Resolución de la dirección general de los registros y del notariado de 4 de febrero de 1988. BOE de 29 de febrero.

Autor:Pedro Avila Alvarez
Páginas:1359-1382
RESUMEN

En caso de resolución de compraventa por impago del precio, ha de consignarse a favor del comprador o su sucesor y de los titulares de gravámenes que traigan causa del comprador, la parte pagada del precio, sin que el comprador, habiendo terceros, pueda dispensar al vendedor de la consignación, si bien cabe que vendedor y comprador pacten en escritura publica la retransmisión de otra forma,... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Hechos.
  1. Antecedentes.-En la escritura de venta de un piso por una sociedad a un particular, se aplazó parte del precio y se garantizó el pago de esta parte con condición resolutoria, estipulándose que la falta de pago de dos letras de cambio de las representativas del precio aplazado daría lugar a la resolución de la compraventa con pérdida por el comprador de lo entregado hasta el 25 por 100 del precio.

    Inscrita dicha escritura en el Registro de la Propiedad, se presentó en el mismo, con fecha 3 de febrero de 1986, mandamiento expedido por el Recaudador del Ayuntamiento el 31 de enero de 1986 contra el comprador, ordenando la anotación del embargo sobre dicho piso a favor del Ayuntamiento, mediante diligencia de 31 de octubre de 1985, para responder de débitos a la Hacienda Municipal (arbitrio de plusvalía).

    Page 1360El 7 de noviembre de 1985, por acta notarial, la Sociedad vendedora requirió al comprador para hacerle saber que como consecuencia de la falta de pago de las letras que se reflejaban en el acta, se procedía a ejercitar la acción resolutoria pactada, quedando, en consecuencia, resuelto el contrato de compraventa y reteniendo la sociedad todo lo recibido por no exceder del tope pactado. Y el mismo día, el comprador se personó en la Notaría y en contestación al requerimiento manifestó que estaba de acuerdo con la resolución, que no tenía nada que reclamar a la vendedora y que se habían puesto a su disposición las letras vencidas e impagadas y las pendientes de vencimiento.

  2. Nota del Registrador.-Presentado el día 2 de febrero de 1986 en el Registro de la Propiedad el documento expresado, con la escritura de división horizontal del edificio, fue calificado con la siguiente nota: «Suspendida la inscripción del anterior documento porque sobre las fincas 47.958 y 47.795 existe una anotación de embargo de fecha legal 3 de febrero de 1986 a favor del Ayuntamiento de Madrid por débitos a la Hacienda Municipal -plusvalía, 1.027.385 pesetas de principal, 205.477 pesetas recargo del 20 por 100 y 8.500 pesetas por costas-, sin que se haya cumplido la consignación prevista en la regla 6.ª del artículo 175 del Reglamento Hipotecario y artículo 180 del mismo Reglamento. Esta calificación podrá ser recurrida ante el Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid dentro del plazo de cuatro meses (art. 113 del Reglamento Hipotecario).-Madrid, 23 de abril de 1986.-El Registrador.

  3. Recurso.-La Sociedad vendedora interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación (y en su día apelación contra el auto presidencial que confirmó la nota) alegando en sustancia lo siguiente:

    1) La doctrina registral considera interpretando a sensu contrario la Resolución de dicha Dirección General de 3 de junio de 1961, que cuando no proceda reintegro del precio, se puede efectuar la cancelación de cargas sin cumplir el artículo 175, regla 6.°, del Reglamento Hipotecario. Y éste es el caso contemplado en el acta de requerimiento cuya inscripción se ha denegado.

    2) En la fecha de la Resolución de la compraventa, 7 de noviembre de 1985, no había constancia alguna en el Registro de la Propiedad de la anotación de embargo, que es de fecha 3 de febrero de 1986, a favor del Ayuntamiento de Madrid, y de haberse dado cumplimiento a lo que dispone el artículo 180 del Reglamento Hipotecario, en la forma que indica el artículo 1.180 del Código Civil, la posible consignación hubiese sido admitida y percibida por el comprador requerido, sin intervención alguna por parte del Ayuntamiento de Madrid, ante la falta de constancia del embargo producido con posterioridad.

    3) Es aplicable al supuesto contemplado en este recurso el espíritu o criterio del artículo 107, 10, de la Ley Hipotecaria y de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de junio de 1961.

  4. Informe del Registrador.-Este aduce en defensa de su nota, sustancialmente, lo siguiente: Existiendo la anotación de embargo, lo que pacten comprador y vendedor sobre resolución afecta de inmediato al titular de dicha anotación. De ahí la necesidad de consignar para obtener la cancelación del dominio resoluble, inscrito a favor del comprador, y la consiguiente reinscripción a favor de la vendedora, con independencia del Page 1361 valor de la anotación de embargo frente a la resolución de la compraventa aceptada por el comprador, cuestión ésta que compete a los Tribunales y no al Registrador. Esta consignación de lo que el comprador debe recibir en la resolución, exigida por la regla 6.ª del citado artículo 175, evita que el acreedor anotante pueda verse burlado por los pactos que en su perjuicio pudieran estipular comprador y vendedor al resolver la venta, siendo el Juez el que debe estimar si procede o no tal consignación.

  5. Auto presidencial.-El Presidente de la Audiencia Territorial de Madrid confirmó la nota del Registrador, fundándose en que al existir una anotación de embargo sobre el dominio resoluble, los pactos resolutivos entre comprador y vendedor afectan a tercero, y en este supuesto no se da la libertad en el comprador y vendedor para acordar la resolución, en la forma como aparece en el acta de requerimiento, en la que ni siquiera consta la cantidad realmente recibida por el vendedor, que podría quedar deducida a su favor.

II Doctrina de la Dirección General

Vistos los artículos 1.124, 1.152-2.°, 1.154, 1.295, 1.504 y 1.923 del Código Civil; 1, 44, 107-7° y 131-2.º-17 de la Ley Hipotecaria; 175 del Reglamento Hipotecario, y la Resolución de 29 de diciembre de 1982.

  1. En el supuesto del presente recurso se pretende la reinscripción a favor del transmitente de una finca vendida bajo condición resolutoria explícita, en virtud de acta notarial, por la que se notifica al comprador la rescisión del contrato ante la falta de pago del precio en los términos convenidos y en la que este último se manifiesta de acuerdo con la resolución y declara que nada tiene que reclamar de la Sociedad vendedora por haberle devuelto ésta las letras vencidas e impagadas y las pendientes de vencimiento, y quedando las cantidades ya abonadas afectas a una cláusula penal estipulada. El Registrador suspende la inscripción por constar sobre la finca una anotación de embargo y no haberse verificado la consignación prevista en el artículo 175 del Reglamento Hipotecario.

  2. La resolución exige que simultáneamente se proceda a la devolución de las cosas que fueron objeto del contrato -sin carga o hipoteca impuesta por el comprador- y del precio o prestaciones recibidas por el vendedor (cf. arts. 1.124 y 1.295 del Código Civil). Aunque el artículo 175, 6.°, apartado segundo, del Reglamento Hipotecario, al exigir la consignación de las cantidades que hayan de devolverse por efecto de la resolución de la venta para la cancelación de los asientos de cargas y gravámenes que queden por esa razón extinguidos, no precisa literalmente a favor de quién deba verificarse aquélla, es evidente que la interpretación lógica del precepto, así como su armonización con el tratamiento jurídico dado a hipótesis similares (arts. 107, 7.º, y 131, 2.°, 17, de la Ley Hipotecaria, y 175, 2°, 3.º y 4° del Reglamento Hipotecario), obliga a entender que cuando el bien sujeto a condición resolutoria se haya gravado con posterioridad, la resolución comporta que los derechos que antes convergían sobre el bien rescatado pasan a recaer ahora, por subrogación real u objetiva, sobre las cantidades adeudadas y que, por tanto, su consignación debe hacerse en favor de todos los titulares implicados: tanto el comprador, o quien hubiera asumido su posición, como los titulares de esos gravámenes, de modo que la declaración unilateral .del primero de hallarse plenamente reintegrado de cuanto pudiera corresponderle carece de virtualidad para eximir al vendedor de tal garantía (aun cuando cada uno Page 1362 unilateralmente podría eximir al vendedor, por su parte, de la obligada consignación).

  3. En tanto no conste tal consignación en los términos antes indicados ni puede practicarse la reinscripción en favor del vendedor ni pueden cancelarse los derechos que traigan causa del comprador. Pues la resolución en cuanto acto unilateral está sujeta, en sus requisitos (la exigida consignación), forma (basta el acta notarial) y efectos a un régimen rígido. Lo que no significa que entre vendedor y comprador no sean posibles otros pactos conducentes a una retransmisión que deje a salvo los derechos de terceros, pero entonces habrían de cumplirse los correspondientes requisitos de constitución y constar, para su inscripción en el Registro, en escritura pública.

  4. Por otra parte, y como ya declara la Resolución de 29 de diciembre de 1982, si bien al amparo del artículo 1.504 del Código Civil, la resolución prevista para...

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