Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 demarzo de 2001. Registro de la Propiedad.
| Autor | Isabel De La Iglesia Monje |
| Páginas | 2613-2622 |
La Resolución objeto de análisis trae a colación un conjunto de problemas clásicos, examinados por la doctrina científica y jurisprudencial, sin olvidarnos de la interesante jurisprudencia registral creada al respecto. La doctrina que se deduce de la presente Resolución no se aparta de la línea mantenida por dicha jurisprudencia y se centra en que «para que un derecho de tanteo convencional sea inscribible es de todo punto necesario que no quepa duda sobre su carácter real. Este requisito no concurre en el presente supuesto, pues, ni se establece el carácter real del derecho, ni tal carácter real se induce de ninguno de los pactos del contrato. Téngase en cuenta que el dominio se presume libre y que las restricciones al mismo deben establecerse expresamente. En estas circunstancias, al no establecerse otro efecto, el único que producirá la contravención de lo pactado será la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, por lo que el derecho así configurado carecerá de eficacia "erga omnes", que es una característica esencial del derecho real».
Así pues, de la presente Resolución consideramos que son objeto de interesante y justificado análisis, los siguientes puntos:
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Naturaleza del derecho de adquisición preferente o tanteo convencional. Carácter obligacional o real del mismo.
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Relación entre la configuración real del derecho de tanteo convencional y el sistema de numerus apertus de derechos reales existente en nuestro ordenamiento jurídico.
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Inscripción de los derechos reales.
En relación con el primero de los puntos a analizar cabe recordar que por virtud de los derechos de tanteo y retracto se confiere a la persona que se encuentra en una determinada situación jurídica la facultad de adquirir una cosa determinada cuando su propietario ha decidido venderla (tanteo: comprar por el tanto), o cuando la enajena, efectivamente, a un tercero (retracto). Así pues, el derecho de tanteo consiste en una simple facultad de adquisición, que determina la posibilidad de decidir la configuración de una situación jurídica.
Ocurre, sin embargo, que el titular de estos derechos puede hacerlos efectivos no sólo contra la persona a quien el propietario ha enajenado la cosa, sino también frente a los sucesivos adquirentes de la misma, es decir, como afirma el Código Civil, «contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador» (art. 1.510 del Código Civil). Precisamente en esta eficacia frente a terceros del derecho de adquisición se ha fundado un sector de la doctrina para atribuir a esta figura el carácter de derecho real.
A juicio de Díez Picazo 1 los derechos de tanteo y retracto son derechos de adquisición con un ámbito de eficacia que permite a su titular dirigirse contra terceros, pero ello no hace posible la calificación de estos derechos como derechos reales, por cuanto en ningún caso confieren a su titular un poder directo e inmediato sobre la cosa.
En cuanto a la doctrina jurisprudencial más reciente, cabe señalar lo establecido en la sentencia de 3 de marzo de 1995 2, que mantiene la siguiente doctrina: «...la categoría de derecho real no se produce por el simple acceso al Registro de la Propiedad, sino que deviene por su íntima naturaleza jurídica y una serie de características, como la de inmediatividad física o jurídica, publicidad, seguridad jurídica, etc..., que le invisten de una eficacia erga omnes».
Por lo que respecta al segundo y al tercero de los puntos que hemos creído conveniente examinar, esto es, la relación entre la configuración real del derecho de tanteo convencional, su inscripción, y el sistema de numerus apertus de derechos reales existente en nuestro ordenamiento jurídico, debemos recordar que se entiende por derecho real el derecho subjetivo que protege con carácter absoluto el interés de una persona sobre una cosa, otorgándole un poder directo e inmediato sobre ella y al mismo tiempo una eficacia general en relación con los terceros, entendiendo por terceros a los posibles adquirentes de la cosa y a las demás personas que se encuentren en relación con ella.
El principio de autonomía privada domina el Derecho privado patrimonial, ejemplo de ello es la posibilidad de constitución del derecho de tanteo convencional, derecho atípico pero posible al amparo del artículo 1.255 del Código Civil, como nos lo recuerda la jurisprudencia 3. En el sistema de numerus apertus de derechos reales, se entiende que los particulares pueden crear derechos reales distintos de los establecidos o tipificados por la ley. De esta manera la libertad individual goza de la misma autonomía en materia de derechos reales que en materia de derechos de crédito o de obligación. Sistema admitido en nuestro ordenamiento, como es sabido, en base al artículo 2.2 LH y sobre todo del artículo 7 RH 4.
El tema objeto de debate ha sido muy estudiado científicamente, pues se trata de dilucidar si el negocio jurídico nacido como consecuencia de la autonomía privada posee o no trascendencia real. Y lo interesante nos lleva al tema que hemos propuesto en tercer lugar, esto es, si es posible la inscribibilidad de los pactos o cláusulas en el Registro de la Propiedad cuando afectan a bienes inmuebles, pues, el artículo 7 del Reglamento Hipotecario ordena la inscripción de los actos y contratos de trascendencia real, mientras que el artículo 9 declara que no son inscribibles «La obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendidos en los artículos anteriores, ni en general cualesquiera otras obligaciones o derechos personales» 5.
Como se pone de manifiesto en la propia Resolución que estamos analizando, el punto de tensión se encuentra precisamente en que el negocio o contrato de tanteo...
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