la liquidez necesaria.
Producía inquietud y escándalo el hecho de que al adjudicarse estos bienes los acreedores, lo hacían por una parte muy baja de su valor, que no cubría capital e intereses, por lo que continuaba el ejecutado siendo deudor del banco o caja, todavía por una cantidad considerable; así pues el comprador no solo perdía la vivienda que había adquirido, sino que continuaba adeudando al banco buena parte de su deuda. Tal situación inaceptable comenzó a corregirse mediante la dación en pago: el deudor trasmitía su propiedad al banco, que a cambio le liberaba de la deuda.
Las adjudicaciones de las viviendas a las entidades financieras determinaban que estas eran ahora las propietarias, y si el deudor ejecutado continuaba detentando la finca en cuestión, eran desahuciadas o lanzadas por la autoridad judicial. Estos desahucios causaban inquietud social, eran aireados por los medios de comunicación y aprovechados por partidos con fines políticos o demagógicos.
Tal estado de cosas se extiende por el mundo occidental. Europa y Estados Unidos han sufrido la crisis y sus efectos. En Europa, la Comunidad Europea trata de evitar que en el futuro se repitan estas indeseadas situaciones y para ello ya publicó la Directiva 2008/48/ CE, y la 2013/36/UE y el Reglamento UE núm. 1093/2010 y ahora, dando otra vuelta de tuerca, publica la Directiva 2014/17 de 4 de febrero sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, en la que además modifica las Directivas y el Reglamento mencionados.
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La Directiva explica que el nivel de endeudamiento de los consumidores de la Unión es elevado y que la mayor parte de la deuda se concentra en créditos relacionados con bienes inmuebles de uso residencial, por lo que se hace necesaria garantizar un marco regulador de la Unión que sea sólido y coherente con los principios internacionales.
Carga a continuación contra las entidades financieras, a las que hace causantes de la crisis por su comportamiento que tacha de «irresponsable» y que ha socavado los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de los consumidores y origina graves consecuencias sociales y económicas. Y ciertamente el comportamiento de tales entidades merece ese calificativo, pues su alegría al conceder los créditos y su falta de visión de futuro han sido los principales causantes de la situación actual, que no solo ha provocado la ruina de innumerables personas, sino también la de no pocas entidades crediticias.
La finalidad es la de establecer unos mercados responsables y fiables y restablecer la confianza de los consumidores. Este mercado debe ofrecer un elevado grado de protección a los consumidores y garantizar que las entidades se comporten de un modo profesional y responsable. Este mercado de créditos para bienes inmuebles debe ser transparente y eficiente, promoviendo unos contratos equitativos en la citada materia de los bienes inmuebles.
Para ello se precisa establecer un marco jurídico debidamente armonizado para todos los Estados de la Unión. La máxima armonización radica en el suministro de información precontractual (materia en la que insiste reiteradamente una y otra vez la Directiva), en el formato de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y el cálculo de la TAE.
En lo no previsto por la Directiva, se otorga a los Estados miembros libertad de dictar disposiciones nacionales, citando como ejemplo la validez de los contratos de crédito, el Derecho de propiedad, el Registro de la Propiedad y las cuestiones postcontractuales. Sin embargo, la Directiva anima a los Estados miembros a adoptar normas aun más estrictas que las de la propia Directiva. Y además autoriza a los Estados a que hagan extensivas las disposiciones que publiquen a otros bienes inmuebles, aunque la regulación que hace la Directiva es exclusivamente para bienes inmuebles de uso residencial.
Explica nuevamente que el objetivo de la Directiva es que los consumidores que celebren contratos de crédito sobre bienes inmuebles gocen de un elevado grado de protección y así enumera, sin ánimo exhaustivo, contratos de tal tipo, como los créditos garantizados con bienes inmuebles, con independencia de la finalidad del crédito, los créditos para la adquisición de bienes inmuebles, los contratos de refinanciación y los créditos destinados a la renovación de bienes inmuebles de uso residencial.
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En cambio, la Directiva excluye de su ámbito de aplicación a la llamada hipoteca inversa, en la que el prestamista efectúa pagos periódicos al prestatario.
Por otra parte, para que los contratos para renovación de bienes inmuebles de uso residencial, entren en el ámbito de aplicación de la Directiva, deben reflejar un crédito que exceda de 75.000 euros.
Además se insiste en la información que debe darse al consumidor, y así y siguiendo las pautas de la Directiva 2008/48/CE, debe facilitarse al comprador un ejemplo representativo, para calcular la tasa anual equivalente (TAE), excluidos los gastos notariales, y que se proporcionará con la información precontractual pormenorizada.
Como contrapartida, los prestamistas deben evaluar la solvencia del deudor y se les debe garantizar a los prestamistas un acceso a las bases de datos.
Establece también una especie de «periodo de reflexión», para que los consumidores consideren todas las posibles implicaciones del contrato. Tal periodo será al menos de siete días.
Autoriza a los Estados a que establezcan dicho periodo de reflexión antes de que se celebre el contrato, o bien un plazo de desistimiento, tras la firma del mismo, para que los consumidores que quieran firmar el contrato durante el periodo de reflexión, puedan hacerlo.
En cuanto al supuesto de las ventas vinculadas al crédito, en las que la entidad financiera obliga al consumidor a adquirir determinados productos, como pueden ser tarjetas de crédito o débito, seguros de vida y de hogar, planes de pensiones, etc., la Directiva impone como norma general que no deben permitirse las prácticas de venta vinculada, a no ser que el producto ofrecido no pueda adquirirse por separado, al ser una parte del propio crédito, y pone por ejemplo el caso de los descubiertos garantizados.
Estima justo que los prestamistas puedan exigir a los consumidores que tengan un seguro que garantice el reembolso del crédito, pero el consumidor debe tener la oportunidad de elegir a su proveedor de seguro.
Pasa a continuación a tratar de la tasación del bien inmueble, e impone a los Estados que establezcan normas fiables de tasación, que sean reconocidas internacionalmente.
La Directiva de la UE siente gran repulsa por las ejecuciones judiciales en caso de impago, con su evidente consecuencia del lanzamiento o desahucio de los deudores de la vivienda dada en garantía. Lógicamente no puede prohibirlas...
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