Resolución de la Dirección General de los registros y del notariado de 4 de febrero de 2002. Registro de la propiedad.
| Autor | Isabel de la Iglesia Monje |
| Páginas | 284-292 |
La doctrina de la Resolución objeto de comentario se centra en que «tienen la consideración de elementos comunes, en un régimen de propiedad horizontal, todos aquéllos que en el título constitutivo no vengan determinados como objeto de propiedad separada. Es cuestionable que los Estatutos de dicha propiedad puedan tener la facultad de cambiar la condición de común de un determinado elemento, y en caso de existir ha de ser objeto de interpretación estricta».
En la resolución objeto de comentario se parte de la existencia de un derecho de propiedad de don Ferrando Carro sobre dos locales comerciales. Dicho copropietario solicitó, junto a su esposa, la declaración de obra nueva consistente en el cubrimiento, en toda su extensión, de los patios cuyo uso exclusivo pertenecía a los citados locales a la altura del forjado de la primera planta del edificio. Ambos locales aparecían inscritos con la facultad de «cubrir el patio hasta la altura del forjado de la primera planta, quedando toda la cubierta de su exclusiva propiedad y uso y a su cargo la conservación y limpieza». En los Estatutos se recoge idéntica facultad, señalándose además que «el vuelo del patio, a partir del suelo o de la cubierta, en el caso del apartado anterior, será de propiedad y uso común de todos los propietarios de los pisos altos que tendrán además de luces y vistas el derecho de tender ropa en las condiciones usuales».
Como consecuencia de la declaración de obra nueva se procedió a dar nueva descripción a ambas fincas, asignándoseles la totalidad de la superficie cubierta comprendida en la nueva superficie de los locales. De esta manera lo que antes era local más patio con el nuevo cubrimiento en que consistía la obra nueva pasaba a ser toda la extensión superficial del local. Y en el plano jurídico lo que se pretendía era que un simple derecho de uso de un elemento común como es el patio, pasa a integrarse tras el cerramiento y cubrimiento en un derecho de propiedad.
En tal sentido, el Registrador de la Propiedad, don Francisco Sena Fernández, deniega la inscripción de la declaración de obra nueva por entender errónea las superficies de los dos locales, de los cuales uno de ellos, de 61,65 m2, pasa a ser, tras el cerramiento, de 233,65 m2; y el segundo, de 72,45 pasa a ser de 108,70 m2, lo que «pone de relieve la intención de su dueño de considerar de su propiedad la porción de patio con que linda cada uno de ellos y que ha sido cubierta según la obra nueva declarada, siendo así que según las inscripciones de dichos locales y los Estatutos de la propiedad horizontal inscritos en el Registro (que figuran también en la propia escritura), el propietario de estos locales sólo tiene el uso exclusivo del patio descubierto con el que lindan, con facultad de cubrirlos, quedando tan sólo la cubierta de su exclusiva propiedad pero no el suelo».
Ante dicha calificación, el propietario de los locales, don Fernando Carro, basa su posición en el contenido de los Estatutos de la propiedad horizontal que recoge la facultad de uso exclusivo de los patios por los propietarios de los locales, y sobre todo la posibilidad de su cerramiento que incluye la obtención de la propiedad no sólo de los materiales y elementos de construcción que cubren dicho patio sino sobre todo de su contenido (la...
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